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最近，提前還貸潮新聞再度霸屏，成為輿論關注焦點。自去年以來，為遏制住房按揭貸款下滑，銀行不得不重啟提前還款收違約金的舊規，此舉雖然遭到一連串的口誅筆伐，但提前還房貸排隊預約等額度的做法，已然成為很多銀行穩定房貸的無奈之舉。銀行按揭客戶排隊提前還房貸，這種現象過去并不多見。究竟是什么引發客戶提前還貸潮?這背后的真相到底是什么?對商業銀行未來究竟會產生哪些深遠影響?本文將為您揭秘提前還貸潮“真相”。

一、為什么出現提前還貸潮

2020年以來，受疫情反復多發和全球性經濟危機蔓延的持續影響，房地產行業接連遭受重創，房地產市場也一直萎靡不振。但為什么會出現提前還貸潮呢?分析認為，提前還房貸潮的出現不外乎以下四方面原因：

(一)經濟持續下行，預期收入減弱。2022年以來，新冠疫情在全國多地擴散，對經濟運行、物流運輸、生產供應產生嚴重沖擊，直接和間接影響到居民實際收入水平。據國家統計局數據顯示：2022年，全國居民人均可支配收入36883元，比上年名義增長5.0%，扣除價格因素，實際增長2.9%(2021年同期增長8.2%)，其中，城鎮居民人均可支配收入49283元，增長3.9%，扣除價格因素，實際增長1.9%;全國居民人均消費支出24538元，比上年名義增長1.8%，扣除價格因素影響，實際下降0.2%。其中，城鎮居民人均消費支出30391元，名義增長0.3%，扣除價格因素，實際下降1.7%。從上述數據不難看出，城鎮居民收入增速大幅放緩的同時，居民消費意愿也在同步大幅下降，這充分說明部分城鎮居民開始有意識調整家庭收支結構。基于對未來預期收入的不確定性考慮，越來越多的消費者開始減少消費支出，提前歸還住房按揭貸款，以降低家庭負債占比。城鎮居民預期收入下降，這是本輪購房者扎堆提前還房貸的一個內在動因。

(二)房地產不景氣，房貸增速放緩。近三年來，房地產行業遭遇前所未有的調整壓力。據中指研究院最新發布的數據顯示，2023年1月，全國100個城市新建住宅平均價格環比下跌0.02%，新房價格已連續下跌7個月。恒大等一批房地產相繼暴雷，全國部分地區樓盤項目爛尾，無法交付甚至出現集體斷供停貸，房地產行業危機頻現。盡管國家層面積極調整房地產政策，采取保交樓、保交付等一系列房地產救市措施，但總體看收效甚微。統計資料顯示：2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產開發企業房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。在房地產市場行情低迷，未來房價走勢不確定的情況下，出于買漲不買跌的投資避險心理，絕大多數居民并不看好當前的房地產市場。居民投資買房的消費心態悄然發生變化，買房子的人越來越少，銀行按揭貸款的市場增速放緩。其實，房貸客戶提前還款一直都有，只是這兩年住房按揭貸款入不敷出，房貸增速放緩，提前還款的問題才倍受關注而已。2021年全國個人住房按揭貸款余額38.86萬億，同比增長6.2%，創下2019年一季度以來的最低增速。還得多增的少，銀行房貸普遍面臨不增反降的壓力，迫使一些銀行不得不采取排隊、預約、等額度等一些非常規措施，盡量延緩貸款提前歸還，乃至出現銀行排隊提前還貸款的尷尬局面。

(三)通脹預期上升，投資渠道有限。疫情以來，受國內外經濟刺激政策影響，國內大宗資產價格大幅上漲，央行連續減息降準，流動性寬松和需求拉動CPI和PPI價格指數持續走高，國內通貨膨脹預期上升。目前老百姓的投資渠道相對較窄，主要集中在股市、銀行、房子三個方面。受經濟持續低迷拖累，三個投資渠道分別遭受不同程度重創。一方面居民收入增長跑不過物價上漲，老百姓普遍感覺手頭錢緊，不愿意再負債投資;另一方面股市持續低迷，銀行打破剛性兌付，產品收益率開始直線下滑，很多到期產品收益率甚至跌破凈值，出現虧本。存款、股票、投資收益率遠低于房貸利率，到期資金沒有更好的投資去處，提前還貸款降負債成為很多家庭的第一選擇。這一部分客戶，絕大多數會選擇部分提前還款。

(四)中介攪局分流，按揭轉房抵貸。目前，商業銀行不同貸款產品利率定價、產品屬性差異較大，客觀上為不法中介機構按揭轉貸提供了逐利空間。比如小微企業房抵貸產品、個人消費貸款產品利率普遍在3.7-4.3%左右，不但利率遠低于5%-6%的存量房貸利率，而且還款方式靈活，每月還息，到期一次歸還本。100萬住房按揭貸款利率按便宜一個點利差計算，一年可以節省貸款利息支出1萬元。以100萬貸款利率為5%的20年按揭貸款為例，每月貸款利息4166元，貸本金支出約4100元，合計還貸金額8266元。如果住房貸款替換為4%的房抵貸或者消費貸，同樣100萬貸款每月只需歸還貸款利息3300元，借款人當月還款壓力減輕40%。更為重要的是按揭貸轉為房抵貸，不但貸款利率降下來了，而且先前歸還的貸款額度還可以再重新增加上去。同樣金額貸款月供可以供兩倍貸款，對借款人來說，何樂不為呢?社會上一些不法貸款中介正是瞅準這一政策空子，打著銀行房貸中心旗號，誘導存量按揭客戶置換房抵貸業務，賺取貸款介紹費和過橋費。一些銀行迫于小微企業貸款增長壓力，對本行房抵貸業務替換他行按揭貸款也睜一只眼閉一只眼，有的銀行甚至與中介機構合作，批量開展房抵貸業務。房抵貸、消費貸替換按揭貸款，一定程度上助長了住房按揭貸款提前還款，這部分貸款客戶大都采取全額提前還款方式，一位不愿具名的國有銀行貸款中心負責人稱，按揭轉辦房抵貸業務，在提前還款客戶中不在少數，具體占比行際間會有較大差異。

二、提前還貸潮的幕后真相

從表面上看，客戶提前還房貸是因為房貸利率持續走低，消費者基于降低家庭負債考慮，提前償還存量房貸，進而引發提前還貸潮。提前還貸潮的興起，折射出商業銀行經營管理中的深層次矛盾與問題，發人深省。

(一)銀行信貸文化扭曲。為什么那么多客戶心甘情愿配合貸款中介開展按揭貸款轉房抵貸業務?其中，固然有降低付息成本的利益驅使因素，但商業銀行扭曲的信貸文化也在一定程度助長了提前還款潮。長期以來，對于普惠小微貸款的信貸審批，商業銀行諱莫如深，普遍存有不良貸款怕事后追責的顧慮與擔心。在業務經營取向上，更加偏好有個人住房抵押的房抵貸業務，抵觸、排斥信用貸等其他小微信貸產品。房抵貸業務以風險小、審批通過率高而備受青睞。在此種經營邏輯導向下，個人抬頭的房抵貸業務成為很多商業銀行普惠小微信貸的主流業務，在一些基層行房抵貸業務占比高達90%以上。這在客觀上，加劇了房抵貸替換住房貸款的行業競爭。

(二)產品創新不足。銀行住房按揭貸款產品創新遠沒有跟上業務發展步伐。在利率定價、貸款期限、還款方式等方面因循守舊，不敢越雷池半步。比如，小微企業貸款可以無本續貸、可以按月還利息，一次性還本金，而住房按揭貸款只能采取等額本息和等額本金兩種方式。與其他信貸產品相比，住房按揭貸款產品最單一，模式最簡單，無法滿足購房者多元化融資需求。比如很多存量房貸，償還了很多年，只有一個房產做抵押物，借款人如果想再增加貸款，沒有可以再抵押的房產了。存量房貸客戶的貸款額度只能降不能增，這也間接造成住房按揭貸款被大量替換成經營貸與消費貸。

(三)銀行考核激勵錯位。普惠小微貸款的經營成本和信貸風險相對較高，銀行內在動力不足，這是事實。圍繞小微企業融資難、融資貴問題，央行先后推出定向降準、差別存貸比、低息杠桿工具等一系列窗口指導，銀監部門也加大小微信貸“兩個不低于”“兩增兩控”監管考核。商業銀行迫于監管考核的壓力，既要千方百計完成監管小微企業“兩個不低于”考核指標，又要“兩增兩控”控制小微信貸不良攀升，保持利潤增長，還要防止不良貸款問責被秋后算賬。對商業銀行來說，普惠貸款是必須完成的任務，不良貸款又是只能降不能升的考核指標。魚與熊掌要想兼得，在很多基層銀行，完成普惠小微貸款只能盯著房抵貸等一些低風險業務上做文章。

三、對銀行經營的深度影響

去年以來，隨著央行逐步降低LPR利率定價水平，特別是債融市場的復蘇，提前還貸早就不是什么新鮮事。很多大型貸款企業通過債券市場融資，或者以央行補貼貸款的方式替換高利率貸款。提前還貸不是住房按揭貸款的個體現象，公司貸款也同樣面臨提前還款的壓力;只不過銀行應對按揭貸款提前還款事件被放大而已。但如果銀行提前還款持續放大，對銀行經營將勢必產生深刻影響。

(一)利潤增長承壓。對銀行來說，住房按揭貸款是一項長期穩定的優質資產，也是商業銀行利潤穩定增長的重要來源之一。據2021年四季度年報推算，工農中建四大行房貸利潤貢獻分別占到18.38%、20.08%、18.10%、13.18%。提前還貸潮的蔓延擴大勢必對銀行利潤增長帶來嚴峻挑戰。

(二)不良比率上升。在總量增長受限的情況下，按揭貸款提前還款額的增加，會相對增加房貸業務不良貸款比率。對于絕大多數提前還款客戶來說，其銀行借款狀態均為正常。不良貸款絕對額沒有增加，但房貸基數卻在逐步縮小，提前還貸相當于變相抬高不良貸款比率。這一比率對于按揭貸款業務規模不大的中小商業銀行來說，尤為明顯。

(三)信貸結構失衡。商業銀行經營“流動性、效益型、安全性”的三性要求，存貸期限保持長短搭配，適度匹配。上市銀行2021年四季度年報顯示，工、農、中、建等四家房貸主流銀行，其個人住房按揭貸款占總貸款比重分別占到本行總貸款30.79%、30.52%、26.14%、34.04%。住房按揭一向被視為銀行中長期貸款穩定增長的基本盤，如此天量級的存量貸款，一旦被提前還貸潮撼動，勢必造成中長期貸款的急劇下滑，對銀行資產負債平衡構成巨大沖擊。這一點，以按揭貸款為主的國有股份制大行面臨的挑戰可能更加突出。

(四)客戶群體流失。與貸款規模下降、利潤增長下滑相比，提前還貸對銀行最大的影響當屬客戶群體的流失。按揭貸款客戶是銀行優質客戶群體，也是銀行零售轉型的重要抓手。銀行通過按揭貸款可以鎖定客戶10年、20年甚至30年，全面深入的開展交叉銷售。房貸客戶結清貸款，就意味著房貸客戶與銀行業務的終止。

好借好還再借不難，提前還貸潮對銀行的影響，除經營效益之外，銀行公信力也同樣面臨考驗。商業銀行應積極應對，以更加包容心態、更加創新的思維去改善服務。

本文作者介紹：EFP管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，資深從業者。

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