對物業服務企業如何監督？業委會不發揮作用怎么辦?

小區公共區域是否可以收費停車?物業公司不作為如何選聘新的物業?……針對百姓關心的物業問題，日前，哈市住建局依據剛實施的《黑龍江省住宅物業條例》，給予權威解答。

1、物業服務質量不好如何投訴?

問題：物業服務不到位，不及時，與物業溝通不解決，向誰投訴?

解讀：《黑龍江省住宅物業條例》第五條規定，第五條街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動，履行指導、檢查、監督物業服務人依法履行義務，配合采集物業服務信用信息;依法調處物業管理糾紛。

《黑龍江省住宅物業條例》第二十一條規定，業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，應及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同，督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改，協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛。

因此，遇到物業企業不做為，服務不到位的情況，經與物業企業溝通無果的情況下，可以向業委會反映調處，由可以直接向社區、街道辦事處反映情況。

業主還可通過“哈爾濱住建”微信公眾號的物業管理端進行網上便捷投訴，社區、街道辦事處、區(縣市)住建部門將依據權責進行調處。具體程序：關注“哈爾濱住建”公眾號—住房管理—智慧物業—注冊信息—綁定房屋—完成注冊—進行投訴或滿意度測評。

2、業委會不發揮作用怎么辦?

問題：業委會不作為，謀私利，利用權力與物業企業串通侵占業主共有資金怎么辦?

解讀：《黑龍江省住宅物業條例》第二十六條規定，業主委員會成員不得有下列行為：

(一)干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

(三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作;

(四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人訂立、變更、解除物業服務合同;

(六)違規使用經費，將業主共有財產借給他人，或者挪用、侵占業主共有財產;

(七)與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

(八)泄露業主信息;

(九)其他侵害業主合法權益的行為。

違反前款規定的，經業主大會會議討論通過，罷免其成員資格。

《黑龍江省住宅物業條例》第八十條還規定：違反本條例規定，業主委員會未按照業主大會議事規則、管理規約履行工作職責的，由縣級物業行政主管部門責令限期改正;有違法所得的，沒收違法所得，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以三千元以上一萬元以下罰款。

3、小區公共區域是否可以收費停車?

問題：物業把小區封閉，通知有車的業主不能隨意停車，想停車就得交停車費，是否合理?

解讀：《黑龍江省住宅物業條例》第五十九條規定：利用物業共用部位停放車輛的，車位的設置、使用、收費和管理等事項，由業主共同決定。

物業管理區域內設置車位、停放車輛，不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場地和其他機動車通道，不得影響其他車輛和行人通行。

工程車輛、大中型客貨車輛和危險品運輸車輛不得在物業管理區域內停放，但因急救、安全、工程建設或者設施設備維修等確需停放的除外。

物業服務人應當按照物業服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，及時督促違反規定停放的車輛駛離;督促無效的，應當及時報告有關部門依法處理。

因此，小區內是否能夠停放車輛并收取停車費用由業主大會決定。小區內的道路是全體業主共有，收取的停車費扣除物業企業必要的管理成本外全部歸業主共有。

4、如何選聘新的物業企業?

問題：物業企業不履行合同約定，服務不好，如何換掉現在的物業，選聘新物業公司?

解讀：《黑龍江省住宅物業條例》第四十七條規定：物業服務合同當事人一方依法提出解除物業服務合同的，應當按照有關規定執行。物業服務合同未約定通知期限的，提出解除合同的當事人應當提前六十日書面通知另一方，并在物業管理區域顯著位置公示。

解除物業服務合同前，物業服務人不得擅自停止物業服務。解除物業服務合同后，業主委員會或者物業管理委員會應當在五日內向所在地縣級物業行政主管部門備案。物業行政主管部門應當將備案情況及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并在物業管理信息平臺公示相關信息。

《黑龍江省住宅物業條例》第三十八條還規定：選聘物業服務人，除業主決定繼續聘用原物業服務人外，應當公開招標。投標人不足三個或者住宅規模較小的，可以協議選聘物業服務人。

《黑龍江省住宅物業條例》第二十一條還規定：業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，代表業主與業主大會依法選聘的物業服務人訂立物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接;

因此，選聘新的物業企業前，經業主大會同意依法解聘原物業企業，業主委員會或物業管理委員會依法通過公開招標或協議選聘的形式選聘新物業企業。

5、對物業服務企業如何監督?

問題：物業企業不作為，違法從事服務，如何監督處罰?

解讀：《黑龍江省住宅物業條例》第五十一規定：市(地)、縣(市)物業行政主管部門應當組織實施物業服務誠信評價制度，根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對物業服務人實行等級評定，采取相應的激勵或者懲戒措施。

《黑龍江省住宅物業條例》第七十五條規定：違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業行政主管部門處以十萬元以上二十萬元以下罰款，并在二年以內不得參加物業服務招投標活動;有違法所得的，沒收違法所得：

(一)未經法定程序，擅自接管物業服務項目的;

(二)違反法律、法規規定或者物業服務合同約定，停止物業服務的;

(三)被解聘或者物業服務合同終止后，拒不退出物業管理區域的。

兩次違反前款第二項規定的，除依法處罰外，該物業服務企業不得承接新的物業服務項目，其法定代表人和股東不得在新成立的物業服務企業擔任法定代表人或者股東。

《黑龍江省住宅物業條例》第七十六條規定：違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下罰款，并在二年以內不得參加物業服務。

投標活動：

(一)未按照規定辦理交接手續的;

(二)拒不移交有關資料、財物、資產的。

《黑龍江省住宅物業條例》第七十七條規定：違反本條例規定，物業服務人有下列行為之一的，由市、縣級物業行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上二萬元以下罰款：

(一)物業檔案資料缺失的;

(二)在不得設置車位的物業管理區域設置車位的;

(三)采取停止供電、供水、供熱、供氣，限制業主進出小區、入戶、使用電梯以及車輛進出車位方式，催交物業費的;

(四)泄露業主信息的;

(五)未按照規定提供免費代投遞服務或者提供免費寄存場所的;

(六)除執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻礙專業經營單位進入物業管理區域提供相應服務的;

(七)未公示有關信息的。

《黑龍江省住宅物業條例》第七十八條規定：違反本條例規定，物業服務人挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的，由市、縣級物業行政主管部門責令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

《黑龍江省住宅物業條例》第七十九條規定：物業服務人對業主和物業使用人違反本條例規定的禁止行為負有報告義務而未及時報告的，處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的，沒收違法所得。

目前，哈爾濱市已制定下發《哈爾濱市物業服務企業信用評價管理辦法》開展信用評價工作，并定期開展物業服務質量通報批評活動，不斷加大管理監督力度。

標簽： 業委會 物業服務 企業 哈爾濱住建