二手房?jī)r(jià)格評(píng)估價(jià)受什么影響_焦點(diǎn)熱門(mén)

【資料圖】

1、區(qū)域因素。該因素在二手房評(píng)估中起到了決定房屋價(jià)格的主要作用，一般包括：基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;交通條件如出行是否方便，購(gòu)物、娛樂(lè)是否方便，物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;人文環(huán)境，如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周?chē)伟矤顩r如何等。

2、個(gè)別因素。主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。具體有：房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價(jià)就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價(jià)格;房屋朝向、房屋開(kāi)間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開(kāi)闊。房屋已使用年限的長(zhǎng)短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問(wèn)題。

二手房評(píng)估價(jià)和成交價(jià)的區(qū)別

1、成交價(jià)就是指買(mǎi)賣(mài)雙方商定后的實(shí)際買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，比如，一套房子賣(mài)房人報(bào)價(jià)102萬(wàn)，買(mǎi)房人通過(guò)各種方式砍掉2萬(wàn)，最后以100萬(wàn)的總價(jià)成交了。這100萬(wàn)就是房屋實(shí)際的成交價(jià)格，102萬(wàn)是房主的報(bào)價(jià)。

2、評(píng)估價(jià)是，買(mǎi)二手房向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行出于安全考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。

二手房的貸款額度，與評(píng)估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房首付比例為30%，則可貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%。評(píng)估價(jià)越高，能夠從銀行貸款到的錢(qián)就越多。

貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價(jià)，二手房的成交價(jià)格減去可貸款額，即為二手房的凈首付款。也就是或，可貸款額越大，二手房?jī)羰赘犊罹驮缴佟?/p>

舉個(gè)例子，二手房成交價(jià)格為100萬(wàn)，銀行的評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)，按照首套房30%的首付比例來(lái)計(jì)算，二手房的可貸款額為56萬(wàn)(80萬(wàn)*70%)。這時(shí)候，購(gòu)房者要支付的凈首付款就是44萬(wàn)(100萬(wàn)-56萬(wàn))，相當(dāng)于成交價(jià)格的44%，這比30%的首付比例，多了14%。如果二手房的評(píng)估是100萬(wàn)，則該二手房的凈首付款為30萬(wàn)。如果二手房的評(píng)估價(jià)為120萬(wàn)，則首付款為16萬(wàn)(100萬(wàn)-120萬(wàn)*70%)。

當(dāng)然了，二手房評(píng)估價(jià)高于或等于成交價(jià)的情況比較少，通常情況下，都是評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)。評(píng)估價(jià)過(guò)高或者過(guò)低，都不好。評(píng)估價(jià)過(guò)高，則首付款相對(duì)較低，但繳納的增值稅、契稅就變多了，主要是因?yàn)槠醵悺⒃鲋刀惖睦U納，是以評(píng)估價(jià)為征收標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估價(jià)過(guò)低，意味著買(mǎi)房要支付更多的首付款。

個(gè)人在買(mǎi)二手房時(shí)，一定要計(jì)算好買(mǎi)房的各項(xiàng)費(fèi)用，因?yàn)槎址颗c新房相比，需要支付更多的首付款，此外，還要繳納稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。

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