前瞻望園鏡 | 增量時代，傳統園區如何穿越“生死周期”？

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“生機”：存量房時代下，催生家具制造呈增長趨勢

我國目前已經處于城鎮化進程的中后期，一線城市的新建住房市場趨于飽和，房地產行業逐步邁入存量時代，根據貝殼數據，2020年中國商品住宅銷售額中，二手房占比約達到43.7%，二手房交易將成為一二線城市住宅交易的主要構成部分。

從家裝行業市場上住宅供給結構來看，2020年，存量房在市場上占比達到了39.1%，精裝房占比39%，毛坯房占比不斷縮小，為21.9%。

新房交付時毛坯房的比例將進一步減少，這將大大增加主流家裝公司、家居建材企業的獲客成本，二手房和存量房將成為家裝行業未來新的獲客重心。

隨著中國的房地產市場從增量時代走向存量時代，房地產市場的格局發生變化。市場化的機制，能夠淘汰競爭力相對較弱的企業，大多數資源向具備競爭力的頭部企業靠攏，從而促進整個市場逐步進入良性運轉。

作為家居建材家裝業的上游，房地產行業的變動影響著家居建材行業的發展。我國商品房銷售規模、精裝修市場規模上升，而全屋定制、拎包入住漸成氣候，逐步推動家居建材行業發展，行業潛在需求巨大。

需求量增長的同時，家具制造企業數量也在同步遞增。據前瞻統計，2015-2020年我國家具制造企業的數量呈穩步增長發展態勢，但整體來看增速有所放緩，到2020年，全國大型家具制造企業數量達到6544家。截至到2021年6月，全國大型家具制造企業數量上升至6557家。

產量方面，近年來，我國家具產品產量規模呈現震蕩走勢，2015-2017年，全國家具產品產量持續提升，到2017年，全國家具產量為9.1億件，隨后幾年產量先升后降，但仍為創新高。2021上半年，隨著全國家具工業的復蘇，中國家具行業產量為5.2億件，同比增長30.1%。

家具產業作為房地產產業鏈中的后置環節與房地產銷售之間存在緊密的關系，且二者之間呈現高度正相關。未來對于家具制造的產業園區規模及生產條件，則有了更嚴苛的考驗與更高要求。

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“病態”：中國家具（傳統）產業園的3重詬病

家具產業園是指集家具生產、研發、交易于一體的家具企業聚集地。家具產業園建設的目的是為了推進家具產業集群發展、完善家具產業鏈、打造家具區域品牌。

在園區內，家具企業的聚集能夠吸引專業化人才的流入；專業化的人才又能研發出更多專業化的技術；先進技術會在園區內產生溢出效應；當所有企業都擁有先進技術時，企業之間就會產生競爭的動力，激烈的競爭會迫使園區內廠商生產更多符合消費者需求的家具產品。

目前，雖然我國的家具產業園數量較多，但依然停留在傳統家具制造層面，與國際先進家具產業園區還存在一些差距，具體表現在三個方面：

1、市場增量壓力下，園區規劃體系無明顯迭代，效率下降

據前瞻智慧招商系統顯示，2021年全國優質家具園區數量共計156個，其中有23個位于廣東，18個位于山東，15個位于江蘇。目前，我國的辦公家具制造業形成了珠江三角洲、長江三角洲、環渤海、東北、西部五個產業集群，這五個地區的家具產能占到了家具制造行業總產能的90%左右。

家具產業園數量相對較為可觀，但按照市場的需求發展趨勢來看，2016-2020年我國智能家居市場規模由2608.5億元增至5144.7億元。因為智能家居賽道發展迅猛，智能家居企業也在3年內從9.7萬家增長至11.2萬家。市場規模擴大的背后是我國潛力巨大的智能家居消費市場。

在傳統家具市場消費前景不明朗和智能家居消費前景的對比下，我國家具制造業勢必要向智能家居方向轉型升級。

當下隨著物聯網和5G技術的發展，消費者在家具選擇時更加傾向于智能家具。那么直接帶來的需求影響便是急需提升家具產業園的硬件條件，家具產業園區的定位除了需要考慮當下的消費者需求，還要把未來的發展納入園區定位之中，同時需要導入家具智能制造技術。

我國不少家具產業園區現在面臨著產業定位同質化、產業招商盲目化、有企業無產業等困境，因此為了同競爭對手競爭，只能打價格戰，很大部分的緣由是因為沒有做好特色化的產業定位，而這也會直接帶來上下游供應鏈發展結構體系的不完善。

2、資金、運營管理體系需強化創新推動

由于許多家具產業園是在早期建設起來的，從上述園區分布數據可以看出，區域性產業集群發展是推動區域經濟高效發展的有效途徑之一。但同時在產業園區運營層面幾乎局限在自身地域圈，沒有充實的資金條件基礎，導致在匹配人才、設備、市場、渠道等方面，存在著資源匱乏等問題。

除開歷史遺留條件外，家具園區自身應多與專業的智庫、研究院、協會等組織機構聯動，集合多方優勢，通過物質、信息等頻繁交換，從而提升產業集群的整體競爭力，為園區企業帶來更深層面的價值。

另一層面則是在2021下半年之際，許多地方已經相繼提出“綠色園區”、“低碳園區”的評價指標體系，探索在產業園區規劃中開展碳排放評價的技術方法和工作路徑，為“碳達峰碳中和”的目標踐行實際舉措。

那么在此背景下，園區轉型升級、低碳關鍵技術導入、園區低碳管理體系便是當下面臨的發展痛點，引進低碳發展，也是為家具制造達標歐盟環保標準做好保障。

3、招商引資力量薄弱，資源鏈條短缺

從政策上看，我國招商優惠政策向家具園區傾斜力度不夠。在現行政策下，家具企業入駐鄉鎮或園區所能享受到的招商優惠政策無區別，不利于產業在園區集聚。

而且，過分注重短期招商實現短期利益目標，忽略了企業進駐后的可持續發展，出臺的相關政策就容易變成風險政策。

再者，由于產業鏈梳理的混淆以及新時代下智能家居產業的蓬勃發展，產業園區的招商圖譜就會更加不清晰，進而導致招商引資困難。

如何正確處理招商引資和園區建設與運營管理模式、機制上形成突破，保持健康、持續的發展趨勢的關系，是區域經濟內生增長動力的關鍵點。

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“特效療程”：中國產業園高質量發展必要路徑

針對上述問題，加之目前智能家具產業備受社會關注，在智能家具產業的快速發展下，智能家具的市場需求不斷擴大，傳統家具產業園也需要優化升級，向智能制造家具產業園方向邁進。那么，可以從幾個方面對中國家具產業園高質量發展之路進行改善呢？

1、完善產業鏈圖譜體系，構建自己的產業大數據庫

首先，堅持規劃引領，推進產城智慧融合。我國家具產業園應在既有的產業布局和空間規劃基礎上，按照產城智慧融合的目標，通過技術手段優化發展空間，合理劃分園區功能區域，做好整體規劃。

對產業鏈內外部分析層面，需要通過專業的產業園區智庫單位進行剖析，可以劃分為：

(1) 國家、省、市的有關方針政策和上位規劃對家具產業園區的影響；

(2) 國家和區域發展戰略對城市（地區）家具產業發展帶來的挑戰與機遇等;

(3) 對城市（地區）家具產業發展現狀、區域家具市場經濟發展現狀、產業發展基礎、區域自然資源等基礎條件進行分條塊、分層次的研究分析；

(4) 依據城市（地區）已有的核心產業優勢，結合目前整體行業的發展前景以及趨勢，重點關注沿海地區以及產業發達地區產業轉移的可能性，瞄準細分方向，進行重點研判和分析。

(5) 總結城市（地區）發展的優勢、劣勢、機遇和潛力，以及城市（地區）產業發展面臨的瓶頸問題。結合SOWT定論，為家具產業園的產業迭代與定位做好全景透視。

正如前瞻為京東旗下的京東智谷產業園區項目做的產業定位規劃，讓其站在灣區高位，基于京東產業，結合本地生態，將形成‘1+3+5’產業全生態。

“1”是指一整條AI全鏈條產業生態；“3”是指基于5G開發的IoT（物聯網）、機器人、云計算三大戰略性新興產業；“5”是指新一代電子信息、金融科技、智能制造、智能物流、電子商務五大區域支柱型產業。

在做好產業定位升級的同時，也需要強化規劃帶來的引領作用，運用大數據和物聯網加強項目建設和規劃實施的動態跟蹤，確保規劃實施到位。

全面落實產城智慧融合發展的理念，促進園區內各類基礎設施互聯互通，建立起屬于自己的園區大數據庫，全面監測企業進駐、企業變動、企業投資、企業經營等狀況，統籌推進基礎設施建設和公共服務設施建設，共建共享。

最后務必要提及的便是“雙碳”戰略下，低碳園區發展的必經路徑，家具產業園大部分偏向傳統，傳統制造業的碳排放量相對較高。

在新時代下，家具產業園需以人為本，統籌兼顧碳排放與可持續發展；積極采用清潔生產技術；大力提高原材料和能源消耗使用效率，建設完善的溫室氣體管理體系，建立產業園區內的固碳生態環境體系，完善健全工業園區低碳運行政策、低碳規劃建設和管理體系，打造高效高附加值產業組合，達到土地、資源和能源的高效利用，這樣才能在未來找到更適合園區和企業并存的發展空間。

2、強化建設產業基金體系運作

要實現家具產業園的高質量發展，打造智能家具制造聚集區，離不開強力的政策引領、資金扶持。要加大對園區發展的資金投入力度，充分保障和滿足園區建設和產業發展需要。

以北京市為例，據前瞻數據統計，截至2020年底，北京市累計成立90支政府引導基金，政府引導基金總目標規模超過2.6萬億元。2020年新成立2支政府引導基金，新增基金總目標規模為103億元。

從北京市的政府引導產業投資基金投向的產業領域來看，主要聚焦在文化產業，信息技術、高端制造、科技創新等高新技術產業，主要是與北京市“全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”發展定位密切相關，所以傳統園區想要有更大的發展空間與支持，轉型升級是迫在眉睫之舉！

但想要推進園區產業聚集效應的形成，首要要強化服務意識，提升服務水平，簡化企業落戶的辦事流程，增加辦事服務項目，打通園區招商引資綠色通道，提升辦事服務效率。

在專業智庫的扶持下，可以指導如何使用產業資本力量，提升園區可持續發展內生動力。在產業、資本、技術、運營等關鍵點上，想要迎合未來產業園區的發展趨勢，務必搭建一套商業邏輯清晰、盈利模式合理、運營架構高效的產業資本頂層設計方案，推動園區產業經濟發展。

園區作為產業聚合平臺，應當通過整合地方政府資源，打造產業專項引導基金，對園區相關企業（及準入駐企業）進行發展扶持，吸引這一領域具有潛力、實力的產業相關企業和研發機構到入駐園區，加速園區產業集聚與集群發展，加強產業鏈條的培育與建設，提升自主創新平臺、優化自主創新環境、提高自主創新能力。

進而盡快形成智能家具產業體系，讓我國的新舊家具產業園立足現有產業基礎，配套關聯企業，延伸產業鏈條，提高原有家具產業發展層次，大力引進制造行業領軍企業，打造高端智能制造產業園，持續增強園區核心競爭力、提升園區綜合效益，最終實現企業與園區雙贏。

3、建立合適的招商政策體系+外拓智庫機構合作

以智能家具產業的發展為例，得益于物聯網技術的支撐，涉及的專業知識非常廣泛，唯有加強技術創新與自主品牌研發力度，才能夠把招商的特色化體系發揮到極致。

建議家具產業園應時刻保持與政府、市場、科研機構的緊密合作，不斷創新培育出擁有真正國際競爭力的核心產品。

譬如，許多產業園區聯動地方政府或自主與前瞻產業研究院合作，成立粵港澳大灣區招商引資工作站，前瞻作為國家商務部認定為唯一“粵港澳大灣區對外應對貿易摩擦工作站”，可以通過前瞻產業研究院立足大灣區輻射全國的先天優勢，為園區和政府帶來優質企業資源，助力地方政府與園區聯動駐點招引頭部企業資源、助力地方產業鏈發展補鏈、強鏈。

同時前瞻可以通過“線下精準資源+線上智慧招商系統”的雙拳出擊，打造品效合一的招商新模式，資源鏈條包括但不限于：

科研機構-清華大學、人民大學、廈門大學、武漢大學、中山大學、國際信息研究所、商務部研究院、國務院發展研究中心、各行業協會等權威機構建立了良好合作關系；

金融機構-與國內多家證券公司、PE、VC機構、律所、會所及10多省市金融辦、上市辦結成合作伙伴；

企業資源-前瞻累計服務各行業企業客戶達23萬家；前瞻是諸多中國500強企業、大型開發商、國有企業的長期合作伙伴；

政府資源-前瞻累計各級政府客戶超過2200家，主導超過1000個產業園區招商項目；

媒體資源-前瞻覆蓋覆蓋全國280+地級市、300+縣級市，擁有6大自營平臺+75個主流合作媒體，是招商曝光的優質傳播平臺。

在現代產業園市場競爭中，家具產業的蝶變只是其中一個代表，需求增量時代下，如何打造自身特色化價值，講好園區故事，讓園區品牌發酵，這將是一個巨大的利潤來源。

只有擁有真正“產業規劃+招商規劃+運營規劃+大數據”的產業園，才能獲得最大的市場空間，才能立足在長遠持續的市場中，創造高層次的競爭力策略。

從學術到產業，更多相關數據請參考前瞻產業研究院《2021-2026年中國產業園區規劃布局與運營管理分析報告》。同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究、產業鏈咨詢、產業圖譜、產業規劃、園區規劃、產業招商引資、IPO募投可研、IPO業務與技術撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

標簽： 前瞻 園區