急于賣房救命卻面臨不動產(chǎn)登記“兩年內(nèi)限售”

一邊是老人年老病重，急于售房用于救命救急;一邊是不動產(chǎn)登記“兩年內(nèi)限售”;一方準備簽訂和解協(xié)議，一方又提出免征個人所得稅。怎么辦?浙江省寧波市檢察院沒有簡單就案辦案，積極開展行政爭議實質(zhì)性化解，深化訴源治理，從源頭化解糾紛。

邵某育有張甲(長女)、張丁、張戊等5個女兒。2002年，邵某因拆遷獲得寧波市區(qū)房屋一套。2015年9月，邵某與張丁、張戊簽訂買賣合同，約定兩個女兒以30萬元價格購買該房屋，但兩人未實際支付款項。當月，張丁和張戊取得涉案房屋所有權(quán)證。2016年2月，邵某經(jīng)醫(yī)院診斷為老年癡呆，后于2019年經(jīng)民事判決確認為無民事行為能力人，其大女兒張甲被指定作為邵某的法定監(jiān)護人。因為邵某贍養(yǎng)和涉案房屋歸屬等問題，5個女兒發(fā)生糾紛，經(jīng)社區(qū)人民調(diào)解委員會調(diào)解，達成調(diào)解協(xié)議，約定張丁和張戊將涉案房屋歸還邵某用于養(yǎng)老。因張丁和張戊拒絕歸還房屋，張甲將二人訴至法院。

2019年8月，寧波市中級法院作出二審民事判決，以張丁、張戊應(yīng)當履行調(diào)解協(xié)議為由，判令返還涉案房屋，并協(xié)助過戶至邵某名下。2019年10月，登記機關(guān)將涉案房屋登記在邵某名下，同時在“附記”中載明“兩年內(nèi)限售”。邵某年老病重，急于出售涉案房屋看病養(yǎng)老，張甲遂向?qū)幉ㄊ姓暾埿姓?fù)議，要求撤銷不動產(chǎn)登記“兩年內(nèi)限售”的記載事項。

根據(jù)寧波市中級法院、市檢察院、市司法局《關(guān)于在行政案件中共同推進行政爭議實質(zhì)性化解的工作意見》，寧波市行政復(fù)議局邀請市檢察院參與該案化解。經(jīng)調(diào)查了解，早在2015年初，邵某已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的老年癡呆癥狀。寧波市檢察院認為，經(jīng)核實查明有關(guān)事實，能夠認定邵某在簽訂買賣合同時系無民事行為能力人，生效判決返還涉案房屋的性質(zhì)，實質(zhì)上是買賣合同自始無效的法律后果，而非回購即買賣法律關(guān)系，故登記機關(guān)認定邵某系“新購買”房屋認定事實錯誤。經(jīng)深入分析論證，登記機關(guān)認同市檢察院的建議，并進行糾正。

今年4月22日，在組織邵某與登記機關(guān)簽訂和解協(xié)議現(xiàn)場，張甲提出，“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且系家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅”的規(guī)定，邵某能否享受免征個人所得稅?寧波市檢察院認為，因涉案買賣合同自始無效，邵某自2002年持有涉案房屋的法律狀態(tài)并未發(fā)生改變，且涉案房屋系邵某家庭唯一生活用房，符合免征個人所得稅的規(guī)定。

“救命救急的錢不能等，也不能少。”寧波市檢察院一方面建議登記機關(guān)另行為邵某出具《查檔證明》，載明涉案房屋歷次登記情況，以便提供稅務(wù)部門核查，另一方面提前與稅務(wù)部門進行詳細溝通，稅務(wù)部門亦認可邵某情形符合免征個人所得稅的規(guī)定，并表示邵某出售涉案房屋繳納稅費時，將向登記機關(guān)核實有關(guān)登記檔案資料。

近日，邵某以130萬元的價格出售了涉案房屋并辦理過戶登記，邵某依法順利享受免征個人所得稅。至此，該案復(fù)議糾紛和后續(xù)可能產(chǎn)生的稅務(wù)糾紛，得以徹底化解。(記者蔡俊杰 通訊員林甲淳)

標簽： 不動產(chǎn)登記 兩年內(nèi)限售