小陽春過后 房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頗多

摘要：小陽春過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頗多。

實(shí)習(xí)記者 李凱旋 華夏時(shí)報(bào)(www.chinatimes.net.cn)記者 袁曉瀾 北京報(bào)道

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了年后的一波“小陽春”后，自5月份開始就已經(jīng)逐漸回歸冷靜。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—5月份全國商品房銷售面積同比下降1.6%。5月，全國商品房銷售面積為13433萬平方米，相比去年同期則下降了5.5%。以“小陽春”為分界線，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資環(huán)境也在同步縮緊，各地實(shí)施“一城一策”，不少城市修改了土地出讓規(guī)則。小陽春過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頗多。

剛需主導(dǎo)市場(chǎng) “小陽春”降溫

經(jīng)歷了“小陽春”后，市場(chǎng)的后續(xù)動(dòng)力不足，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力偏弱。二三線城市市場(chǎng)明顯降溫，購買力趨于冷靜，成交量出現(xiàn)了回落。與此同時(shí)，新房的價(jià)格也開始下跌，漲幅收窄。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月，全國百城新建住宅平均價(jià)格為14836元/平米，漲幅較上月下降了0.004個(gè)百分點(diǎn)。

6月26日，億翰智庫地產(chǎn)首席分析師張化東在“2019中國上市房企百強(qiáng)峰會(huì)”上發(fā)布了《2019年中國上市房企百強(qiáng)研究成果》。張化東認(rèn)為，今年的市場(chǎng)是由剛需主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化則屬于脈沖行情。“雖然3—5月份有一個(gè)小陽春，但是我們一直認(rèn)為小陽春的持續(xù)性是不足的，因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)只有剛需和剛改。”張化東說，“持續(xù)性會(huì)有，但是需要一定的累積才能夠進(jìn)行釋放。”

融資環(huán)境收緊 5月成分界點(diǎn)

從去年下半年開始，房企的融資環(huán)境較為寬松，放松趨勢(shì)非常明顯。“但是到了今年出現(xiàn)了小陽春之后，4月底和5月份則成為了融資的分界點(diǎn)，政策的變化非常明顯。”張化東說。

根據(jù)同策研究院檢測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，40家典型上市房企共計(jì)完成融資總額367.99億元，相比較4月份，融資總額大幅下跌52.07%。與此同時(shí)，公司債和其他債權(quán)的融資渠道也在收緊。數(shù)據(jù)顯示，5月份僅發(fā)行了6筆公司債，較4月份下降了79.74%。而其他債權(quán)融資也較4月份有了大幅度的下降。

無獨(dú)有偶，5月，不少房企選擇轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或者轉(zhuǎn)讓旗下公司的股權(quán)，且“轉(zhuǎn)讓熱潮”從5月份一直延續(xù)至今。北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息顯示，5月份有20宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。而截至到6月23日，6月份的股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也有8宗。此外，有專家表示，未來金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的融資可能會(huì)更加謹(jǐn)慎。

在融資環(huán)境縮緊的狀態(tài)下，房企的經(jīng)營模式也開始出現(xiàn)了微妙的變化。“今年上半年，頭部房企，特別是前10名的房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙Ｎ磥?年，前30名的開發(fā)商會(huì)占據(jù)市場(chǎng)份額的70%，前30名以外的開發(fā)商則會(huì)分去整個(gè)市場(chǎng)份額的30%，集中度提升的速度還是比較快的。”此外，張化東表示，今年上半年，頭部房企的增速已經(jīng)主動(dòng)選擇放緩，開始去追求一種內(nèi)生性的增長(zhǎng)。

一城一策 各地區(qū)展開差異化調(diào)控

目前，“穩(wěn)”仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要基調(diào)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基本條件。為了建好穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各城市逐漸采用“因城施策”“一城一策”的調(diào)控方法，避免共振風(fēng)險(xiǎn)。從新年伊始，全國的樓市則逐漸開始走向精準(zhǔn)調(diào)控。“目前，一城一策還是主要框架，且處于雙向調(diào)控時(shí)期。”張化東說。

近日，杭州市區(qū)的9宗地塊發(fā)布了掛牌公告，出讓條件中則首次設(shè)置了“限房?jī)r(jià)、限精裝”的條件，土地出讓規(guī)則修改。5月11日，蘇州也加大了對(duì)樓市的調(diào)控力度，調(diào)整了土地出讓的報(bào)價(jià)規(guī)則，將土地出讓的報(bào)價(jià)條件從定制調(diào)整為區(qū)間設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制出讓土地的最高限價(jià)。6月6日，東莞市發(fā)布了《東莞市國土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》，當(dāng)土地拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到了最高上限后，將不再使用“價(jià)高者得”的方式，而是采用“終次報(bào)價(jià)”。

從2018年11月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的收緊政策減少。但此后，市場(chǎng)炒作氛圍再次出現(xiàn)，為了進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”，住建部就曾在一季度對(duì)6個(gè)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大的城市進(jìn)行了預(yù)警，“穩(wěn)”字回歸。

但各地政策的變動(dòng)對(duì)于房企則有較大的影響。張化東認(rèn)為，此前，政策調(diào)控的脈絡(luò)很清晰，屬于一種線性的政策。目前，城市是否會(huì)出現(xiàn)政策調(diào)控則已經(jīng)屬于非線性的狀態(tài)，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)較大，不可預(yù)測(cè)。政策的不可預(yù)測(cè)性對(duì)每家房企來說都是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。

責(zé)任編輯：袁曉瀾 主編：王冰凝

標(biāo)簽： 小陽春 房地產(chǎn)