因城施策：菏澤取消限購不是房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號

山東菏澤市住建局日前在其官網(wǎng)發(fā)布一則通知，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施。這是國內(nèi)第一個(gè)取消已實(shí)行多年的商品房限購政策的城市。但是，這是否像一些人認(rèn)為的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)開始松動(dòng)，卻是需要討論的。

我國房地產(chǎn)調(diào)控已實(shí)行多年，其中最為有力的調(diào)控措施就是限購。在房地產(chǎn)投資投機(jī)熾熱的市場里，限購手段的推行有效地截?cái)嗔送顿Y投機(jī)資金進(jìn)入樓市的通道，使房地產(chǎn)市場向滿足居民居住型和改善型需求的方向轉(zhuǎn)化，真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)。

但是，中國又是一個(gè)人口大國，房地產(chǎn)市場的情況，城市與城市之間差別很大。這就決定了各個(gè)城市之間，尤其是一線城市與三四線城市之間，沿海城市與內(nèi)地城市之間，不能執(zhí)行統(tǒng)一的調(diào)控政策，而是應(yīng)該根據(jù)各個(gè)城市各自不同的情況，合理地制訂調(diào)控政策，避免“一刀切”。最近幾年，中央多次提出，房地產(chǎn)調(diào)控政策要因地制宜，因城施策，就是基于這樣的道理。

在我國房地產(chǎn)市場上，以北上廣深為代表的一線城市，由于集中了豐富的市場資源，長期以來呈現(xiàn)人口凈流入的趨向，因此其住房需求長期處在飽滿狀態(tài)，商品房供應(yīng)不能滿足需求的矛盾長期存在，這導(dǎo)致商品房本身出現(xiàn)了升值價(jià)值，投資投機(jī)資金看上的也是這些地方商品房所具的這個(gè)長期升值趨勢。

然而，當(dāng)投資投機(jī)資金盤踞在市場，就排擠了真正需要住房用于居住和改善的需求，影響居民住房保障功能的弘揚(yáng)。盡管一線城市的政府多次表示要增加土地供應(yīng)，加大商品房建設(shè)，但對于這些城市來說，土地供應(yīng)其實(shí)并不寬裕，由于商品房供不應(yīng)求的趨勢在可預(yù)見的未來不大可能出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，因此對于一線城市來說，限購限貸等手段將長期存在，很難取消。

但是，對于大量存在的三四線城市來說，與一線城市的情況有很大不同。最主要的是，這些城市并不像一線城市那樣有源源不斷的人口流入，甚至表現(xiàn)為人口的流出。當(dāng)然，像菏澤這樣的城市，由于其經(jīng)濟(jì)有一定的活力，因此人口流出并不嚴(yán)重，而西部不少地區(qū)的三四線城市，由于市場活力不夠，人口向外流出趨勢表現(xiàn)得很明顯。

所以，一些地方土地供應(yīng)充足，但另一方面則是商品房需求并不像期望的那樣旺盛，因此導(dǎo)致出現(xiàn)了大量的商品房積壓，甚至一些新區(qū)因?yàn)闊o人居住而成為“鬼城”。前幾年中央大力推進(jìn)房地產(chǎn)市場的“去庫存”，主要就是為了解決這個(gè)問題。因此，對于三四城市來說，不僅沒有必要搞什么限購，相反，適當(dāng)利用財(cái)政政策和貨幣政策來刺激居民購房欲望，也是一種可以理解的政策取向。

因城施策，是我國房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持的一個(gè)正確方向，這就需要地方政府深入調(diào)查研究，對本地的房地產(chǎn)市場狀況，特別是本地居民的住房需求和常住人口流動(dòng)情況等有一個(gè)全面的了解，只有在這樣的基礎(chǔ)上才能作出準(zhǔn)確的決策，該繼續(xù)限購的就必須繼續(xù)限購，但該 放開的就應(yīng)該放開。

菏澤市此次取消限購，是與推進(jìn)當(dāng)?shù)氐呐飸魠^(qū)改造放在一起的，可以想象的是，即使放開以后當(dāng)?shù)氐纳唐贩夸N售會(huì)有所上升，購房主力也應(yīng)該來自棚戶區(qū)改造的得益者。至于一些三四線城市取消限購后是否會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)死灰復(fù)燃，這個(gè)問題對于三四線城市來說是不必考慮的。投資投機(jī)是一種逐利行為，在這些城市的升值空間幾乎不存在的情況下，投資投機(jī)資金不可能盲目進(jìn)入這些地方。

房地產(chǎn)市場曾經(jīng)被作為拉抬經(jīng)濟(jì)的杠桿來使用，在目前經(jīng)濟(jì)增速下行，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不確定因素增加的背景下，房地產(chǎn)市場是否會(huì)再次成為杠桿，這是一個(gè)引人關(guān)注的問題。必須注意的是，房價(jià)上升過快，已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的一個(gè)負(fù)面因素，也使百姓為住房背上了沉重的包袱。

經(jīng)過多年艱苦的調(diào)控，目前市場轉(zhuǎn)向“房住不炒”剛見起色，如果整個(gè)宏觀政策急于調(diào)頭，就會(huì)使來之不易的調(diào)控效果化為烏有。因此，一些人以菏澤取消限購為信號，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策方向已變，這是一種不切實(shí)際的想法。重要的是房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持因城施策的方針，菏澤取消商品房限購，起到的就是這個(gè)作用。

標(biāo)簽： 山東菏澤