如何看待長租公寓模式？ 長租公寓跑路該怎么辦?

近期疑似蛋殼跑路的消息一傳出，租客是最恐慌的群體，這意味著他們不僅失去了錢財，而且可能失去住處。

蛋殼的租金有貸款月付、季付和年付三種形式。其中，貸款月付是租客向微眾進行一年期限的個人信用貸款，也就是所謂的“租金貸”。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017 年、2018 年和 2019 年前 9 個月，蛋殼公寓使用 “ 租金貸 ” 的租客占比分別為 91.3%、75.8% 和 67.9%。

可以看到，選擇租金貸的租客群體占絕大部分，因此，蛋殼跑路消息一出，便是哀鴻遍野。

這時候許多租客才開始了解租金貸，萬一蛋殼跑路，他們還需要償還不屬于自己的債務(wù)，認清這一事實之后，他們陷入了極度的恐慌。

據(jù)悉，租金貸作為一種金融工具，原本目的在于緩解租客支付壓力，加快住房租賃平臺的資金回籠速度，降低企業(yè)的資金壓力和融資成本。

然而近幾年，隨著長租公寓數(shù)量不斷增加，規(guī)模不斷擴大，“租金貸”逐漸異化。許多長租公寓開始通過“租金貸”，形成“金融+長租公寓”的模式，使用金融杠桿實現(xiàn)規(guī)模的快速擴大。

一方面，大部分長租公寓都鼓勵租客使用“租金貸”，蛋殼的月付方式只有租金貸這一選擇，而另一方面，長租公寓的租客多為剛畢業(yè)出來的大學生和尚未在城市站穩(wěn)腳跟的白領(lǐng)， 經(jīng)濟壓力大，他們被“租金貸”帶來的優(yōu)惠吸引，而銀行也偏好這種征信良好的客戶。

而長租公寓雖然能借用“租金貸”借來的錢不斷擴大其租房市場，但“二房東”的盈利模式較為單一，為了前期搶占市場，許多長租公寓采用“高收低租”的模式運營，也就是說，前期許多長租公寓都是虧損的狀態(tài)。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓在2017-2019年凈虧額則分別為2.72億元、13.69億元、34.37億元，累計虧損超50億元。

無獨有偶，國內(nèi)長租公寓第一股的青客公寓2017- 2019年的業(yè)績，也是連年虧損，三年凈虧分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。

說白了，以“租金貸”為主要周轉(zhuǎn)的長租公寓就是手握很多錢，但自己又賺不到什么錢的模式。

萬一長租公寓跑路?

可以看到，長租公寓本身就是一個“二房東”的模式，其本身盈利空間并不大。

但當長租公寓成為一個金融產(chǎn)品，像蛋殼這樣的公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢而這筆錢可能被拿去擴大市場，讓這個模式得以循環(huán)，又或者這筆錢被用作其他用途，我們無從得知。

但有一點可以肯定的便是，租客成為了承擔風險最大的那一方。

回歸蛋殼事件本身，長租公寓市場屢屢出現(xiàn)風險事件，租金貸模式的風險逐漸凸顯，也引起相關(guān)監(jiān)管部門的關(guān)注。

今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》。其中，在規(guī)范“租金貸”使用上，《意見稿》明確提出“三不得”，即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

再放大點到融資手段上，監(jiān)管部門也發(fā)現(xiàn)了這種通過金融杠桿實現(xiàn)小本金大規(guī)模的運營模式存在巨大的漏洞，一旦出現(xiàn)企業(yè)跑路，這種將風險分散給社會的行為就有可能引發(fā)巨大的社會矛盾沖突，因此，他們也對參與金融杠桿的資本金提出了要求。

“租金貸”模式下，長租公寓是面具，金融游戲是實情。

萬一蛋殼真的跑路，這可能是社會給上百萬年輕人的一次毒打，但我們的社會又該怎么監(jiān)督和規(guī)避這樣的金融游戲呢?這個問題值得我們深度思考和探討。

相關(guān)報道：

2015年起由于政策鼓勵、資本青睞、房地產(chǎn)市場等因素，長租公寓行業(yè)快速發(fā)展。今年疫情以來長租公寓頻頻爆雷，巢客、有客、嵐越等。從當前爆雷的長租公寓看，這些長租公寓一般都采取“高進低出”、“長收短付”的經(jīng)營模式，從房東出高價收房較低的價格出租給租客，租客一次性繳納一年或者半年的租金給平臺，但平臺給房東結(jié)租金往往是通過月付或者季付。長租公寓利用付款的時差，套取大量資金在短時間內(nèi)復(fù)制、擴大市場，這樣就將負債和風險轉(zhuǎn)嫁給了租客和房東。蛋殼公寓也是如此。

一旦爆雷，租客半年或一年的租金收不回來，房東也被平臺拖欠房租。如果有平臺是采用租金貸的模式，租客在平臺跑路后還要繼續(xù)還貸不然就會面臨征信問題。近來蛋殼公寓的風波，就有不少租客表示，房東已經(jīng)開始攆人了，擔心會沒地方住還要還租金貸。

鏈家旗下的自如公寓這兩年也問題頻出，此前的裝修“甲醛超標”，今年疫情時候要求房東免租或降價，卻沒有相應(yīng)減免租客的租金。頭部企業(yè)如鏈家、蛋殼的現(xiàn)狀，可見整個行業(yè)面臨的困境和窘境。

長租公寓頻頻爆雷，消費者也對這個租房行業(yè)尤其是長租公寓更加不信任。不少用戶表示租房就算麻煩點也要找房東直租，不會選擇托管平臺和公寓，現(xiàn)在的跑路風險太大了。租客不信任，長租公寓接下來該如何繼續(xù)?

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