近期，上海地產(集團)有限公司(以下簡稱“上海地產集團”)頻繁掛牌轉讓旗下公司項目股權。分析人士指出，上海地產集團的主營業務如舊改、保障房及租賃住房建設運營等，均為前期投入較大、資金回流周期較長的業務，為公司帶來較大的資金壓力。地產分析師嚴躍進認為，上海地產集團通過轉讓項目或股權，客觀上能夠回籠資金。“資金回籠后，在住房保障等領域，可以形成更好的支持。”
頻頻掛牌轉讓旗下項目
8月16日，上海聯合產權交易所發布成交公告，上海弘安里企業發展有限公司(以下簡稱“弘安里公司”)80%股權及轉讓方對標的公司40.61億元債權成交，轉讓底價42.17億元，交易價格為42.23億元，由蘇州招愷置業有限公司成功競得。
據上海土地市場此前發布的出讓文件，2021年2月7日，上海虹口城市更新建設發展有限公司以111.35億元價格摘虹口區四川北路街道HK193-02、HK193-03(地下部分)，北外灘街道HK300-02、HK300-03(地下部、歷史風貌保護舊改項目)，即“弘安里項目”。整個項目地塊面積達77647.9平方米。其中，地上宗地面積為37334.1平方米;地下水平投影占地面積40313.8平方米。
據上海聯合產權交易所發布的公告，弘安里公司成立于今年1月底，注冊資本為1000萬元人民幣，經營范圍包含：企業管理、房地產經紀、物業管理等。該公司由上海虹口城市更新建設發展有限公司(即“轉讓方”)全資持有，轉讓行為批準單位為上海地產(集團)有限公司;“天眼查”平臺顯示，蘇州招愷置業有限公司由招商局蛇口工業區控股股份有限公司持股51%，蘇州融志銘置業有限公司持股49%。
值得一提的是，早在今年3月，拿下弘安里項目僅1個月余，上海虹口城市更新建設發展有限公司就委托上海市土地交易市場和上海聯合產權交易所以公開方式，選擇弘安里公司的合作單位，共同開發建設弘安里項目。
《華夏時報》記者注意到，近期上海地產集團旗下公司還有數次掛牌轉讓動作：8月13日，上海聯合產權交易所發布公告，上海虹權置業有限公司100%股權及相關債權掛牌轉讓。而上海虹權置業由上海地產虹橋建設投資(集團)有限公司100%持有，后者所屬集團或主管部門同為上海地產集團。此次項目掛牌底價為29.43億元，其中上海虹權置業的100%股權轉讓價格為6.39億元，轉讓方上海地產虹橋建設投資(集團)有限公司對標的企業債權轉讓價格為23.03億元。
標的內容顯示，上海虹權置業的核心資產為閔行區莘虹街道(G1MH-0001)單元III-G02B-02地塊、III-G02D-04地塊，目前該組團地塊仍處于待開發狀態。據公開資料，上海虹權置業有限公司于2020年10月21日以21.9385億元競得上述地塊，地塊用途為商辦、餐飲旅館業用地，出讓面積101491.9平方米，容積率1.6;建筑面積162387.04平方米。
有意思的是，與弘安里項目類似，上海虹權置業也并非首次被掛牌轉讓：今年5月，上海虹權置業有限公司100%股權及相關債權就在上海聯合產權交易所掛牌轉讓，彼時顯示轉讓價格“面議”。
此外，8月11日，上海虹極置業有限公司100%股權及轉讓方對標的企業(即上海地產虹橋建設投資(集團)有限公司)10.08億元債權也在上海聯合產權交易所掛出。公告顯示，該項交易的掛牌底價為人民幣13.77億元，涉及地塊為新虹街道118街坊(閔行區虹橋商務區(G1MH-0001)單元III-F05-10地塊)。
上海存量“地主”或存資金壓力
1個月內，上海地產集團數次掛牌轉讓旗下公司股權及相關債權是什么原因?8月17日上午，《華夏時報》記者向上海地產集團方面撥打了電話并發送采訪提綱，但截至記者發稿未收到回復。
有市場聲音認為，上海地產轉手上述幾幅地塊，一個很大的原因是頗為苛刻的出讓條件下，性價比并不高。
以上海虹權置業的轉讓信息來看，滬閔規劃資源(2020)出讓合同第55號《上海市國有建設用地使用權出讓合同(經營性用地)》規定，受讓人應當自項目規劃資源綜合驗收通過之日起自持全部建筑面積的商業物業不少于20年;應當自項目規劃資源綜合驗收通過之日起自持70%以上建筑面積的辦公物業不少于20年。
同時，上述出讓合同還顯示，項目在取得規劃竣工驗收許可后，第一年實現稅收不少于2000元/平方米的稅收貢獻，第二年實現稅收不少于2500元/平方米的稅收貢獻，第三年實現稅收不少于3000元/平方米的稅收貢獻，后續年度稅收貢獻保持穩定增長。此外，還要求引入發展商貿、創新科技型等產業的企業總部。
另有分析人士認為，上海地產集團近日頻繁掛牌轉讓之舉，或是為緩解流動資金壓力，而出售項目無疑是一個回籠資金的快捷方式。地產分析師嚴躍進向《華夏時報》記者直言，類似項目轉讓，或和資金壓力有關。
“但這種資金壓力和傳統房企的流動性壓力等有差異，”嚴躍進解釋說：“上海地產由于特殊的地位，在產品開發方面會和普通房企有差異。此前其也頻頻拿地，應該說資金面會面臨很多問題。”嚴躍進認為，通過轉讓項目或股權，客觀上能夠回籠資金。“資金回籠后，在住房保障等領域，可以對其形成更好的支持。”
官網顯示，上海地產集團成立于2002年，是經上海市人民政府批準成立的國有獨資企業集團公司，注冊資本300億元，共有各級次控股企業230余家、參股企業100余家，其中集團直接管理的二層次企業約20家。其中，上海地產集團戰略入股了綠地控股(600606.SH)、中華企業(00675.SH)等企業，目前為綠地控股第二大股東，持股比例25.82%，在中華企業持股比例為10%。
公司主營業務包括區域整體開發、舊區改造、城中村改造、生態環境建設、保障房及租賃住房建設運營管理、美麗鄉村建設、黃浦江碼頭岸線投資建設管理等。據公開資料，上海地產集團承擔了上海全市約60%的舊改工作任務，被稱之為上海存量“地主”。
無需贅言，城市更新現已成為房地產行業的新增長極。在政策層面，自2021年以來，“十四五”規劃明確提出城市更新行動，并首次寫入政府工作報告。在易居企業集團CEO丁祖昱看來，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新“早就不是萬億級的市場，應該很快變成10萬億級的市場”。但另一方面，城市更新、保障房及租賃住房等，也均為前期投入較大、資金回流周期較長的業務，不可避免地會讓企業面臨一定的資金壓力。
作為非上市公司，上海地產集團今年的財務數據還未公開。2020年，上海地產集團營業收入為296.56億元。另據《2020 年第二期上海地產(集團)有限公司公司債券信用評級報告》，2017-2019年度，上海地產營業收入(合并口徑數據及指標)分別為398.37億元、481.14億元和312.96億元，報告期內波動明顯。2017-2020年，上海地產集團公司總負債分別為1919.07億元、1908.88億元及1955.73億元、2164.36億元，數額不斷增長。
事實上，上海地產集團也對資金安全頗為重視：7月16日，在上海地產集團召開的2021年經營目標運行年中分析會上，集團黨委副書記、總裁管韜萍強調，下半年集團要重點加強六個方面工作。其中，要進一步增強資金集中管理意識，提高資金使用敏感度;加快資金回籠，確保集團長期健康發展等。記者 李貝貝 上海報道
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