杭州官方上線“房東直銷模式” 倒逼中介提升服務(wù)質(zhì)量

“個人自主掛牌房源”功能近日正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”，此舉被認(rèn)為是基于政府的公信力保證了真房源。但由于二手房交易過程存在諸多風(fēng)險，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，個人自主掛牌模式無法取代中介服務(wù)。空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)直言，在互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)達(dá)、信息對稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率“不僅不會下降，反而會上升”。

購房者或省下大筆中介費(fèi)

8月18日上午，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣布，“個人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”。登陸該平臺后，房東完成個人用戶實名注冊后即可使用“個人自主掛牌”功能，而購房者完成個人實名注冊后，可在“掛牌房源公示”欄內(nèi)查詢個人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源。同時，平臺發(fā)布的所有房源均經(jīng)過房管部門核驗，具備唯一的房源核驗統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產(chǎn)權(quán)真實合法有效。

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺自認(rèn)，該功能為群眾“手拉手”自主交易提供了房源信息發(fā)布、購買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場運(yùn)行體系。此外，平臺還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能，實現(xiàn)個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認(rèn)證用戶開放，經(jīng)紀(jì)人員無法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。

8月20日，《華夏時報》記者從杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局方面了解到，“個人自主掛牌房源”并非新功能，之前就有，但沒有推廣，偶爾會有個人自主掛牌，“現(xiàn)在就是把系統(tǒng)重新開發(fā)了”。

另一方面，房管部門搭建房源發(fā)布平臺、并由房東與購房者“面對面”自行交易的做法，也并非杭州首創(chuàng)。

據(jù)公開資料，2020年5月，河南永城市取締一批房地產(chǎn)“黑中介”，并禁止在房產(chǎn)交易平臺發(fā)布房源信息。彼時，該市政府部門組建的商品房網(wǎng)簽中心，成了永城唯一正規(guī)的房產(chǎn)交易平臺，但通過該網(wǎng)簽中心辦理交易要收取1%的服務(wù)費(fèi);今年6月，深圳市住建局官網(wǎng)也曾上線了“二手房交易系統(tǒng)”，但數(shù)小時后下架。據(jù)媒體報道，該系統(tǒng)包含“我要找中介買房”“我要找中介賣房”及“我要自助賣房”三個板塊。

《華夏時報》記者隨后登陸了該網(wǎng)站，但網(wǎng)頁卡頓，體驗感較主流房產(chǎn)交易平臺有一定距離，同時也無法看到當(dāng)前個人房源掛牌數(shù)量。而據(jù)中國證券報報道，平臺上線僅一天時間，已有162套個人自主掛牌房源掛網(wǎng)。

盡管有網(wǎng)友吐槽“網(wǎng)站經(jīng)常崩潰”，但在社交平臺上，不少網(wǎng)友支持官方蓋章的“房東直銷模式”，認(rèn)為由房管部門開發(fā)一個買賣雙方二手房交易的窗口，令房源更可信、交易更有保障，且能省下大筆中介費(fèi)。同時，繞過中介服務(wù)環(huán)節(jié)，也令“取消中介”成為二手房市場的未來趨勢。

據(jù)了解，目前在杭州市場，二手房中介費(fèi)根據(jù)房屋成交價格分檔累計計算。比如某中介的中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是100萬元以下(含)的部分是買賣雙方各1.5%，100萬元以上的部分是買賣雙方各1%。一套200萬的房子，要付3萬的中介費(fèi)。在實際的交易中，中介費(fèi)全部由買方承擔(dān)，買方實際需要支付5萬。

“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺的推出，基于政府的公信力保證了真房源。”北京盈科(上海)律師事務(wù)所合伙人律師郭韌向《華夏時報》記者指出，如果是簡單的低總價、產(chǎn)權(quán)明確、價格協(xié)商一致，雙方達(dá)成一致，該平臺的作用可以凸顯，二手房購房者可能會心理上更加傾向于二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，從而節(jié)省2%-3%的中介費(fèi)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時報》記者，該模式有去中介化的意味，或者說彌補(bǔ)了原有的中介服務(wù)的一些弊端。當(dāng)前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機(jī)構(gòu)完成的，而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易，也因為沒有平臺支持，交易風(fēng)險很大。“此次杭州在全國率先搭建直售平臺，具有創(chuàng)新的意義，也能夠提高直接交易的比例。”

倒逼中介提升服務(wù)質(zhì)量

不過，對于“房東直銷模式”，業(yè)內(nèi)人士亦有關(guān)于“交易過程存在風(fēng)險，資金安全無法保證”的看法，強(qiáng)調(diào)個人自主掛牌模式無法取代中介服務(wù)。

“不安全。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《華夏時報》記者直言，二手房交易的確未必需要通過中介，但一旦出讓糾紛或者說欺詐行為，購房者面臨的損失和風(fēng)險都比較大。

盧文曦解釋說，雖然不少購房者都認(rèn)為中介費(fèi)偏高，但相對而言，中介提供了全流程的專業(yè)服務(wù)，以及更為安全的保障。比如，除了對房源信息的詳細(xì)核實，中介還提供了涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等的專業(yè)服務(wù)。同時，中介會設(shè)有資金監(jiān)管賬戶，對于購房者而言，資金安全具有保障。

郭韌也認(rèn)為，二手房買賣交易過程復(fù)雜程度高、手續(xù)多。例如，對于房產(chǎn)價格偏高的情形來說，高價大宗商品的買賣基于謹(jǐn)慎和安全保障的考量決定了居間斡旋存在的必要性。或者房產(chǎn)交易涉及了貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)性的服務(wù)，中介居間服務(wù)還是不可避免，“居間斡旋目前來看不能取代。專業(yè)性服務(wù)還是交給專業(yè)人士更有保障”。

“如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來看還無法繞開中介。”胡萍莉也坦言，如果是買賣雙方談好了房價，且產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求的，通過“房東直賣”模式確實可以省下一筆中介費(fèi)。買賣雙方可直接前往不動產(chǎn)登記中心辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復(fù)雜，建議還是通過專業(yè)的中介公司。“下一步我們將會考慮設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，解決買賣雙方的后顧之憂。”

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)坦率地指出，在互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)達(dá)、信息對稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率不僅不會下降，反而會上升。

其稱，目前一線城市的中介滲透率達(dá)到85%以上，且逐年提升，原因是交易復(fù)雜度上升，換房比例上升，一個交易可能會涉及五六個買家或賣家，“連環(huán)交易，錯綜復(fù)雜，我中有你，你中有我”，沒有“直售”的可能性。

雖然無法“消滅”中介，但個人可在官方權(quán)威平臺上自主掛牌房源的做法，也被認(rèn)為可以起到倒逼中介行業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量、進(jìn)行自我改善的積極意義。

郭韌表示，對于中介行業(yè)來說，真房、真價會成為行業(yè)的基礎(chǔ)原則，高服務(wù)能力和水平將會成為中介行業(yè)的門檻。“信息差價值不再明顯，服務(wù)價值會更加珍貴。”郭韌向《華夏時報》記者指出。

“彌補(bǔ)了原有的中介服務(wù)的一些弊端。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一模式對中介機(jī)構(gòu)有一定的挑戰(zhàn)，中介需要研究此類平臺帶來的影響或沖擊。若各地政府越來越多介入中介行業(yè)，“未來二手房交易中，傳統(tǒng)中介包攬全部交易的模式確實會改變”。記者 李貝貝 上海報道

標(biāo)簽： 房東直銷模式 中介服務(wù) 二手房購房者 中介費(fèi)