杭州延期二次供地 多城第二輪集中供地“踩剎車”

8月18日，杭州規(guī)劃和自然資源局宣布第二批集中供地的31宗住宅用地中止掛牌，上述地塊將于8月31日前重新公告。杭州之外，22座城市中，十余個城市已陸續(xù)延期或調(diào)整了第二輪集中供地計劃。克而瑞地產(chǎn)研究中心同樣認為，多城延期第二輪集中供應且調(diào)整土拍規(guī)則，將令實際地價漲幅放緩，房價走勢進一步穩(wěn)定。

杭州延期二次供地

8月18日，杭州規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《補充公告》，宣布于7月30日發(fā)布的《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》出讓的31宗住宅用地中止掛牌，上述地塊將于8月31日前重新公告。

此前，7月30日凌晨，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站上，杭州市發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，共31宗，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建筑面積466.02萬平方米，總起拍價633.78億元，原定于9月7-8日陸續(xù)出讓。值得一提的是，杭州二次集中出讓在7月底公開時，已經(jīng)在土拍規(guī)則方面打了不少“補丁”。比如，大幅提升保證金門檻、取消“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”，開展“競品質(zhì)”試點，要求試點地塊實行先核驗后銷售模式即現(xiàn)房銷售等。

至于為何突然中止二次集中出讓，恢復出讓時是否會對土拍規(guī)則進行調(diào)整，《華夏時報》記者聯(lián)系了杭州市自然與資源規(guī)劃局，接聽人員提供了相應部門的號碼，但記者數(shù)次撥打，直至下班時間也無人接聽。

而事實上，在業(yè)內(nèi)人士看來，杭州暫停第二批集中出讓并不突然。“當然是在意料之中。” 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛向《華夏時報》記者解釋說，近期深圳，青島，天津，上海等諸多城市或中止或延期，“毫無疑問是有政策背景的”。

丁建剛向記者提供的浙報傳媒研究院報告顯示，此次杭州中止二次集中出讓，最直接的原因，或為此前網(wǎng)傳的自然資源部對部分集中供地試點城市作出新的部署。

據(jù)多家媒體報道，8月11日，自然資源部對部分集中供地試點城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個方面：第一，參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì);第二，建立有效的購地審查制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查;第三，單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率，嚴控城市樓面地價新高;第四，在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

浙報傳媒研究院研報認為，根據(jù)自然資源部的要求以及杭州的實際情況，8月底杭州二次集中土拍重新掛牌時，其規(guī)則可能還會出現(xiàn)部分調(diào)整。比如，封頂溢價率從20%調(diào)整至15%及以下，溢價封頂后從競配建無償移交政策性住房改為搖號或一次性報價等方式。同時，部分地塊尤其是競品質(zhì)地塊起價適當下調(diào)。此外，對競買企業(yè)資質(zhì)、購地資金更嚴格審查，也可能增加新地塊等。

上述研報還認為，對于杭州而言，首次試水的10宗“競品質(zhì)”地塊，由于競品質(zhì)的門檻要求、現(xiàn)房銷售、起價過高的原因，導致利潤率過低，房企的參與意愿也較低。而據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院的初步測算，以底價拿地的情況下，就有五宗地塊有虧損風險。“所以杭州此次中止掛牌，也在情理之中。”該研報指出。

多城第二輪集中供地“踩剎車”

杭州不是個例。目前，22座城市中，包括上海、深圳、青島、天津等在內(nèi)的十余個城市已延期或調(diào)整了第二輪集中供地計劃，部分城市則遲遲未敲定第二輪集中供地的時間表。

對次，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時報》記者直言：“因為土地價格太高了。第一輪住宅土地供應沒有達到降低地價的預期，很多城市的溢價率和成交土地價格都是歷史最高紀錄。”

張大偉所提供的中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在“摸著石頭過河”的第一輪集中出讓中，22個城市合計出讓住宅土地802宗(不統(tǒng)計商業(yè)地產(chǎn))，合計土地出讓金也達到了10530億元，平均土地溢價率達14.7%。樓面價平均為10002元/平方米，相比2020年同比上漲了15.1%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也認為，首批集中供地中，為遏制溢價率過高，不少城市通過設(shè)置溢價率上限、對熱點地塊設(shè)置“競自持”“競配建”等方式控制溢價率，以降溫土拍市場，但實際效果有限，“多個城市延期第二批集中地塊出讓公告時間或與此有關(guān)”。

另一方面，張大偉認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，打補丁、堵漏洞成為最近房地產(chǎn)調(diào)控的主要原則，這種情況下，如果第二輪土地再出現(xiàn)高溢價率情況，對房地產(chǎn)調(diào)控不利。

《華夏時報》記者注意到，從土拍規(guī)則調(diào)整的內(nèi)容來看，延期或中止二次出讓的部分城市對房企參與競拍的資金來源進行了嚴控。比如，蘇州明確，申請參與住宅及商住地塊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金等;且競買人須說明資金來源情況，在報名時提交資金來源情況申報表及相應證明材料;起拍價格方面，8月10日晚，天津宣布61宗地延遲拍賣且下調(diào)限價，溢價率不超過15%等。

業(yè)內(nèi)普遍認為，隨著自然資源部對集中供地提出了新的要求，延期土拍的城市數(shù)量應該會繼續(xù)攀升。而毫無疑問，多地叫停第二批集中出讓，以及對土拍規(guī)則的進一步調(diào)整、完善，也將會給土地市場及樓市帶來一定的影響。

國信證券研報指出，通過直接減弱競爭的方式改變土拍規(guī)則，來降低地價水平，預計將會有效的控制土地熱度。隨著銷售景氣度及土地熱度邊際下行，行業(yè)整體利潤率系統(tǒng)性改善可期，后續(xù)集中土拍結(jié)果是板塊行情持續(xù)演繹的關(guān)鍵條件。

克而瑞地產(chǎn)研究中心同樣認為，多地調(diào)整土拍規(guī)則的情況下，實際地價漲幅放緩，房價走勢將進一步穩(wěn)定。由于調(diào)控側(cè)重點向“控實際地價”轉(zhuǎn)變，熱點城市的地價走勢在“搖號”等競拍機制下將保持平穩(wěn)走勢。而地價穩(wěn)定下，購房群體預期也會有一定的降低，進而會傳導至樓市、降低市場熱度，利于穩(wěn)定房價走勢。

但克而瑞地產(chǎn)研究中心也認為，與此同時，地塊冷熱分化也進一步凸顯，流拍現(xiàn)象或?qū)⑦M一步突出。這是因為，除修改競拍規(guī)則外，穩(wěn)定地價還需各城市加大土地供應量、調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，這也意味著接下來入市地塊中條件相對普通的地塊將會增多。而在融資受限、現(xiàn)金流承壓的影響下，房企勢必會將資金壓在盈利空間充裕、土地素質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)用地上。

此外，上述供地政策的調(diào)整對房企而言是一大利好。土地側(cè)調(diào)控由“控地價”向“控實際地價”轉(zhuǎn)變，意味著這些熱點城市實際地價將會保持平穩(wěn)，在一定層面上降低了房企拿地成本，使得之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定的釋放。記者 李貝貝 上海報道

標簽： 二次供地 集中供地 中止掛牌 住宅土地