7月開發投資額止漲走跌 商品房市場量價熱度持續減弱

8月16日，國家統計局公布2021年1-7月全國房地產開發投資和銷售情況。

根據國家統計局數據，7月房地產開發投資額為12716億元，打破連續3個月上漲走勢，環比回落28個百分點。對此，有專家表示，7月環比回落，主要是因為房企半年業績沖刺后的周期性回落，符合市場規律。不過也有專家表示，由于購房、購地政策約束，加上房企面臨債務問題，要防范房企投資意愿減弱，開發投資指標過快下滑的風險。

值得注意的是，商品房市場量價熱度持續減弱。國家統計局數據顯示，1-7月全國商品房銷售面積為101648萬平方米，同比增速為21.5%，商品房銷售額為106430億元，同比增速為30.7%，增速較上月收窄11.2個百分點，商品房累計均價為10470元/平方米，年內以來持續下滑。有專家認為，市場熱度的回落與調控持續加碼有關。

7月開發投資額止漲走跌

從開發投資情況來看，國家統計局數據顯示，1-7月份，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%。從單月數據來看，7月房地產開發投資額為12716億元，打破連續3個月上漲走勢，環比回落28個百分點。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，7月環比回落，主要是因為房企半年業績沖刺后的周期性回落，符合市場規律。

諸葛找房數據研究中心表示，今年以來，隨著政策調控加碼，房企投資同比增速持續5個月收窄，不過7月增速收窄力度減小，隨著市場對疫情以及政策加碼的免疫力增強，預計8月增速較7月有所回升。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前，由于購房、購地政策約束，加上房企面臨債務問題，要防范房企投資意愿減弱，開發投資指標過快下滑的風險。

值得注意的是，在集中供地模式下，開發商新開工增速下降，新開工面積增速年內首次低于去年同期。國家統計局數據顯示，1-7月房屋新開工面積118948萬平方米，同比下降0.9%。

對此，潘浩認為，信貸政策持續收緊以及1-7月土地成交規劃建面同比下降2成或為主要原因。“土地成交面積的減少后續或將持續影響新開工面積增速下滑，進而對開發投資起到向下的拉動作用。”

土地購置方面，2021年1-7月，全國房企土地購置面積同比增速為-9.3%。嚴躍進表示，各地下半年供地節奏會加快，適當可以緩解土地交易行情略蕭條的狀態。近期各地供地規則調整下，房企拿地策略也會有調整。

從到位資金來看，2021年1-7月，全國房地產開發企業到位資金118970億元，同比增速為18.2%，增速收窄5.3個百分點。分項來看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款同比增速分別為-4.5%、-45.0%、10.9%、38.3%、17.0%。

諸葛找房數據研究中心認為，定金及預收款、個人按揭貸款仍是行業資金來源的主要渠道，在資金監管加強下，國內貸款增速同比下降，房企更需加強自身的造血能力，銷售回款更是成為行業的主要現金流。

潘浩認為，其中國內貸款增速自6月起降為負值，7月降幅持續擴大，這與銀行貸款集中度管理，房貸額度受限等因素有關，房企到位資金承壓。

嚴躍進表示，當前房企的流動性問題受到關注，房企的流動性問題，也成為房地產金融風險的重要來源點。后續對于房企的資金面管控以及防范過激過猛拿地，都將成為監管的重點內容。

商品房市場量價熱度持續減弱

國家統計局數據顯示，1-7月全國商品房銷售面積為101648萬平方米，同比增速為21.5%，商品房銷售額為106430億元，同比增速為30.7%，增速較上月收窄11.2個百分點，商品房累計均價為10470元/平方米，年內以來持續下滑。

從單月成交數據來看，7月全國商品房銷售面積為13013萬平方米，為年內最低銷量單月，7月商品房成交均價為10373元/平方米，環比上月小幅回升3個百分點，6、7月單月全國商品房銷售均價已基本回歸2020年同期水平，單月同比漲幅分別為1.0%和1.6%，遠低于年內前幾月7%以上的同比漲幅。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，市場熱度的回落與調控持續加碼有關，據貝殼研究院統計，7月河南省、北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶共17個省市發布28次房產調控類政策，調控頻次高于6月，其中多數政策為前期調控政策的加強和查缺補漏。

嚴躍進表示，目前房價總體上處于萬元的水平線上，沒有大漲但有小跌，充分說明穩房價的目標持續推進。諸葛找房數據研究中心則表示，7月國內疫情反彈，如南京、武漢等地疫情明顯，鄭州突發暴雨，部分城市市場處在半暫停狀態，全國銷售指標仍維持在20%以上的增速，市場增速好于預期。

展望后市，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，三季度一二手房市場還將延續回落的走勢。新房價格管控全面啟動，熱點城市對于預售證的管理非常嚴格，預示著新房價格漲幅回落的趨勢不會改變;熱點城市對二手房的調控還會繼續，二手房參考價制度、掛牌審核制度將會全面推行，以建立房地產管理長效機制，避免二手房擾亂樓市預期和新房價格的拉動;土地出讓新規則，全面降低地價，也將降低對房價的拉動。本報記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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