重倉上海和市場博弈 大名城業(yè)績滑坡收縮投資布局

上海大名城企業(yè)股份有限公司(600094.SH，以下簡稱“大名城”)近日公布的半年報告顯示，今年上半年，盡管成功邁入“綠檔”房企陣營，但公司各項經(jīng)營指標仍持續(xù)下滑。其中，公司營收同比下跌45.2%至42.03億元;歸母凈利潤同比下跌21.06%至2.39億元。受業(yè)績影響，近期大名城的股價亦持續(xù)下探。

減少拿地、售賣資產(chǎn)

8月7日，大名城公布2021年上半年業(yè)績報告，顯示出其銷售業(yè)績的疲軟：2020年上半年，公司實現(xiàn)銷售金額48.42億元，同比減少31.45%;實現(xiàn)簽約面積26.42萬平方米，同比減少33.11%。

與此同時，公司各項經(jīng)營指標也出現(xiàn)下滑。其中，公司營收同比下跌45.2%至42.03億元;歸母凈利潤同比下跌21.06%至2.39億元;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤更是同比大跌84.30%。

房地產(chǎn)銷售和結(jié)轉(zhuǎn)情況方面，截至2021年6月末，大名城共有20個項目處于銷售狀態(tài)，其中9個項目實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入。公司合計結(jié)轉(zhuǎn)面積為31.73萬平方米，為2020年結(jié)轉(zhuǎn)面積的26%;結(jié)轉(zhuǎn)收入金額約41.25億元，占2020年結(jié)轉(zhuǎn)收入的28%。

分區(qū)域來看，上述9個實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)的項目分布在東南(4個)、西北(3個)及華東(2個)三個地區(qū)。而相比2020年上半年，三個地區(qū)的毛利率均出現(xiàn)不同程度的下降。其中，西北地區(qū)同比跌幅最大，毛利率同比減少9.06個百分點至23.41%。而華東是毛利率最低的地區(qū)，僅為4.08%，同比減少5.86個百分點，該區(qū)域當期的營收也較2020年上半年減少68.46%至17.92億元。

由于銷售回款減少，大名城上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也不太樂觀：該項指標雖然較上年底有回正，但與2020年同期相比仍下跌50.58%，為9.45億元。

值得注意的是，2020年，大名城耗資78億元在全國新增7宗土地，而今年上半年僅以12.59億元競得上海奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)一幅地塊。對此大名城在半年報中解釋說，面對新出臺的供地“兩集中”政策，公司“謹慎擴充土地儲備，投資態(tài)度較為穩(wěn)健”，將繼續(xù)執(zhí)行深耕上海五個新城和臨港自貿(mào)區(qū)的戰(zhàn)略。

投資端縮減開支的同時，大名城上半年還通過出售子公司股權(quán)的方式進行資金回籠。據(jù)半年報，大名城“根據(jù)公司經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整安排的需要”，公司全資子公司名城地產(chǎn)(福建)有限公司向福清中聯(lián)置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓所持項目公司名城地產(chǎn)(福清)有限公司55%的股權(quán)。本次轉(zhuǎn)讓標的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價款為8.24億元，今年1月份股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易已全部完成，這也使得大名城上半年的貨幣資金增至38.31億元，亦拔高了公司利潤水平。

大名城在半年報中強調(diào)，公司轉(zhuǎn)讓子公司，合并范圍變動導(dǎo)致同比收入和利潤較上期變動減少，未來收益提前兌現(xiàn)，但所產(chǎn)生的收益為非經(jīng)常性損益，從而導(dǎo)致本期非經(jīng)常性損益大幅增加，但歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤大幅減少。根據(jù)半年報，若扣除非經(jīng)常性損益，公司上半年的凈利潤僅為0.47億元，2020年同期為2.98億元，同比跌幅達84.3%。

此外，除控制支出、賣資產(chǎn)回籠資金外，大名城的負債情況在上半年也得到緩解。截至6月末，公司一年內(nèi)到期的流動負債由2020年的33.43億元降至9.94億元，減少23.49億元，同期短期借款數(shù)額為13.76億元。

以“三道紅線”指標來看，大名城上半年扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為46.09%，凈負債率53.08%，現(xiàn)金短債比為1.62，成功躋身“綠檔”。但《華夏時報》記者也注意到，截至2021年6月30日，大名城還有包括上海航都置業(yè)有限公司、上海源翀置業(yè)有限公司等在內(nèi)的7家子公司100%股權(quán)用于借款質(zhì)押。

重倉上海和市場博弈

對于上半年公司營收與凈利潤的下降，大名城在半年報中給出的解釋是：新增結(jié)轉(zhuǎn)項目收入及利潤較上年度減少，新獲取高毛利項目尚未竣工。

面對表現(xiàn)不佳的上半年業(yè)績，大名城則自信表示，“公司2019年獲取的項目將于2021年下半年全部實現(xiàn)上市銷售，公司銷售現(xiàn)金流全年預(yù)計將持續(xù)改善。”

據(jù)公開資料，2019年大名城通過貨幣增資的方式投資杭州北隆房地產(chǎn)、獲得塘棲鎮(zhèn)西苑村余政儲出【2018】10號地塊33%權(quán)益比例。同時，大名城強調(diào)，報告期內(nèi)，公司積極籌備位于上海五大新城的青浦大名城映湖、松江大名城映云間、臨港滴水湖科學(xué)城大名城映暉/映玥、臨港藍灣名城映園/映薈等項目的預(yù)售證申領(lǐng)及推盤。

另據(jù)半年報，截至2021年6月末，大名城持有的待開發(fā)土地面積約113.64萬平方米，主要分布在東南、西北、長三角及大灣區(qū)，其中西北區(qū)域擁有待開發(fā)土地面積約67.12萬平方米，大灣區(qū)緊隨其后，擁有33.72萬平方米，但2大區(qū)域的待開發(fā)項目均涉及合作開發(fā)，權(quán)益占比均為51%。截至6月底，大名城的土地儲備為183.17萬平米。若以2020年117.85萬平方米的銷售面積來看，大名城當前土儲可能難以支撐公司的長期發(fā)展。

而從區(qū)域布局來看，大名城重倉上海的態(tài)度十分明顯。2020年其拿下的7幅地塊中，6幅地塊位于上海，共耗資53.72億元。大名城也曾多次提及，企業(yè)布局方面，有意縮減西北區(qū)域份額同時加注華東地區(qū)和東南區(qū)域，在半年報中，強調(diào)“進一步優(yōu)化項目區(qū)域布局，聚焦發(fā)展一、二線城市及相關(guān)城市群”。

但在高手云集的上海房地產(chǎn)市場，大名城無疑面臨激烈的競爭。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦直言，房地產(chǎn)項目能否盈利取決的因素較多，大名城重倉上海，一定程度上仍是在和市場博弈的過程。不過，其也向《華夏時報》記者樂觀表示，盡管上海近年的拿地方式跟以前相比有些區(qū)別，但“作為一線城市，上海一直有著不俗的市場需求，因此還是給房企留出了一定的操作和利潤空間”。

值得一提的是，除了一直不溫不火的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大名城曾嘗試多元化業(yè)務(wù)，一度希望走“地產(chǎn)+金控”的雙輪驅(qū)動發(fā)展路線。

公開資料顯示，2015年，大名城成立深圳名城金控(集團)有限公司(以下簡稱“名城金控”)作為施行金融投資及租賃業(yè)務(wù)的平臺。2016年，大名城金控板塊實現(xiàn)營業(yè)收入8.37億元，占大名城總收入的9.5%，毛利率高達53.6%。2017年，該項業(yè)務(wù)繼續(xù)增收，實現(xiàn)12.1億元收入，占總收入比例上升至11.8%。

可惜的是，2018年，金控板塊的風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下，當年虧損約3億元。到2020年，大名城金控板塊營收僅約29萬元，占公司總收入比例接近為零，堪稱“名存實亡”。2021年上半年，金控板塊營收為18.23萬元，依然沒有太多起色。

據(jù)官網(wǎng)資料，大名城隸屬于名城控股集團，于2011年在上海證券交易所A、B股正式上市。但上市較早的大名城，其資產(chǎn)規(guī)模近年不增反降。2018-2020年，大名城總資產(chǎn)分別約為419.5億元、478.4億元、378.3億元;毛利率分別為32.48%、27.12%和17.78%，分別同比增長6.27%、-16.51%和-34.43%。

值得注意的是，受上半年業(yè)績的影響，近期大名城股價持續(xù)下探，較2020年5月已跌去超過50%。截至8月13日午間收盤，大名城報3.58元/股，總市值為88.62億元。

針對上半年銷售不佳的原因、公司市值管理等相關(guān)問題，《華夏時報》記者分別向大名城董事會秘書及證券事務(wù)代表致電致函。8月13日下午，大名城股份有限公司何姓法務(wù)經(jīng)理向《華夏時報》記者回復(fù)稱：“ 針對采訪函內(nèi)容，敬請閱讀公司在上海證券交易所網(wǎng)站披露的定期報告及臨時公告。”記者 李貝貝 上海報道

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