天津大幅削低溢價率上限 “兩集中”城市或都需調(diào)整溢價率上限？

繼深圳8月6日第二輪集中供地中止后，天津、青島的第二批集中供地也陸續(xù)在8月10日、11日宣布中止或延期。其中天津修改了第二次土拍的相應(yīng)規(guī)則，降低了最高限價，溢價率也控制在15%以內(nèi)。青島第二批集中供地中止，而同時，惠州也叫停了部分地塊的土拍進程。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為土拍的延期或中止，更大程度是對土拍政策進行調(diào)整和完善，強調(diào)更細致深化房地聯(lián)動調(diào)控機制，即地價本身和房價之間的傳導(dǎo)性，給房企留出合理利潤空間，同時保障項目品質(zhì)。

天津大幅削低溢價率上限

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布消息，第二批集中出讓的61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的公告時間延長至2021年8月31日，掛牌起始時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月1日9:00起，掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日。此前的掛牌開始至截止時間為8月11日至8月20日，本次延期了20天。

天津本次延期公告對61宗建設(shè)用地的最高限價作出了調(diào)整，大部分用地的最高限價出現(xiàn)下跌。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，天津第二批集中出讓土地的溢價率控制在15%以內(nèi)，而沒修改規(guī)則之前設(shè)置的溢價率最高達到50%。據(jù)《華夏時報》記者了解，天津首次集中供地最高溢價率達到48.76%。本次土拍規(guī)則修改之后，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人，搖號的具體時間和操作程序另行通知。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，天津延長供地時間與此前深圳中止第二輪土地供應(yīng)有很多相似性。當(dāng)前土地市場基調(diào)依然是穩(wěn)地價，而非防范地市過冷的風(fēng)險。基于此，各類土地供應(yīng)的工作調(diào)整，應(yīng)該是從穩(wěn)地價的角度進行的。此前部分城市的調(diào)控政策也已經(jīng)提及了對于溢價率的管控。

同時嚴躍進認為，天津延長供地時間會提高房企購地的門檻。或體現(xiàn)為三方面。第一、房企拿地也會有“限購”一說，比如說非開發(fā)類的企業(yè)或不能進入到住宅類市場拿地。第二、聯(lián)合拿地過程中，住宅類房企所占的股權(quán)應(yīng)該超過50%。第三、房企拿地的資金必須符合“投銷比小于40%”紅線。類似規(guī)定也會使得地方政府供地工作需要調(diào)整，否則符合拿地條件的企業(yè)明顯會減少。

“而且競品質(zhì)成為新地塊重要約束，從此前國務(wù)院會議以及住建部的政策表述看，優(yōu)化調(diào)整土地競拍規(guī)則、學(xué)習(xí)北京模式，成為今年二次集中供地中所需要關(guān)注的地方。預(yù)計近期各類城市都需要在學(xué)習(xí)北京模式方面下功夫。而北京模式更主要體現(xiàn)為競品質(zhì)的約束條款增加。在競品質(zhì)的要求下，房企對于地塊研究的要求也明顯提高。” 嚴躍進表示。

8月10日，惠州市公共資源交易中心發(fā)布消息，根據(jù)委托方惠州市自然資源局《關(guān)于中止惠城區(qū)馬安新群上寮JD10-01、JD10-03地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的函》(惠市自然資函〔2021〕2389號)要求，該地塊需要完善房價地價聯(lián)動措施，現(xiàn)暫時中止上述地塊網(wǎng)上掛牌出讓，待完善房價地價聯(lián)動措施后再恢復(fù)掛牌出讓。

在天津延期公告的第二天，也就是8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息，2021年7月30日發(fā)布的青自然資規(guī)告[2021]5號公告的拍賣活動因故終止，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準。

而再往前追溯，最開始中止集中供地的城市是深圳。8月6日，深圳土地礦業(yè)權(quán)出讓平臺發(fā)布公告，原定在8月9日推出的第二批居住用地集中掛牌交易組織工作，22宗居住用地的掛牌出讓工作全部被中止出讓。

對于短時間內(nèi)，多個城市二次集中土拍暫停或延期，也有城市叫停部分地塊土拍進程的現(xiàn)象，張波認為，一方面在土地出讓環(huán)節(jié)嚴格控制起拍價和溢價率上限，房企在拿地階段就可明確知道未來的房價上限，提前考慮利潤空間，以便在拿地時更加理性。另一方面，也吸取過往只控房價忽視品質(zhì)的方式，強化對于住宅品質(zhì)的監(jiān)管，對于建筑品質(zhì)在出讓時給予明確要求，在保證房企合理利潤的同時，保障住宅品質(zhì)。

“兩集中”城市或都需調(diào)整溢價率上限？

根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，深圳、天津、青島2021年首次供地平均溢價率分別達到23%、11%、1%。其中天津、青島平均溢價率較2020年上漲7%、1%，深圳的平均溢價率較2020年下降1%。天津、深圳2021年首次集中供地的最高溢價率分別為44.76%、44.96%。

在三個城市中，青島的平均溢價率較低，若說前兩個城市調(diào)整溢價率，穩(wěn)地價是調(diào)控目標，那么青島為何土拍也叫了“暫停”?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二次土拍宗旨并不因為溢價率低就可以，而是整個土地的供應(yīng)規(guī)則都在進行調(diào)整，調(diào)整背后的邏輯是優(yōu)化土地供應(yīng)規(guī)則，實施穩(wěn)地價機制。第一批供地的規(guī)模確實比去年同期上半年有所增加。但是樓面地價還在繼續(xù)上漲，溢價率低并不代表樓面地價就低，如果扣除凈配建的話，可能地價比綜合的可售樓面地價還是要高的。

李宇嘉說：“青島第一輪供地出了一宗地王，扣除配建部分，出現(xiàn)了地王。這是停止的根本原因。停止以后，各個地方按照國家的要求重新制定土地出讓模式之后才能進行土地的二次出讓。”

嚴躍進分析，青島肯定不是簡單的以打壓地價為主，青島的土地市場表現(xiàn)還是偏弱的，但還是有雙集中供地，不能簡單的從土地市場的行情來看。而且背后的改革包括建立房價地價聯(lián)動機制，青島的地價比較便宜，熱度不高，但是也要想到未來房價預(yù)期以及競品質(zhì)問題，所以不能完全從土地市場行情來看這次政策。按照周期來講，最近幾年的購房需求沒有釋放，比較弱，后續(xù)土地市場是完全可以起來的。

7月22日，國務(wù)院召開“加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議”。會上中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

億翰智庫認為，集中供地的初衷仍然在于“穩(wěn)地價”和“穩(wěn)預(yù)期”，而部分城市首次集中供地的火爆則與中央實現(xiàn)“三穩(wěn)”政策目標相悖，因此幾個城市紛紛推遲第二次集中供地，為政策打補丁，在保證土地能夠順利出售的情況下，避免土地市場出現(xiàn)過熱的局面，實現(xiàn)地價的基本穩(wěn)定，以落實“房住不炒”。

嚴躍進認為，各地溢價率的上限將有調(diào)整，兩集中供地城市預(yù)計都會調(diào)整溢價率的上限，進一步促進第二輪拍地過程中地價的穩(wěn)定。

張波則認為，從各地中止土拍來看，更大程度是對土拍政策進行調(diào)整和完善，不只從單一限地價上做文章，強調(diào)更細致深化房地聯(lián)動調(diào)控機制，即地價本身和房價之間的傳導(dǎo)性，給房企留出合理利潤空間，保障項目品質(zhì)。通過建立房地聯(lián)動機制，強化購地企業(yè)資格審查，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。記者 李未來 見習(xí)記者 撒元明 北京報道

標簽： 溢價率 兩集中 集中供地 土拍進程