綠城管理“業(yè)務(wù)合作”比重驟增與“自營(yíng)”持平 突然發(fā)力利潤(rùn)下滑的政府代建

近日，“代建第一股”綠城管理(股票代碼：09979)發(fā)布了2021年上半年業(yè)績(jī)公告，其上半年利潤(rùn)率遠(yuǎn)超目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均水平。

作為典型的輕資產(chǎn)行業(yè)，代建一直被冠以“暴利”的頭銜。綠城管理2021年上半年的毛利率和凈利率分別達(dá)到了47.5%和25%左右，而目前房地產(chǎn)行業(yè)以重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)的房企，這兩個(gè)數(shù)值普遍在30%和11%左右，遠(yuǎn)低于代建模式的利潤(rùn)率。

高利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下，綠城管理的增長(zhǎng)很快，公告顯示，上半年公司收入同比增長(zhǎng)了32.6%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)80%。不過(guò)，在綠城管理著力拓展的業(yè)務(wù)方向中，其對(duì)利潤(rùn)低于商業(yè)代建的政府代建業(yè)務(wù)，似乎更青眼有加。

突然發(fā)力利潤(rùn)下滑的政府代建

公告顯示，2021年上半年，綠城管理的綜合毛利率達(dá)到了47.5%，較2020年同期提升了5.8個(gè)百分點(diǎn)。收入為10.81億元，其中商業(yè)代建收入占比達(dá)71.4%，政府代建產(chǎn)生的收入占比達(dá)到了20.4%。

上半年一個(gè)明顯特點(diǎn)是，綠城管理在政府代建板塊突然發(fā)力。其新拓政府代建項(xiàng)目合約總建筑面積為610萬(wàn)平米，超過(guò)2020年同期拓展規(guī)模5倍有余。截至2021年上半年，針對(duì)政府代建業(yè)務(wù)，綠城管理現(xiàn)有3610萬(wàn)平米合約總建筑面積及2640萬(wàn)平米在建面積的保障性物業(yè)。

但值得注意的是，政府代建的毛利率在報(bào)告期內(nèi)為44.7%，而商業(yè)代建的毛利率則為45.1%。對(duì)比之前兩年，政府代建毛利率呈下滑態(tài)勢(shì)，商業(yè)代建毛利率則在穩(wěn)步上升中。

為何不將發(fā)力點(diǎn)放在利潤(rùn)更加穩(wěn)定向好的商業(yè)代建上?綠城管理方面在公告中表示，政府、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)等逐步成長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，專業(yè)的開(kāi)發(fā)服務(wù)需求空間巨大，而專業(yè)服務(wù)的價(jià)值得到了凸顯。同時(shí)，政策利好城市更新、租賃用房建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)等城市服務(wù)，可以支撐公司形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)于政府代建毛利率下降的問(wèn)題，綠城管理表示，主要是因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)新拓政府代建項(xiàng)目增加，大部分新項(xiàng)目處于項(xiàng)目初期，尚未實(shí)現(xiàn)收益，從而使得政府代建項(xiàng)目的總體毛利率有所下降。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事李軍表示，未來(lái)，綠城管理會(huì)繼續(xù)大力發(fā)展政府代建。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從和政府合作的角度來(lái)看，雖然盈利空間不及商業(yè)代建，但能夠借此和地方政府處理好關(guān)系。同時(shí)，類似政府代建項(xiàng)目也往往是地方政府重點(diǎn)支持的，發(fā)展政府代建對(duì)綠城在城市中承接其他項(xiàng)目有利。

合作業(yè)務(wù)規(guī)模上漲推高成本

與綠城管理上半年規(guī)模增長(zhǎng)伴生的，是成本的同比大幅增加。公告顯示，2021年上半年，綠城管理的銷售成本同比增加了19.5%，達(dá)到了5.68億元。

根據(jù)綠城管理方的解釋，(成本)上升的主要原因是由于與業(yè)務(wù)伙伴合作的商業(yè)代建項(xiàng)目收入增長(zhǎng)，導(dǎo)致分給業(yè)務(wù)伙伴的服務(wù)費(fèi)有所增加。另一方面，在報(bào)告期內(nèi)，綠城管理政府代建項(xiàng)目的數(shù)量及在管面積增長(zhǎng)，導(dǎo)致人員投入增加，人工成本增加。

而和以往相比，綠城管理在2021年上半年，明顯增加了和其他業(yè)務(wù)伙伴之間的合作。《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，綠城管理和其他業(yè)務(wù)伙伴之間的合作主要集中在商業(yè)代建領(lǐng)域。截止上半年，其商業(yè)代建業(yè)務(wù)自營(yíng)規(guī)模和與業(yè)務(wù)伙伴合作規(guī)模基本上已經(jīng)一致。

業(yè)內(nèi)人士表示，“代建”模式從誕生以來(lái)，其高利潤(rùn)的光環(huán)與代理模式下“對(duì)項(xiàng)目無(wú)法做到全盤把控”的風(fēng)險(xiǎn)就一直如影隨形，而綠城管理不斷加強(qiáng)拓展業(yè)務(wù)伙伴合作，其自營(yíng)比例進(jìn)一步降低，無(wú)疑增加了更多在項(xiàng)目“把控”方面的不確定性。

值得關(guān)注的是，自上市以來(lái)，綠城管理旗下的項(xiàng)目品質(zhì)等問(wèn)題屢受市場(chǎng)關(guān)注。2021年7月份，其在柳州市的一個(gè)代建管理項(xiàng)目還曾因?yàn)楫a(chǎn)生高處墜落導(dǎo)致1人死亡被官方通報(bào)。合作業(yè)務(wù)規(guī)模的再度上漲也引發(fā)了市場(chǎng)的討論，大規(guī)模與合作伙伴進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)“不可控”使得市場(chǎng)上出現(xiàn)了質(zhì)疑的聲音。針對(duì)發(fā)力政府代建等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者向綠城管理方面發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿，仍未得到回復(fù)。

盡管遇到種種問(wèn)題，綠城管理增長(zhǎng)速度并未因此而稍降。公告顯示，截至2021年上半年，綠城管理的管理項(xiàng)目數(shù)量由2020年同期的268個(gè)增加至了334個(gè)，合約項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到了8400萬(wàn)平米，較同期增加了14.6%。此外，綠城管理持續(xù)進(jìn)行全國(guó)化的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，業(yè)務(wù)分布已經(jīng)擴(kuò)張至了96個(gè)城市。上半年，綠城管理新拓項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估達(dá)到了32.2億元。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，李軍說(shuō)：“對(duì)公司年復(fù)合增長(zhǎng)率20%以上的預(yù)期沒(méi)變。”

資產(chǎn)的確在增加，但記者看到，同樣增加的還有流動(dòng)負(fù)債，特別是貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)這一大指標(biāo)，同比增加了近7000萬(wàn)元。同時(shí)，上半年綠城管理的合同負(fù)債同比增加了6.8%，達(dá)到了4.23億元。這則表明綠城管理部分項(xiàng)目實(shí)際收款快于提供服務(wù)的完工進(jìn)度。本報(bào)記者 李凱旋 李未來(lái) 北京報(bào)道

標(biāo)簽： 綠城管理 業(yè)務(wù)規(guī)模 毛利率下降 商業(yè)代建