樓市正在分化：一線城市溫和 熱度聚焦二線

今年上半年，全國各地共發(fā)出251項(xiàng)“調(diào)控令”，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。身處“北上廣深”的人可能費(fèi)解：如此密集的樓市相關(guān)政策，竟不是出現(xiàn)在“高燒不退”的2016年、2017年，而是在樓市降溫的2019年。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，251項(xiàng)政策的發(fā)布折射出樓市正處在換擋期。今年調(diào)控更多覆蓋到了二三線城市。放眼全國，房地產(chǎn)市場加速分化，冷熱不均，地方政府并沒有一擁而上選擇“一刀切”的調(diào)控政策，而是分城施策，有意搭建“四梁八柱”的長效機(jī)制。

樓市正在分化：

一線城市溫和 熱度聚焦二線

即便外界格外“炒作”今年春天的北京二手房市場，但從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人張悅一直堅(jiān)信北京樓市沒有真正復(fù)蘇。以他負(fù)責(zé)的望京新城小區(qū)為例，成交量和客戶咨詢量的確多了，但與兩年前沒法比。

“3月成交量增長的偶然因素很多，比如入學(xué)政策、公積金政策和信貸政策的變化，但很快這些需求就釋放了，成不了‘大氣候’。”此后3個(gè)月的市場交易情況印證了他的判斷。與3月1.61萬套的二手房成交數(shù)字相比，4月降到了1.44萬套，5月降到了1.38萬套，剛剛過去的6月更是降到了1.18萬套。

業(yè)內(nèi)感嘆，一線城市即便真有“小陽春”，也難“入夏”。

不僅僅是北京。幾千公里外的深圳，雖然今年上半年市場低位反彈，但熱度不及去年同期，成交同比小幅下降3.6%。一份來自深圳鏈家的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，6月成交均價(jià)為5.56萬元/平方米，同比下跌6.3%。上海表面看升溫，但市場仍在逐漸消化2016年年末的調(diào)控影響，雖然成交增加但均價(jià)向上乏力，只在低位波動(dòng)。

二線城市則是另一番景象。近日發(fā)布的《貝殼研究院2019年半年報(bào)》披露，成都鏈家二手房成交量同比增加34%，武漢同比增加32.1%，南京同比增加34.5%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)市場分化延續(xù)：一線城市在嚴(yán)格調(diào)控的背景下，土地市場和一二手房市場均呈現(xiàn)出量升價(jià)平態(tài)勢;二線城市市場熱度提升過快，引發(fā)了調(diào)控從緊政策出臺(tái);三四五線城市房價(jià)雖保持上升，但土地市場及二手房交易整體熱度已有所回落。

政策調(diào)控?fù)Q擋：

由松轉(zhuǎn)緊 監(jiān)管更加靈敏精細(xì)

一度瘋狂的還有蘇州。由于蘇州樓市溫度升高正值電視劇《都挺好》熱映，也有人開玩笑說“蘇大強(qiáng)帶火了蘇州樓市”。這也引來政府層面果斷出手，調(diào)控政策頻繁加碼。

房地產(chǎn)市場呈急劇上升態(tài)勢的10座城市也遭到了住建部的“點(diǎn)名預(yù)警”。記者注意到，住建部預(yù)警都是緊跟國家統(tǒng)計(jì)局的房價(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布，這也代表著房價(jià)管控的嗅覺更靈敏了。

除了預(yù)警、約談、問責(zé)機(jī)制外，樓市調(diào)控并沒有出現(xiàn)“一刀切”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，近年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，更明確了省級(jí)政府的主體責(zé)任和地方政府的落實(shí)責(zé)任，從而使地方政府成為因地制宜實(shí)施房地產(chǎn)科學(xué)、精準(zhǔn)調(diào)控的主要執(zhí)行主體。

據(jù)悉，蘇州5月新房銷售套數(shù)出現(xiàn)回落，環(huán)比下降10.6%，市場熱度消退。最新出臺(tái)的限售政策給過快回升的市場來了一針降溫劑，預(yù)計(jì)隨著市場預(yù)期的緩和，后期新房市場會(huì)繼續(xù)回落。此外，今年上半年，杭州、合肥、西安、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線城市都成為熱點(diǎn)，隨即出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對房價(jià)上升起到一定遏制作用。

張大偉把去年11月、今年4月設(shè)定為樓市調(diào)控的兩條分界線：去年11月前，大部分樓市調(diào)控政策以收緊為主;從11月開始，多地調(diào)控政策明顯減小，轉(zhuǎn)向以寬松政策為主;但從今年4月19日開始，調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢，“房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)2個(gè)月超過40次。”

來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，創(chuàng)歷史新高。這251個(gè)“調(diào)控令”，已不再是單純的樓市限售、限購等政策，而包含了人才住房、減稅、住房補(bǔ)貼等各類與房地產(chǎn)有關(guān)、有可能影響樓市的政策。

“調(diào)控不僅針對房價(jià)，還針對地價(jià)、限售、限購、公積金等多維度。”張波也認(rèn)為，今年上半年，在因城施策的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，調(diào)控的松緊變換在二線城市的體現(xiàn)更為明顯。

土地市場創(chuàng)紀(jì)錄：

如過度升溫 不排除政策升級(jí)

面粉價(jià)格的起伏，往往決定了未來的面包價(jià)格。對于房地產(chǎn)市場下半年走勢，更多人把目光聚焦在土地市場上：相比一季度土地市場的冷清，二季度部分城市則逐漸升溫。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截止到今年6月，2019年上半年土地市場繼續(xù)活躍，50大城市合計(jì)賣地超過2萬億元。

舉例來說：蘇州市區(qū)3場土拍的平均樓面價(jià)超過了1.4萬元/平方米，平均溢價(jià)率突破19%;合肥6宗地塊成交總價(jià)124.5億元，平均溢價(jià)率108.7%，也刷新紀(jì)錄。

是什么燃起了土地市場的這把火?一家知名開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，一些純商品房地塊的入市吸引開發(fā)商關(guān)注。比如取消了價(jià)格限制、“7090”的限制，更能激發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆椤?/p>

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來樓市政策調(diào)控?fù)Q擋仍將體現(xiàn)為從全國嚴(yán)控到“因城施策”“因區(qū)施策”，調(diào)控的抓手將從房價(jià)層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實(shí)。

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