香港中環核心區最后一塊商業用地閑置十年后終于有了歸屬。

11月3日，香港發展局公布，恒基兆業附屬PacificGateDevelopmentLimited(國基發展有限公司)以508億港元中得環新海濱三號用地(即內地段第9088號)，批租期為五十年。該地皮也超越新鴻基于2019年底422.32億港元購入的西九高鐵站上蓋商業項目，成為香港歷來最貴地王。

據悉，國基發展的母公司是香港富商李兆基創立的恒基兆業地產有限公司(00012.HK，以下簡稱“恒基兆業”)。這將是恒基兆業自創立以來在香港最大的一筆單體投資。

對該地皮的發展項目，公司表示，將投資630億港元，打造香港中環商務中心最突出的世界級地標建設，恒基主席李家誠表示，有信心帶來理想回報。

長江商報記者注意到，較好的財務能力是支撐恒基兆業“買買買”并走長周期的發展模式。2021年中報數據顯示，恒基的資產負債率29.12%，保持低水平。

創紀錄拿下中環新海濱商地

在寫字樓市場持續低迷的當下，恒基兆業以創紀錄的代價拿下中環新海濱商地，備受市場關注。

本次采用“雙信封制”的招標方式，以綜合考慮設計和地價因素。“雙信封制”的價格建議和非價格建議的評分比重相同，各百分之五十。有關標書的標價為508億港元。

該地皮早前收到6份標書，入標發展商包括長實集團、恒基、新鴻基地產等。

恒基的方案設計是希望透過項目建設一個世界級地標，建筑群外觀旨在突顯香港作為亞洲國際城市的形象，加強中環內陸和海濱的連接。這符合了賣地章程中對于“香港新地標”的規劃要求。

據了解，該地塊位于香港最核心的商業地段中環，為中環核心區的最后一幅超大型商業地塊，面積51.63萬平方尺(約5.74萬平方米)，可建總樓面約161.5萬平方尺(約17.94萬平方米)。

早在去年11月，香港政府就對該地塊展開招標，彼時市場對該地塊的估值介于370-755.6億港元之間。

關于該地皮的最后標價，香港業內多認為：隨行就市，稀缺的黃金地王在現下最終定價508億港元屬于合理。

對于該地皮的發展項目，公司的目標是將其打造成香港中環商務中心最突出的世界級地標建設。恒基主席李家誠表示，將投資630億港元，有信心帶來理想回報。

從市場來看，寫字樓的低迷還是帶來一些擔憂。根據第一太平戴維斯的報告，自疫情發生以來，香港甲級寫字樓空置率持續走高，在今年第一季度達到近幾年的較高水平，租金水平則在持續下探。今年第三季度，香港甲級寫字樓整體空置率攀升至9.3%，而租金環比下跌1.5%，第二季度跌幅為2.6%。

不過，在李家誠看來，香港中區的寫字樓市場需求旺盛，空置率非常低，租金可觀。按照恒基兆業的規劃，該地塊將打造為樓高31層的寫字樓及商業項目，提供總樓面面積約4.3萬平方米，預計于2022年落成。

對于目前香港的寫字樓市場，有業內人士認為，隨著香港經濟復蘇漸漸好轉，疫情也已得到較好控制，大家對寫字樓市場的態度更多是謹慎樂觀，不如此前擔憂了。

加碼商業地產財務穩健

作為香港最大的地產發展商之一，恒兆基業已經不是第一次在香港拿下高總價商業地塊了。在本次招標中，盡管總價再度創下歷史新高，但該地塊的樓面價約31462港元/平方尺，并未打破最高紀錄。

據了解，2017年5月，恒基兆業曾以232.8億港元的價格拿下中環美利道商業地塊，該地塊最高可建樓面約46.5萬平方尺(約5.17萬平方米)，折合樓面價為50063港元/平方米，刷新香港土地拍賣的單價紀錄。

一直以來，恒基兆業的大手筆主要是聚焦在香港商業地產。去年3月，恒基兆業聯席主席李家杰在接受媒體采訪時曾表示，恒基兆業的商業模式，由以往長期集中開發項目，重心改為商業項目。

較好的財務能力得以支撐恒基兆業走長周期的發展模式。根據2021年中期業績報告顯示，恒基兆業的資產負債率為29.12%，為保持低水平，且期內股東應占盈利為港幣65.49億元，較去年同比上升131%。

此外，商辦、酒店也是恒基兆業資產主力軍，銷售物業與租金收入常年占大頭。2021年中報數據顯示，公司銷售物業與租金收入分別為34.5億港元(約占39.24%)、31億港元(約占35.26%)。

土儲布局上，截至今年上半年，以自占樓面面積計算，恒基兆業在香港擁有土地儲備約2120萬平方米，合約銷售總額約港幣78.65億元，較去年同期增加178%。

恒基兆業于財報中表示，未來將以合理價格在香港收購具增長潛力的市區重建地盤，并統一有關業權以作重建之用;積極申請更改農地為發展用途;及加速開發位于內地的龐大且成本低廉的土地儲備，并于今后數年推售更多住宅單位。(長江商報記者趙潔)

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