沒有業委會如何更換物業

1、三分之二的業主同意更換物業。首先要確定更換物業公司是大部分的業主意向，才能成功更換物業。做一個統計表格，每家每戶去找業主簽字同意更換物業。戶數和面積都有過三分之二才行。比如：小區有300家住戶，要200家同意;3000平方米面積，2000平方面積的所有者同意才行。

(資料圖)

2、更換物業的理由要有法律依據。在合同有效期內，不是隨隨便便就可以更換物業的，要物業公司違反其內容，有違約的情況并且有足夠的證據，就可以根據合同解除其合同，終止其受聘關系。如果合同到期了，走居委會程序，不自動續簽，另外招標新的物業公司就可以了。

3、與原物業協商解除合同。三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。如物業公司不愿意停止合同，退出其管理，就走以下程序。

4、居委會申請更換物業。拿著業主簽的同意書和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程序。

5、解除物業公司所簽合同。這樣證據充足，法院是會支持業主，解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。

6、招標聘請新物業。沒有業委會可以委托居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。

更換物業公司要注意什么？

一、更換程序的合法性

小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益，負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團，是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。

二、取得相關方面的支持

調和相關單位的關系，包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。物管顧問、財務顧問，提供專業支持。政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。

三、各方面工作的交接

物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，首先應召開產權人大會并做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦，取得指導和支持。原物管的撤出是非常困難的，如發生拒不交出物業的情況，需要請政府主管部門協調。交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產權人、使用人利益的機率降到最低。

四、交接內容交接中涉及的內容繁多

設計方案，配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：

(1)工程交接：由專業人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業標準，規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。

(2)財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業務對口交接。

(3)文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。

(4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。

五、防范風險

避免業主或使用人工作，生活受到影響。更換物管企業的過程中，經常出現的"風險"有5種情況：

(1)原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。

(2)原物管企業提出高額外補償。

(3)交接不配合，導致物業管理工作無法延續。

(4)因管理真空導致部分業主對更換持不同意見甚或引發對業主委員會的詰難。

(5)引發法律訟訴。引發法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

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