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12月9日，華潤(rùn)有巢REIT在上海證券交易所正式上市，這是第4只保障性租賃住房公募REITs，此前3只保障性租賃住房REITs上市后的良好表現(xiàn)，使投資者對(duì)華潤(rùn)有巢REIT上市后的表現(xiàn)充滿(mǎn)了期待。

(資料圖)

近兩年來(lái)，無(wú)論是保障性租賃住房，還是公募REITs，都是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的高頻熱詞。然而，不少人好奇二者究竟與普通人有什么關(guān)系？其實(shí)關(guān)系很大，兩個(gè)詞幾乎覆蓋了土地、樓市、城市的發(fā)展與建設(shè)，大的來(lái)說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的需要，踐行“租購(gòu)并舉”住房制度；小的來(lái)說(shuō)影響著新市民、青年人的住房利益、幸福指數(shù)和投資收益。

保障性租賃住房源于頂層設(shè)計(jì)推動(dòng)

也應(yīng)了市場(chǎng)的需求

很多人會(huì)把保障性租賃住房和曾經(jīng)的廉租房混為一談，實(shí)則二者有著本質(zhì)差異。廉租房面向的是城市特困人口，由政府主導(dǎo)建設(shè)，只收取象征性的房租。當(dāng)前的保障性租賃住房面向的是新市民、青年人，由政府、房地產(chǎn)企業(yè)、地方城投企業(yè)等多主體參與，房租大多是市場(chǎng)價(jià)的九成。可以說(shuō)，保障性租賃住房的“保障性”之名，又承擔(dān)了增進(jìn)新市民、青年人居住品質(zhì)感、獲得感、幸福感、安全感的全新的時(shí)代訴求。

“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集870萬(wàn)套（間）保障性租賃住房。市場(chǎng)能消化這么大體量嗎？答案是能。根據(jù)《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)指南》一書(shū)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)當(dāng)前租房人口規(guī)模可達(dá)1.835億人，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)年租金收入達(dá)到3.18萬(wàn)億元。而1.835億的租房人口約占我國(guó)人口總量的13%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)30%左右的住房租賃人口比例還有較大上升空間。

在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，我國(guó)住房供應(yīng)體系中租賃市場(chǎng)存在明顯短板。這與中國(guó)人固有觀念里“我要有屬于自己的房子”執(zhí)念有關(guān)，更與住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)量短缺、質(zhì)量不佳、租約不穩(wěn)定、缺乏規(guī)模化集中化的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者有關(guān)。如果能租得很舒心，一些人的買(mǎi)房動(dòng)力就會(huì)打折扣，租房就會(huì)越來(lái)越成為一種常態(tài)化且被普遍接受的生活方式。這一點(diǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家均得到多次驗(yàn)證。

因此，保障性租賃住房既源于頂層設(shè)計(jì)的推動(dòng)，也應(yīng)了市場(chǎng)旺盛的租賃需求，是踐行“租購(gòu)并舉”的關(guān)鍵一步。通過(guò)大量房源的入市，讓市場(chǎng)的選擇變多，同時(shí)通過(guò)鼓勵(lì)多主體參與，培養(yǎng)鍛造了一大批專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)，共同培育出一個(gè)長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，最終受益的正是在都市打拼的新市民、青年人。

試想一下，如果經(jīng)常有人分享，“公寓組織家鄉(xiāng)菜試吃啦！”“公寓開(kāi)了一個(gè)24小時(shí)書(shū)店。”“下雪天，公寓管家冒雪鏟出一條步道，感動(dòng)！”這些集中式長(zhǎng)租公寓能在消失的公共空間、精細(xì)的社會(huì)分工、頻繁的人員流動(dòng)背景下，解決租房人群對(duì)品質(zhì)的要求，緩解非理性的買(mǎi)房沖動(dòng)，同時(shí)也徹底改造鄰里關(guān)系，擴(kuò)充都市青年的朋友圈的需求，找到歸屬感。這是分散式公寓無(wú)法比擬的。

公募REITs既有助于形成品質(zhì)型租住生活

又能緩解新市民置業(yè)“上車(chē)”焦慮

高品質(zhì)的集中式長(zhǎng)租公寓，解決的是人們對(duì)于美好生活的向往。但也要看到，這個(gè)市場(chǎng)還處在“小學(xué)生”階段。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售相比，租賃住房尤其是保障性租賃住房不是把一棟住宅或一個(gè)社區(qū)建漂亮再銷(xiāo)售出去那么簡(jiǎn)單，并非高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)行業(yè)。要獲得可持續(xù)發(fā)展，仍需土地與金融的“給養(yǎng)”。一方面，政府通過(guò)讓渡部分地價(jià)，把住房租賃企業(yè)的前期成本和風(fēng)險(xiǎn)給降下來(lái)；另一方面，行業(yè)的民生特性決定了它需要的錢(qián)一定是大錢(qián)、長(zhǎng)錢(qián)投入，同時(shí)對(duì)回報(bào)率沒(méi)有不切實(shí)際的要求。

這樣的錢(qián)哪里去找？公募REITs提供的正是長(zhǎng)期的有效的金融來(lái)源。土地、金融“輸血”給企業(yè)，能夠讓市場(chǎng)主體多起來(lái)大起來(lái)活起來(lái)強(qiáng)起來(lái)，良性競(jìng)爭(zhēng)的終局就是行業(yè)創(chuàng)新活力被激發(fā)，租房者的消費(fèi)體驗(yàn)提上來(lái)。這一頭一尾的支持，就能促進(jìn)行業(yè)商業(yè)閉環(huán)模式加速推進(jìn)，最終變“輸血”為“造血”，成為集中式長(zhǎng)租公寓可持續(xù)發(fā)展的重要保證。

根據(jù)《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)指南》一書(shū)統(tǒng)計(jì)，截至2022年2月，美國(guó)共有21支租賃住房REITs公開(kāi)上市發(fā)行，總市值近2400億美元，占全國(guó)REITs總市值約15%。正是因?yàn)镽EITs的上市流通，美國(guó)住房租賃行業(yè)正式進(jìn)入了成熟階段，并逐步發(fā)展成為全球規(guī)模最大的住房租賃市場(chǎng)。

除了能夠給養(yǎng)住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于我們普通人來(lái)說(shuō)，公募REITs也能一定程度上緩解買(mǎi)房置業(yè)的焦慮。尤其對(duì)于現(xiàn)在的新市民、青年人來(lái)說(shuō)，畢業(yè)了以后很難有買(mǎi)房“上車(chē)”的機(jī)會(huì)了，成本和代價(jià)太大了。當(dāng)公募REITs鎖牢了保障性租賃住房之后，相當(dāng)于擁有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的N分之一，就與資產(chǎn)的增值關(guān)聯(lián)在一起，就像很多人買(mǎi)房十年，房子漲了十多倍一樣。

當(dāng)我們有了對(duì)沖房?jī)r(jià)上漲的金融工具，可以隨著能力的增長(zhǎng)去慢慢加倉(cāng)，保證能夠“隨時(shí)上車(chē)”，實(shí)際上能讓人逐漸安靜下來(lái)。年輕人可以選擇住在任意的社區(qū)里，為孩子未來(lái)布局，或者投資自己去讀書(shū)，不再綁架在“自有住房”這個(gè)枷鎖里，其實(shí)是把整個(gè)人的生命狀態(tài)釋放出來(lái)了。當(dāng)然，這也意味著普通人可以通過(guò)參與公募REITs，分享市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。

關(guān)于住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要素還有很多，其持續(xù)獲得政策加持，且兼具不動(dòng)產(chǎn)和服務(wù)雙重屬性，同時(shí)與金融緊密結(jié)合，以數(shù)字化、智能化作為發(fā)展引擎，可為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)持續(xù)動(dòng)能和諸多深層次的改變。然而，目前市場(chǎng)上鮮有住房租賃行業(yè)類(lèi)的書(shū)籍，以系統(tǒng)化思維、淺顯易懂的語(yǔ)言探討住房租賃企業(yè)邏輯與商業(yè)模式等問(wèn)題的更是少之又少。

《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)指南》是由住房租賃領(lǐng)域從業(yè)多年且深度參與中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)的專(zhuān)家學(xué)者領(lǐng)銜創(chuàng)作，以市場(chǎng)功能視角，剖析了住房租賃行業(yè)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的價(jià)值，系統(tǒng)全面闡述了中國(guó)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)的必要性和緊迫性，在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，深入探討了中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展邏輯、實(shí)踐路徑以及行動(dòng)方案，有助于讀者真正認(rèn)識(shí)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的價(jià)值，以及未來(lái)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。對(duì)于關(guān)心房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的中央及地方政府、企業(yè)、投資者，都具有實(shí)踐價(jià)值和參考意義。

住房租賃市場(chǎng)的春天已經(jīng)到來(lái)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住房租賃企業(yè)能有合理回報(bào)，新市民、青年人享有可承受的租金，繼而向租購(gòu)?fù)瑱?quán)不斷突破，住有所居、住有宜居的夢(mèng)想一定能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

本期推薦書(shū)籍：

*來(lái)源：本文節(jié)選自領(lǐng)航·第四屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇內(nèi)容及行業(yè)專(zhuān)著《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)指南》，2022年12月出版。

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