優(yōu)化債務結構加快回款速度 收縮投資伺機“重拳出擊”

還債高峰期疊加疫情影響，在搶收“金九銀十”加快回籠資金之余，近期不少上市房企加強與債券持有人之間的溝通，意在積極尋求資金壓力下的最優(yōu)解。

相較動作較遲的房企，今年年初華遠地產(chǎn)就提早部署了調(diào)整債務結構和長短債比的策略，更多保留美元債以及長期債券等融資品種，使公司的負債結構更趨于健康。

“去庫存、降負債、增利潤”是華遠地產(chǎn)今年年初定下的經(jīng)營方針，“全年165億元銷售目標及150億元回款目標基本上是可以完成的，內(nèi)部正在向更大的銷售規(guī)模發(fā)起挑戰(zhàn)。”華遠地產(chǎn)相關負責人向《證券日報》記者表示，去庫存戰(zhàn)略之下，公司上半年銷售回款率達到99%，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，極大提高了自身造血能力。

前置分解短期債務償付無壓力

眾所周知，“三條紅線”之下，房企下半年最緊要的工作之一是為年內(nèi)到期債務做好安排，多種舉措籌集資金確保不產(chǎn)生債務違約。

華遠地產(chǎn)自年初起便提出“去庫存、降負債、增利潤”九字經(jīng)營方針，積極應對市場變化。其中，圍繞“降負債”進行了內(nèi)部債務結構調(diào)整，更多選擇中期或中長期融資產(chǎn)品，進而優(yōu)化整體債務結構，充分保障公司資金鏈安全。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年華遠地產(chǎn)通過發(fā)行公司債、中期票據(jù)等方式總共進行了5筆融資，累計發(fā)行及提交申請的債券額度已突破百億元。

早在“810三條紅線”限制融資之前的數(shù)月，華遠地產(chǎn)就進一步加強現(xiàn)金流管控，對融資端已經(jīng)做好安排和部署，對于外界指出的178.88億元年內(nèi)到期債務償付事宜公司已提前考慮并做了充分準備。從債務類型來看，華遠即將到期的債務中，大部分并非為到期日就必須兌付的債券，即使在投資者全部行權的情況下，亦可以通過發(fā)行新券置換舊債。從公司目前可用資金來看，預計年底現(xiàn)金流較為充足。加之，年初獲批的中票余額、已經(jīng)獲批的美元債額度和銀行授信額度，公司在資金安排上有很大空間。

現(xiàn)行政策之下，傳統(tǒng)融資出現(xiàn)債務違約壓力是所有企業(yè)當下都要面對的問題。據(jù)悉，年初時華遠內(nèi)部已進行壓力測試，并在經(jīng)營過程中對資金指標嚴格管控。針對標準融資出現(xiàn)風險的情況華遠已提前演練，及時化解風險。同時，為避免出現(xiàn)單月或者單季度債務集中到期的現(xiàn)象，公司正依據(jù)投資者需求和企業(yè)自身情況調(diào)整發(fā)債周期及相關利率等安排。

收縮投資伺機

打通多個融資渠道，確保短期債務順利償還之外，華遠地產(chǎn)同步制定了長期債務管理目標，而降負債已成為內(nèi)部重要戰(zhàn)略方針之一。

在華遠地產(chǎn)看來，企業(yè)的負債水平要根據(jù)企業(yè)發(fā)展進行適度動態(tài)調(diào)整，“三條紅線”政策對整個行業(yè)的發(fā)展來說是好事情，公司受到的影響也是積極的。過去兩年多，華遠在規(guī)模提速的同時負債率有所上升，動態(tài)調(diào)整戰(zhàn)略投資成為降低杠桿的抓手之一。

2018年華遠地產(chǎn)土地投資達93億，2019年逾80億，受今年疫情及市場影響，華遠地產(chǎn)及時制定了縮減拿地計劃。同時，華遠表示即使拿地相對較高的年份，公司也會將其嚴格控制在銷售回款率的40%以內(nèi)。目前，公司土地儲備貨值達600億元，可滿足未來兩三年的開發(fā)需求。

值得一提的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年來，不少頭部房企都在試圖尋找不靠債務杠桿而是靠經(jīng)營驅動發(fā)展的商業(yè)模式，比如加大合作杠桿。在不確性或者市場低迷之際，即使權益收益降低，但可提高全口徑的發(fā)展規(guī)模。

在這方面，華遠地產(chǎn)已與多家頭部房企，包括碧桂園、旭輝、景瑞、平安不動產(chǎn)等企業(yè)建立合作，尋找開發(fā)規(guī)模發(fā)展新動能。今年大量縮減投資后，預計明后年土地市場或會出現(xiàn)性價比高的投資標的，屆時華遠地產(chǎn)或會重拳出擊。

由此可見，隨著后疫情時代經(jīng)濟的復蘇，華遠未來在土地市場還將有更多的可能性。但就下半年來看，華遠的重點工作仍是加快銷售，搶收業(yè)績。

國企基因具備強大內(nèi)生動力

除了與優(yōu)質房企加大合作，尋求規(guī)模突破外，華遠地產(chǎn)本身的國企基因，也將為企業(yè)發(fā)展帶來更多的內(nèi)驅力。“市場好的時候，國企的優(yōu)勢或許還不那么明顯。當市場調(diào)整并回歸理性之際，國企的優(yōu)勢便凸顯出來。”一名業(yè)內(nèi)人士表示。以華遠地產(chǎn)為例，母公司華遠集團作為北京市西城區(qū)國資委旗下的核心骨干企業(yè)，擁有強大的資金實力。在過去近四十年的發(fā)展歷程中，華遠地產(chǎn)不僅得到北京市西城區(qū)委區(qū)政府、區(qū)國資委的鼎力扶持，同時還得到華遠集團提供全方位的支持，包括提供融資和資本支持、戰(zhàn)略規(guī)劃指引、協(xié)調(diào)與國資委和其他主管部門的溝通等。

據(jù)了解，為更好協(xié)助西城區(qū)政府部門推進“示范區(qū)”整體規(guī)劃建設和專業(yè)化服務各項工作，華遠集團及旗下子公司切實承擔相應職責，高效推進北京金融科技中心產(chǎn)業(yè)升級工作，體現(xiàn)了華遠的責任擔當。而華遠地產(chǎn)作為集團唯一房地產(chǎn)開發(fā)公司，是金融科技中心產(chǎn)業(yè)升級的中堅力量，成為有效執(zhí)行國家和地方政策的企業(yè)平臺。也正因如此，華遠的發(fā)展有著強大的國企內(nèi)生動力作為保障。

提升銷售抓回款

據(jù)悉，華遠的銷售回款率一直高于行業(yè)平均水平，多年維持在85%以上，今年上半年更是達到了99%。數(shù)據(jù)背后是華遠鼓勵多回款、快回款，激勵制度和大運營體系的建立，從而實現(xiàn)了經(jīng)營效率的提升。

對此，有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，自從2018年華遠地產(chǎn)新任管理層上任以來，給外界明顯的印象是周轉速度加快了，“規(guī)模與效益并舉”發(fā)展戰(zhàn)略落地有聲。

經(jīng)過兩三年的內(nèi)部優(yōu)化，華遠地產(chǎn)練就了自身的營銷實力，以“整合營銷”策略，靈活根據(jù)市場變動，整合全國各項目資源，調(diào)整、優(yōu)化項目入市時間，搶收回款。同時，通過應收款精細化管理，促進存量應收款的回款進度。

據(jù)記者了解，華遠地產(chǎn)已對全年銷售回款指標進行科學分解，并制定了有效的激勵政策保障目標實現(xiàn)。從近期來看，9月12日，華遠·海藍和光(銀川)首度開盤，當日推出595套房源全部售罄，簽約金額達5.5億元。據(jù)悉，下半年除華遠·海藍和光(銀川)外，石油·海藍城(任丘)等華遠地產(chǎn)新項目即將入市，保障全年銷售目標的完成。本報記者 王麗新

標簽： 債務結構