世紀金源服務二次沖擊港交所 盈利能力不穩嚴重依賴關聯公司

首次沖擊上市的招股書失效之后，世紀金源服務再次遞交了招股書，二次沖擊港交所。對于世紀金源服務而言，如何擺脫對于關聯公司世紀金源集團的依賴，實現盈利的穩定或許是當下面臨的主要問題。

招股書顯示，世紀金源服務超過8成的營業收入來自于為關聯公司提供服務，獨立第三方的在管面積不足關聯公司在管面積的25%。不過，關聯公司世紀金源集團已經多年沒有在公開市場拿地，未來，世紀金源服務的在管面積能否穩定增長仍是未知數。

二次沖擊港交所

7月20日，世紀金源服務在1月下旬遞交的招股書呈現“失效”狀態，首次沖擊港交所上市失敗。6天之后，世紀金源服務第二次向港交所遞交了上市申請。針對二次上市一事，世紀金源服務方面對《華夏時報》記者表示，上市正在按計劃進行。

有分析人士認為，世紀金源服務首次遞交的招股書數據是截至2020年底。從此前的數據來看，世紀金源服務超過80%的營收來自于關聯公司，獨立第三方的業務占比很少。市場有聲音認為，世紀金源服務的業務規模本身就難以與頭部企業相提并論，加上對關聯公司的嚴重依賴，后續增長的想象空間受限。港交所對于上市企業又注重盈利能力的考量，這或許是導致世紀金源服務首次上市失敗的原因。但是，從最新發布的招股書來看，世紀金源服務尚未明顯解決這一問題。

整體來看，物企的上市熱潮已經退去了。2020年，大量物企扎堆上市，且基本上以港交所作為上市目的地。大中型房企分拆出來的物企也基本已經在2021年之前成功登陸資本市場。進入2021年之后，扎堆上市的現象不再，上市的物企多數也是小型規模。

從規模上來看，世紀金源服務市場份額也不算高。招股書顯示，截至2020年年底，世紀金源服務的市場份額約為0.2%。截至2020年一季度，世紀金源服務的業務覆蓋了55個城市，主要位于北京、福建、云南、安徽和貴州等地。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年，世紀金源服務的營業收入分別為9.22億元、10.59億元和12.89億元，呈現出增長的態勢。同時，2021年一季度，世紀金源服務的營業收入為5.72億元，凈利潤為1.12億元，指標穩步增長。

數據顯示，2020年，有18家物企成功登陸資本市場，受到了市場的廣泛認可。對于物企而言，多數企業的盈利方式相似，借助母公司或者關聯公司的地產業務實現在管面積大幅增長。因此，如何擺脫對母公司和關聯公司的依賴，高頻拓展來自獨立第三方的業務是一大關鍵。

嚴重依賴關聯公司

世紀金源服務有一大王牌，即“大盤模式”。與世紀金源服務間接有股權關系的世紀金源集團因開發世紀城項目在市場上聞名，在北京等城市，世紀城項目成長為了具有地標性質的大型社區。

因此，世紀金源服務便主打“大盤模式”。得益于該模式，世紀金源服務的毛利率較高。招股書顯示，2018年、2019年、2020年，公司的毛利率分別為32.1%、31.8%、35.5%。

招股書顯示，截至2020年一季度，世紀金源集團開發的12個世紀城項目全部都由世紀金源服務進行管理，在管建筑面積約為4440萬平米。對比來看，世紀金源服務來自獨立第三方物業開發商的合約建筑面積規模較小，截至2021年四季度，這一數值僅為273萬平米，而非住宅管理面積也不過750萬平米，兩者相加的規模不過“大盤模式”規模的1/4。

以2021年一季度為例，世紀金源服務來自關聯公司世紀金源集團的營收為3.79億元，來自獨立第三方物業開發商的營收為6879萬元，分別占總營收的84.6%和15.4%。簡言之，和多數物企存在的問題一樣，世紀金源服務嚴重依賴關聯公司，造血能力和盈利能力均存在風險。

盈利能力不穩

近年來，世紀金源服務貿易和其他應收款項的數額在不斷增加。招股書顯示，這一數值從2018年的1.19億元增加至了2021年一季度的3.32億元，幾乎達到了流動資產總值的25%。世紀金源服務方面表示，公司客戶的支付方式一般是年底前結清物業管理費，這一支付方式導致應收客戶物業管理費大幅增加。

另一方面，世紀金源服務與關聯方之間有著較大規模的資金往來。在2018年和2019年，世紀金源服務向關聯方聯營公司提供貸款的利息，分別為7240萬元和920萬元。盡管與關聯方之間有著大額的資金往來，但是利息收入也同樣比較可觀。不過，截至2021年一季度，關聯方與世紀金源服務之間的借款已經全部結清，這一非經常性利息收入停止。

此外，由于世紀金源服務的多個子公司位于西部城市，因為享受年度15%的優惠所得稅稅率，同時享有當地政府在營運方面的財務支持。2018年、2019年、2020年，世紀金源服務收到的政府補助分別為380萬元、670萬元和1630萬元。在2020年，受到新冠疫情的影響，世紀金源服務享受了社保費用的減免，這一金額達到了4030萬元。隨著疫情得到控制，上述減免優惠政策隨時都有停止的風險。

同樣，世紀金源服務想要依靠世紀金源集團增加在管面積的路也很難走通。公開資料顯示，自2015年至今，世紀金源集團方面并未再在內地的土地市場現身，也并無相關新項目入市。這也表明，嚴重依賴世紀金源集團的世紀金源服務未來擴張在管面積方面存在一定的變數。本報記者 李凱旋 李未來 北京報道

標簽： 世紀金源服務 港交所 應收款項 招股書