房企“馬太效應”凸顯？“房企買地金額不得超年度銷售額40%”被重提

近日，關于“房企買地金額不得超年度銷售額40%”的“新規”傳聞引發熱議。事實上，雖然截至目前官方渠道并未就此發布通告，但早在2020年8月20日央行和住建部聯合召開的房地產企業座談會上，就提到了“拿地銷售比不超過40%”這一條輔助紅線。

部分房企仍超紅線

參與20日座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。2020年12月31日，有關部門再次召開關于“三道紅線”的座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。參加座談會的新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。

彼時，資料顯示，若近一年拿地銷售比高于40%或連續三年經營性現金流為負，房企需要對拿地資金來源做解釋。

業內專家表示，拿地銷售比40%紅線下投資與銷售掛鉤，穩地價同時降杠桿。短期內拿地力度較大的企業受影響大，而未來規模房企強者恒強，中小房企的“逆襲”難度更大。

在三道紅線和供地兩集中背景下，上半年房企拿地更趨謹慎，而個別企業拿地力度較大。上半年首批12家試點企業拿地銷售比均值為28.8%，低于40%紅線，12家中只有3家企業略高于紅線。

據克而瑞數據顯示，2021年上半年拿地30強房企中，有12家過線。過線的房企拿地銷售比最高的三家，高達93.8%、89.5%和70.6%，也有部分房企拿地銷售比恰好越過紅線。

房企“馬太效應”凸顯？

中國房地產研究會常務理事丁祖昱在其個人公眾號中發文表示，千億規模的房企每年可花400億拿地，而中小房企可能年銷售額都不足400億元，中小房企和規模房企之間的差距會進一步加大。

丁祖昱認為，長遠來看，將房企土儲貨值與銷售業績強制性匹配，銷售、去化能力強的房企更有底氣拿地，對那些產品力強、受市場認可度較高的房企來說實則屬于利好。其進一步指出，該指標硬性控制了房企規模擴張的速度，即使是頭部房企、現金流充裕的國企、央企，拿地金額也受到銷售額的限制。

丁祖昱向《華夏時報》記者表示，未來隨著杠桿紅利消失，擁有充裕土儲的房企投資調節靈活度更大，致力于精益化管理的房企有望脫穎而出。

而在克而瑞廣佛區域公眾號的文章中，首席分析師肖文曉預估，40%拿地金額占比上限，留給后發房企快速彎道超車的空間越收越窄。而機遇是在監管下，接下來集中供地的成交房企分布有可能會趨于分散，減少了幾家獨大的可能性，利于培養一個更有競爭性的市場。

“40%拿地銷售比上限對做商業地產的開發商很不友好，因為商業地產是自持物業，不往外賣，所以開發商要靠繼續拿地做大規模，靠規模消耗掉持有商業地產的成本。”一位用戶在雪球平臺上對拿地銷售比40%紅線表達了看法。另一位用戶稱，“拿地銷售比0.4，本來就是一個比較合適的指標，而且去年三條紅線推出之后有些地方已經是參考40%拿地銷售比和企業前三年現金流情況在控制企業拿地。”

億翰智庫研究分析指出，買地金額不得超年度銷售額40%的限制條件，短期內無疑限制了房企的擴張速度與拿地熱情，但長期來看可以建立起房企更健康更有序的發展機制，并輔助“房住不炒”基調的平穩運行。

此外，值得關注的是，“將商票納入房企債務監管”同為2020年8月20日座談會上提及到的一條輔助紅線。

相關資料顯示，商票作為一種未被央行納入監管且不計入有息負債范疇的融資渠道，具有不受銀行授信額度和監管政策等限制的特點，因此不少房企在面臨“三道紅線”的融資壓力下，加大商票使用規模，借此降低凈負債率，提高現金短債比。

據中達證券的研究報告顯示，2016-2020年，房企應付票據總規模不斷提升，由2016年的704億元增長至2020年末的3932億元，復合增速達53.7%。

同時，據上海票據交易所數據顯示，2020年中國票據市場承兌總金額22.09萬億元，同比增長8.41%，其中商票簽發金額3.62萬億元，同比增長19.77%。而在TOP19房企中，其總體商票承兌余額達到3355.74億，較2019年增長了36.59%。

2021年以來，房企債券違約、商票違約等問題頻現。丁祖昱在其個人公眾號發文表示，“隨著商票納入監管，繼續過多依賴商票或有政策風險。未來房企應該減少對商票的過度依賴，絕不能通過大量發行商票，隱匿債務風險，將當下的風險轉嫁至未來，回歸經營才是房企重點工作。”記者 李未來 實習生 陳清容 北京報道

標簽： 馬太效應 房企買地金額 中小房企 房企應付票據