小房企難圓“規(guī)模夢”：南國置業(yè)（002305.SZ）發(fā)布公告

近期，南國置業(yè)股份有限公司(下稱“南國置業(yè)”股票代碼：002305.SZ)公告稱，上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預(yù)計虧損3.5-4.3億元。值得注意的是，2019年、2020年，南國置業(yè)的扣非凈利潤分別為-3.563億元、-3.244億元，已經(jīng)連續(xù)兩年為負。

商業(yè)地產(chǎn)是南國置業(yè)強調(diào)的主要業(yè)務(wù)，不過《華夏時報》記者發(fā)現(xiàn)，2019年、2020年，其多個賣場出租率不及80%，甚至有賣場的出租率低至11%。有專家表示，商業(yè)地產(chǎn)運營不佳是一個普遍現(xiàn)象，一二線城市的傳統(tǒng)核心商圈也會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)出租率不佳的現(xiàn)象。不過，若想扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)出租率較低的局面，難度較大。

盡管南國置業(yè)的規(guī)模不算大，但是其并非沒有擴張的野心，近年來其致力于成為全國性房企。有專家表示，對于規(guī)模化房企來說，住宅是開發(fā)重點，而南國置業(yè)重點布局商業(yè)地產(chǎn)，這決定了其很難在規(guī)模上快速增長。

預(yù)計虧損3.5-4.3億元

近期，南國置業(yè)公告稱，上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預(yù)計虧損3.5-4.3億元，每股收益虧損0.2-0.25元/股。截至7月30日，南國置業(yè)的股票收報1.88元/股，較其宣布預(yù)虧當日的1.95元/股下滑3.59%。

對于上半年虧損的原因，南國置業(yè)表示，報告期內(nèi)，疫情對公司部分商業(yè)項目的日常經(jīng)營仍存在持續(xù)影響，同時，部分商業(yè)項目處于調(diào)改和商業(yè)培育期;另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入呈現(xiàn)周期性，公司前期投入尚未達到結(jié)利條件。

值得注意的是，南國置業(yè)的扣非凈利潤已經(jīng)連續(xù)兩年為負，2019年、2020年，南國置業(yè)的扣非凈利潤分別為-3.563億元、-3.244億元。另外，近年來，南國置業(yè)的毛利率也連續(xù)下降至負值，2019-2020年，南國置業(yè)的毛利率分別為12.67%、3.37%、-3.97%。

南國置業(yè)的官方信息中，商業(yè)地產(chǎn)被多次強調(diào)。南國置業(yè)在官網(wǎng)上表示，其是以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)，涵蓋多種物業(yè)類型的綜合物業(yè)開發(fā)企業(yè)，以武漢為核心，布局了深圳、重慶、成都、南京荊州、襄陽等城市。在商業(yè)開發(fā)與運營板塊，其運營項目已達到20個，累計商業(yè)運營面積110.8萬平方米，形成了泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊、南國大家裝四大標準產(chǎn)品線。

不過，南國置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的運營能力似乎有待提升。年報顯示，2020年，南國置業(yè)20個出租的項目大部分為商業(yè)賣場，其中，有12個項目的平均出租率低于80%。2020年，商業(yè)受到疫情影響，出租率較低，情有可原。不過值得注意的是，2019年，南國置業(yè)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的17個出租項目中，有7個項目的平均出租率低于80%，其中，成都的云立方出租率為11%，美立方出租率為34%。

南國置業(yè)表示，由于受電商沖擊、供給增加、城市外溢等因素影響，商業(yè)市場面臨著較為嚴峻的行業(yè)形勢。2019 年，為順應(yīng)商業(yè)市場發(fā)展需求，公司主動進行調(diào)改升級，對南國大家裝(珞獅路店)、泛悅MALL西匯項目進行了停業(yè)調(diào)改。同時，襄陽項目運營尚處于培育期階段，上述項目的重裝、調(diào)改及項目培育，對商業(yè)板塊整體業(yè)績帶來較大影響。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，商業(yè)地產(chǎn)運營不佳不只是南國置業(yè)一家房企面臨的問題，這也是一個普遍現(xiàn)象，一二線城市的傳統(tǒng)核心商圈也會出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)出租率不佳的現(xiàn)象。與此同時，張波也表示，若想扭轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)出租率較低局面，難度較大。

成為全國性房企

南國置業(yè)官網(wǎng)顯示，其成立于1998年，2009年在深圳證券交易所上市，可以說，南國置業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)的時間并不算晚。《華夏時報》記者了解到，上市以來，南國置業(yè)的營收從未超過70億元，其也并未進入2020年克而瑞發(fā)布的房企200強名單。

盡管南國置業(yè)目前規(guī)模不算大，但是其并非沒有擴張的野心。南國置業(yè)相關(guān)工作人員對《華夏時報》記者表示，近年來公司致力于從區(qū)域性房企逐步發(fā)展為全國性房企。土地儲備方面，公司目前在武漢、重慶、南京、成都、深圳等城市均有儲備項目。在住宅開發(fā)板塊，公司形成了“聯(lián)合投資+聯(lián)合操盤”的發(fā)展路徑。

此前6月，南國置業(yè)發(fā)布公告稱，成功競得位于長沙市的一地塊，屬于居住用地，宗地面積5.55萬平方米，成交價為7.12億元，這是今年以來南國置業(yè)公告的唯一一塊在招拍掛市場上競得的住宅用地。《華夏時報》記者查閱相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)，除了上述長沙地塊，今年南國置業(yè)還沒有在招拍掛市場上獲得其他地塊。

年報顯示，2020年，南國置業(yè)新增的土地儲備項目有5個，其中有4個權(quán)益比例都小于50%。2020年末，南國置業(yè)累計土地儲備項目有7個，累計土儲為33.71萬平方米。

張波對《華夏時報》記者表示，對于規(guī)模化房企來說，住宅是開發(fā)重點，而南國置業(yè)重點布局商業(yè)地產(chǎn)，這決定了其很難在規(guī)模上快速增長。張波進一步表示，不少商業(yè)地產(chǎn)屬于自持性質(zhì)，存在資金占用較大，現(xiàn)金回流慢的特點，不適合規(guī)模化發(fā)展。“對于中小型偏商業(yè)運營的房企來說，生存的壓力或小于住宅開發(fā)類的，但是難有快速發(fā)展。”

7月30日，南國置業(yè)發(fā)布公告稱，公司中標一商業(yè)綜合體的綜合顧問咨詢服務(wù)，合同金額約1612萬元，服務(wù)期限為18個月。有股民表示，“吃力不討好，可能就是賠錢掙吆喝”，還有股民表示，去除成本，該中標業(yè)務(wù)也就能掙200萬左右，“這點錢還不夠酒錢”。本報記者 張慧敏 李未來 深圳報道

標簽： 小房企 規(guī)模夢 南國置業(yè) 出租率低