美好置業(yè)上半年預(yù)計虧損最少2.9億元 核心技術(shù)集中在少數(shù)龍頭房企中

近期，美好置業(yè)(股票代碼：000667.SZ)公告稱，上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預(yù)計虧損2.9億-4.1億元。

值得注意的是，2020年美好置業(yè)的扣非凈利潤就已經(jīng)虧損4.605億元。美好置業(yè)將在何時扭虧為盈?美好置業(yè)相關(guān)工作人員對《華夏時報》記者表示，各項業(yè)務(wù)后期盈利與否尚取決于多種因素。

值得注意的是，近年來，美好置業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展裝配式建筑和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，不過，轉(zhuǎn)型之路并不順利。2020年，美好置業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的毛利率為-316.71%，由于連續(xù)虧損，美好置業(yè)對6.4萬畝農(nóng)業(yè)用地進行了退租;裝配式建筑板塊方面，有專家表示，目前核心技術(shù)多集中在少數(shù)龍頭房企中，美好置業(yè)當前面臨行業(yè)下行與企業(yè)轉(zhuǎn)型的雙重考驗，未來可能要經(jīng)歷較長的困難周期。

預(yù)計虧損最少2.9億元

近期，美好置業(yè)公告稱，上半年歸屬上市公司股東的凈利潤預(yù)計虧損2.9億-4.1億元。

美好置業(yè)稱，業(yè)績變動主要原因是裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達到相應(yīng)的規(guī)模，本報告期產(chǎn)生經(jīng)營虧損2億元;另外，受房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，2021年1-6月房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，造成美好置業(yè)本報告期業(yè)績虧損。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊預(yù)售項目期末預(yù)收款項125億元，但尚未達到結(jié)算條件，將在以后期間逐步確認收入。

值得注意的是，2020年美好置業(yè)的扣非凈利潤就已經(jīng)呈現(xiàn)虧損。數(shù)據(jù)顯示，2020年，美好置業(yè)歸屬上市公司的扣非凈利潤為-4.605億元。《華夏時報》記者觀察到，這也是美好置業(yè)上市以來首次出現(xiàn)年度虧損。

其實，虧損并非偶然。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年美好置業(yè)的扣非凈利潤漲幅分別為-64.57%、-74.97%、-861.01%，已經(jīng)連續(xù)三年呈現(xiàn)負增長。

據(jù)悉，美好置業(yè)成立于1989年，1996年在深交所上市，2002年資產(chǎn)重組后主營業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開發(fā)，算得上是老牌房企。

早在1995年，美好置業(yè)就進駐了北京，以北京為中心拓展華北區(qū)域，開發(fā)了北京美好名流花園、北京美好未來假日花園、沈陽美好名流公館、沈陽美好名流印象、沈陽美好奉璽臺等項目。截至2010年12月31日，美好置業(yè)的總資產(chǎn)為96.23億元，凈資產(chǎn)50.54億元，年度營業(yè)收入19.55億元，凈利潤2.01億元。

近年來，美好置業(yè)的成績并不亮眼，甚至和以往相比有倒退的跡象。2018-2020年，美好置業(yè)的營收分別為25.2億元、36.59億元、42.07億元，扣非凈利潤分別為2.418億元、6051萬元、-4.605億元，發(fā)展速度可以用“緩慢”二字來形容。另外，《華夏時報》記者注意到，2020年克而瑞統(tǒng)計的百億銷售榜單中，并無美好置業(yè)的身影。

核心技術(shù)集中在少數(shù)龍頭房企中

在“三道紅線”等政策的影響下，行業(yè)競爭壓力加劇，行業(yè)集中度加速提升，中小房企的生存變得艱難，探索新的業(yè)務(wù)成為不少房企的工作重心。除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2017 年美好置業(yè)正式進入裝配式建筑領(lǐng)域。

據(jù)悉，裝配式建筑是指把傳統(tǒng)建造方式中的大量現(xiàn)場作業(yè)工作轉(zhuǎn)移到工廠進行，在工廠加工制作好建筑構(gòu)件和配件(如樓板、墻板、樓梯、陽臺等)，運輸?shù)浇ㄖ┕がF(xiàn)場，通過可靠的連接方式在現(xiàn)場裝配安裝而成的建筑。

美好置業(yè)相關(guān)工作人員對《華夏時報》記者表示，近年來裝配式建筑行業(yè)發(fā)展較快，具有較大的市場空間。因此，選擇由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)向集成裝配式建筑的房屋智造一體化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成為公司最佳的戰(zhàn)略選擇。

年報顯示，裝配式建筑業(yè)務(wù)方面，美好置業(yè)在2018年投產(chǎn)武漢江夏工廠、青島即墨工廠兩座工廠，2019年投產(chǎn)河南新鄉(xiāng)、湖北荊州、合肥肥東、重慶江津、長沙汨羅五座工廠，2020年投產(chǎn)了成都金堂、江蘇儀征兩座工廠。2020年，美好置業(yè)的裝配式建筑業(yè)務(wù)涉及的金額共47.65億元。

那么，裝配式建筑業(yè)務(wù)為美好置業(yè)貢獻了多少利潤?美好置業(yè)并未在年報中說明。不過，《華夏時報》記者注意到，2020年，美好置業(yè)的“設(shè)計、施工、混凝土預(yù)制構(gòu)件及總承包”的營收占比為14.82%，毛利率為-5.65%，其中，混凝土預(yù)制構(gòu)件即屬于裝配式建筑范疇。

貝殼研究院高級分析師潘浩對《華夏時報》記者表示，國際上，美國、日本的裝配式建筑占比均達到90%，而國內(nèi)該項業(yè)務(wù)尚處于發(fā)展的初級階段，尚未規(guī)模化是裝配式建筑在我國面臨的主要困境，這導(dǎo)致裝配式建筑的成本要高于傳統(tǒng)建筑模式。有頭部房企曾統(tǒng)計，目前國內(nèi)裝配式建筑每平米的成本要比傳統(tǒng)建筑高約600元。

“近幾年國內(nèi)不斷出臺相關(guān)政策，從多角度推動裝配式建筑發(fā)展，未來裝配式建筑在我國的發(fā)展空間較大。”不過，潘浩也表示，目前在技術(shù)研發(fā)層面，核心技術(shù)多集中在少數(shù)龍頭房企中。

另外，潘浩表示，進入行業(yè)的下行周期，整體環(huán)境增加了中小規(guī)模房企的生存壓力，而裝配式建筑在我國尚屬于發(fā)展的初級階段，美好置業(yè)當前面臨行業(yè)下行與企業(yè)轉(zhuǎn)型的雙重考驗，未來可能要經(jīng)歷較長的困難周期。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“折戟”

除了裝配式建筑業(yè)務(wù)，美好置業(yè)還布局了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。美好置業(yè)表示，其圍繞“吃住兩條線”，堅持城鄉(xiāng)建設(shè)服務(wù)者的定位，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以“蝦稻共作”為切入點，打造“稻漁綜合種養(yǎng)”生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

不過，年報顯示，2020年美好置業(yè)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的占比僅為1.18%，毛利率為-316.71%。可以看出，美好置業(yè)對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的投入不算大，目前嚴重虧損。

“集成裝配式建筑是公司主營業(yè)務(wù)，是公司戰(zhàn)略發(fā)展方向，而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)是公司的特色業(yè)務(wù)。”美好置業(yè)相關(guān)工作人員對《華夏時報》記者表示。“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)方面，由于業(yè)務(wù)占比較小且持續(xù)虧損，公司于2020年底對大部分租賃土地進行了退租，經(jīng)營模式上由大規(guī)模種養(yǎng)的自主生產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運作的聯(lián)盟發(fā)展模式。”

美好置業(yè)2020年年度報告摘要顯示，公司現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊共流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地8.5萬畝用于經(jīng)營，由于連續(xù)虧損，公司已于年內(nèi)完成洪湖土地6.4萬畝的退租工作，報告期內(nèi)，將已投入的農(nóng)田改造費用，即長期待攤費用余額約1.8億元一次性計入當期損益。

面對行業(yè)下行及轉(zhuǎn)型壓力，美好置業(yè)將在何時扭虧為盈?美好置業(yè)相關(guān)工作人員對《華夏時報》記者表示，各項業(yè)務(wù)后期盈利與否尚取決于多種因素。本報記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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