深圳二季度寫字樓租金繼續探底 “商改住”對寫字樓去化影響較小

近日，機構數據顯示，二季度，深圳市甲級寫字樓凈吸納量為16.4萬平方米，由于二季度只有一個新項目入市，深圳甲級寫字樓空置率下降1.6個百分點至26.4%。不過，下半年，深圳將有近100萬平方米的新項目入市，深圳甲級寫字樓的空置率或將再次上升。

深圳寫字樓供過于求已經是一個不爭的事實。有專家表示，要解決深圳甲級寫字樓供過于求的問題，最重要的還是發展產業，產業發展能夠帶動更多的公司入駐深圳，這樣能夠增加市場對甲級寫字樓的需求，降低空置率。

下半年空置率或將上升

第一太平戴維斯數據顯示，經過連續兩個季度的需求釋放，二季度，深圳甲級寫字樓的需求增速逐漸恢復常態，凈吸納量為16.4萬平方米，與近五年的季均值持平。分行業看，TMT與金融仍是支撐需求增長的中堅力量，同時專業服務與房地產行業亦表現活躍。

另一方面，得益于新增供應速度放緩，二季度，深圳全市僅一個項目竣工入市。因此，二季度深圳全市空置率下降1.6個百分點至26.4%，回歸至疫情發生初期的水平，供過于求的狀況有所緩解。具體來看，核心商務區和新興商務區平均空置率分別環比下降1.5和2.2個百分點。

值得注意的是，二季度，深圳全市的租金指數繼續探底，截至二季度末，深圳全市的平均租金水平為183.6元/平方米/月，環比微跌0.2%，同比下跌2.4%。第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，季內，業主沿用此前以價換量的策略，優質的租戶享有相對靈活的議價空間，大多數業主傾向于稍微降低租金找到更加穩定的租戶。

盡管二季度深圳甲級寫字樓空置率呈現下降，但未來將再次上升。第一太平戴維斯預計，2021年三季度，深圳預計有四個新項目竣工入市，合計租賃面積40.2萬平方米。下半年，深圳將迎來近百萬平方米的新增供應。年末，深圳的甲級寫字樓規模將同比增加16.9%，供過于求的問題將被激化，市場去化壓力猶存，全市空置率或將重新進入上升通道。

第一太平戴維斯相關分析指出，隨著市場競爭加劇，多數業主將不得不繼續在租金方面進行讓步，全市租金將維持下降趨勢。不過樓宇品質高、地理位置優越的部分項目租金下降幅度會比較小。

“商改住”對寫字樓去化影響較小

深圳甲級寫字樓供過于求，空置率較高已經是市場公認的事實。數據顯示，二季度末，深圳的甲級寫字樓存量為874.7萬平方米，未來五年，深圳大概有500萬平方米的甲級寫字樓入市。有業內人士表示，目前，深圳的甲級寫字樓空置率是四個一線城市中最高的城市。

與此形成反差的是，深圳的住宅卻嚴重供不應求。因此，有聲音表示，是否可以將原本規劃為商業用途的部分改變為住宅用途。

近期，深圳發布了《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》(征求意見稿)(下稱《征求意見稿》)，其中鼓勵將商業用途的土地或者建筑轉變為居住用途。那么，這是否意味著未來深圳甲級寫字樓的供應將減少，供過于求的問題能夠得到緩解呢?

謝靖宇表示，上述《征求意見稿》對甲級寫字樓的去化影響較小。因為目前可以預料的甲級寫字樓供應量已經是在施工的狀態，財務狀況上不可逆，深圳甲級寫字樓的新增供應量也是不可逆的。因此，未來五年，上述政策對深圳甲級寫字樓的供應量沒有太大影響。

那么，當前，深圳要如何解決甲級寫字樓空置率較高的問題呢?謝靖宇表示，最重要的還是發展產業，產業發展能夠帶動更多的公司入駐深圳，以此增加對甲級寫字樓的需求，解決深圳甲級寫字樓空置率較高的問題。

連升五個季度后首次下降

零售物業方面，第一太平戴維斯數據顯示，深圳消費市場正持續恢復，2021年1-5月，深圳全市社會消費品零售總額為3704.4億元，同比增長28.6%。從消費類型看，商品零售額同比增長26.5%，餐飲收入同比增長43.5%。

數據顯示，二季度，深圳全市的零售物業凈吸納量為2.6萬平方米，如果說與去年同期的負值相比，深圳二季度商業零售物業的凈吸納量成績可觀，但是與2019年同期水平比起來，仍存差距。

第一太平戴維斯相關數據顯示，二季度，深圳核心商圈的零售物業需求增長顯著，而新興商圈的需求則呈疲軟狀態。分業態看，餐飲類繼續主導租賃需求，有數個茶飲及咖啡品牌多點擴張，美妝類及配飾類依舊展現積極需求。此外，中高端品牌繼續布局深圳，例如，香奈兒深圳首家精品店已進駐深圳灣萬象城。

二季度，由于深圳全市沒有新增的商業零售物業入市。因此，深圳全市零售物業的平均空置率在連續五個季度錄得環比上升后，首次出現環比微降，降低0.5個百分點，至9.3%。其中，核心商圈平均空置率環比下降1.3個百分點，至11.8%。

數據顯示，二季度，多數業主對于市場預期持充足信心，已順利開展品牌組合調整的項目小幅上調租金。深圳全市零售物業的租金指數環比上升0.2%，同比上升1.1%。截至季末，全市平均首層租金錄得655.2元/月/平。

三季度，深圳全市將迎來兩個零售項目開業，分別位于龍華區和龍崗區，總面積為50.5萬平方米。第一太平戴維斯表示，盡管新增項目的單體體量較大，但是鑒于項目運營商具備成熟運營經驗及豐富的品牌資源，預計新項目將以較高入駐率開業，屆時全市零售物業的空置率將維持穩定。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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