魯商服務赴港上市 9成物業管理服務收入來自魯商發展旗下物業

物企正抓緊時間搶占門檻提高前的上市窗口。日前，魯商生活服務股份有限公司(以下簡稱“魯商服務”)于港交所遞交招股書。該公司9成以上收入來源于母公司魯商健康產業發展股份有限公司(600223.SH，下稱“魯商發展”)。據公開資料，魯商發展近年地產業務發展不力，公司轉型也暫未收到明顯成效。

毛利率顯著低于行業均值

港交所7月2日披露，魯商發展旗下“魯商服務”向港交所主板提交上市申請。對于魯商服務的分拆上市，魯商發展認為擴寬了公司的融資渠道，公司的不同業務將被重新定價，有利于公司重塑估值體系。

據中指院資料，以2020年增值服務收入占比、純利、毛利、收入及在管建筑面積計，魯商服務在總部位于山東省的2021中國物業服務百強企業中分別排名第二、第六、第六、第六和第七。

招股書顯示，魯商服務于2006年成立，目前業務范圍已擴展至山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。截至2021年3月31日，公司已簽約管理65個物業，已簽約總建筑面積超2150萬平方米，在管總建筑面積約1790萬平方米。

魯商服務的規模不算大：在克而瑞發布的2020年中國物業在管面積TOP100排行榜中，1800萬平方米的在管面積排行第86位，位列TOP20之中的頭部物企在管面積已超過萬億平方米。

“于往績記錄期間，由于我們高效的運營和優質的服務，我們實現快速增長。”招股書顯示，公司的收入以19.5%的復合年增長率，從2018年的2.82億元增長至2020年的4.03億元;純利則以36.1%的復合年增長率，從2018年的2450萬元增至2020年的4540萬元。

與多數物企一樣，魯商服務的收入主要來自于物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務三條業務線。于往績記錄期間，魯商服務的大部分收入來自物業管理服務。2018-2020年以及2020年第一季度(截至3月31日)、2021年第一季度分別為1.63億元、1.81億元、2.04億元、4660萬元及6020萬元，分別約占同期公司總收入的57.7%、56.2%、50.6%、64.9%及57.7%。

2018-2020年及2020年第一季度、2021年第一季度，公司整體毛利率分別為16.4%、17.4%、19.8%、23.7%及22.6%，數據的波動受各個業務線所得綜合收入的影響。而該組毛利率數據低于行業均值，根據中指院數據，2020年在港物業服務上市公司的毛利率均值為28.6%。

其中，2021年第一季度，公司毛利率為22.6%，較去年同期的23.7%略微下降，主要由于非業主增值服務的毛利率下降所致。而公司非業主增值服務的毛利率從2019年的36.8%降至2020年的31.6%，并由2020年第一季度的48.8%降至2021年同期的33.5%，主要是由于公司景觀美化服務的毛利率大幅下降。

與此同時，于往績記錄期間，公司為關聯方及第三方開發的項目提供物業管理服務均出現毛損。招股書顯示，2018年至2021年3月末，公司分別就管理的11項、10項、18項及18項物業產生虧損約680萬元、640萬元、550萬元及320萬元，共2190萬元。這主要是因為公司管理的魯商發展集團開發的項目毛利率遠高于魯商服務關聯方以及獨立第三方開發的項目的毛利率。

此外，獨立第三方開發的物業服務于2021年前三個月剛剛盈利，毛利為14.7萬元。魯商服務對此解釋說，公司2021年以較高的平均物業管理費獲得獨立第三方開發的新項目。

9成物業管理服務收入來自魯商發展旗下物業

從股權結構上看，重組完成后，魯商發展擁有魯商服務52%的股份，處于控股地位，其他股東擁有48%股份。

事實上，魯商服務頗為依賴魯商發展：據招股書介紹，魯商服務與魯商發展集團及山東商業集團擁有長期密切的戰略關系。

截至2021年3月31日，魯商服務的47個在管物業由山東商業集團開發，在管總建筑面積為1280萬平方米，占同日公司在管總建筑面積的71.5%。于2018年、2019年及2020年以及截至 2021年3月31日止三個月，來自山東商業集團的收入分別為5810萬元、8030萬元、1.30億元及3130萬元，分別占總收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

而在占據公司總收入半壁江山的物業管理服務中，90%以上的收入也來自魯商發展集團開發的物業。根據招股書，2018年、2019年、2020年和2020年前3個月，來自魯商發展集團開發的物業提供的物業管理服務的收入分別為1.6億元、1.78億元、1.98億元和5510萬元，分別占同期物業管理服務總收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

在業務布局方面，魯商服務也與魯商發展保持一致。例如，從物業管理服務的收入來源看，于往績記錄期間，公司的大部分物業管理服務所得收入源自住宅物業。2018-2020年以及2020年第一季度、2021年第一季度分別占公司物業管理服務所得總收入的68.8%、70.0%、71.4%、72.5%及66.8%。管理住宅物業所產生收入的占比由2018年的68.8%增加至2019年的70.0%，并進一步增加至2020年的71.4%，主要是由于魯商發展集團開發的住宅物業在管建筑面積增加所致。

《華夏時報》記者注意到，目前魯商發展正加緊轉型，但主業仍為房地產，且近年發展有些遜色。

公開資料顯示，2018年時名為“魯商置業”、主業為房地產的魯商發展開始推進產業轉型，之后相繼收購了山東福瑞達醫藥集團有限公司100%股權、收購山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權，在此基礎上確立了生物醫藥和生態健康產業“雙輪驅動”的發展戰略，并正式從“魯商置業”更名為“魯商發展”。同期，公司地產業務也向健康地產方向轉型。

據2020年報，魯商發展實現營業收入136.15 億元，同比增長 32.33%。其中，房地產銷售實現營業收入115.22億元，約占公司總營收的84.6%。而公司近年來大力推進的藥品、化妝品、原料及添加劑合計貢獻收入不足15%。2021年，公司還計劃努力實現合同銷售額增長60%以上。

然而，地產業務發展也有些不盡如人意：2020年，地產業務的毛利率為14.52%，較上年降低1.45個百分點。且公司開發項目多集中于三、四線城市，毛利率相對偏低。截至2020年12月31日，公司短期借款、一年內到期的長期借款、長期借款、 長期應付款、其他應付款合計222.34億元，但同期公司貨幣資金僅有50.74億元。

對于公司所面臨的種種問題，近日，魯商服務綜合部向《華夏時報》記者回復稱，“由于目前公司處于上市靜默期，我們暫時無法對您的提問進行回應。有關業務及公司未來發展問題您可以到港交所網站的招股書查看，相關內容亦有披露”。記者 李貝貝 上海報道

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