奔赴資本市場的物企前仆后繼 “仙股”中奧到家在頭部物企擠壓下如何“撐下去”？

面對相繼從房企被分拆上市的物企們，在港股上市的獨立第三方物企中奧到家(01538.HK)近2年來在管規模增速幾乎停滯，股票也淪為“仙股”。2020年，中奧到家完成了多項股權收購與合作，但對外增拓目前沒能帶來盈利，反而對中奧到家的利潤造成侵蝕。業績報告顯示，近年中奧到家的毛利率與凈利率均低于行業平均水平，且均呈現連年下滑的趨勢。

近年規模拓展不力

物企上市潮熱度空前：據中國指數研究院統計，截至2021年6月30日，共有46家物業服務企業上市，其中香港主板42家，A股4家。此外，還有大量企業已經或準備啟動上市進程，截至6月30日，共有28家物業服務企業向港交所申報交表。

奔赴資本市場的物企前仆后繼，也讓物管這條賽道愈發狹窄。這其中，多數物企為房企分拆?？硕鹞锕?span id="xbplhnn" class="keyword">近期發布的研報指出，母公司對物企規模的貢獻仍不可小覷，在市拓及收并購競爭加劇的背景下，內部轉化仍是最具穩定性的增長空間。從招股書來看，多數物企也都有著收購第三方物業以謀求更大規模的規劃，這無疑給一些缺乏關聯地產公司支撐的獨立第三方物企帶來了更大壓力。

7月11日，較早在港上市的獨立第三方社區綜合運營商中奧到家召開城市運營公司半年度會議，但未公開具體的營運情況?！度A夏時報》記者聯系了中奧到家品牌負責人，但未能成功進行溝通。

作為“中國首家獨立第三方上市企業”，且在2020年引入第二大股東綠城服務作為靠山，但從近年的業績表現、拓展增速等方面來看，中奧到家面對的行業壓力與日俱增。

公開資料顯示，中奧到家在2015年上市后加緊擴大規模，相繼收購了上海怡東物業、浙江永成物業、廣西岑溪鴻途物業、廣西輝煌房地產及輝煌置業等公司。但隨著競爭對手的爭相涌入，中奧到家結束了高光時刻，近年增速開始放緩、甚至陷入停滯狀態。

2017-2019年，中奧到家在管面積分別為5456.1萬平方米、5690.7萬平方米、6535.3萬平方米，漲幅分別為22.35%、4.30%、14.84%。而2020年報顯示，截至2020年12月31日，中奧到家已交付合約建筑面積為6556.1萬平方米，較上一年末新增約21萬平方米，僅增長0.3%;同期公司合約面積7201.4萬平方米，較2019年微增4.3萬平方米。

規模拓展不力影響了公司的營收增速：年報顯示，2020年中奧到家收入為17.52億元，同比增長15.32%，較上一年48.53%的增速下滑了23.21個百分點。收益增加主要由于物業管理業務所得收益約12.42億元較上年增加9.1%。此外，集團自房地產代理業務的收益增加約人民幣5200萬元，清潔及綠化業務產生的收益增加約人民幣5200萬元及其他業務的收益增加約人民幣2540萬元。

2020年，中奧到家進行了數次與物業管理相關的供應商收購：年初，中奧到家斥資4611.47萬元收購佛山順德物業，5月宣布集團總部大樓即將入駐佛山市，6月以4000萬元收購廣東華瑞環境工程有限公司51%股權等。盡管收并購了保安、清潔等供應商，但中奧到家的盈利能力并沒有提升：截至2020年12月31日止年度，集團毛利為人民幣4.42億元，較2019年增長9.5%。但2020年公司毛利率為25.2%，較上年同期下降1.4個百分點;凈利率為8.6%，較上年同期下降0.2個百分點。

截至2020年末，中奧到家的手持現金及現金等價物為4.96億元，但流動負債總額高達11.01億元，高償債壓力對其外拓步伐形成阻力。

不容忽視的是，公司股價也長期處于低位運行狀態，甚至低于1港元成為“仙股”?！度A夏時報》記者注意到，2015年，公司上市之初開盤價為2.049港元/股，但之后罕有超過這一價格的情況。即使在物業股備受追捧的近兩年，中奧到家的股價也沒有多大起色。而2020年中，擁有綠城服務成為第二大股東利好消息的加持，公司股價也只是小有回升。截至7月14日收盤，中奧到家股價報0.730港元。

“撐下去，換個路子活下去”

毫無疑問，隨著板塊稀缺性降低及行業的加速發展，在多家物企爭相涌入的情況下，未來物管行業“大魚吃小魚”將成常態。

盡管截至發稿，《華夏時報》記者未能獲得中奧到家對于“公司當前發展狀況、如何化解所面對的壓力”等問題的采訪回復，但記者注意到，對于嚴峻生存環境中的自身處境，中奧到家并未回避。

今年6月底，中奧到家集團執行董事兼副總裁梁兵在一次行業大會上直言，目前大型物企接觸到的社會資源比中小企業多得多，尤其是很多大型的物業企業品牌來自原有的開發商，比小型物企要早形成品牌十年以上。“這樣看來，中小物企的落后程度應該不只十年。”

彼時，對于生存之路，梁兵強調首先要撐下去，“要和頭部企業比命長，穩定性、服務力都是競爭力”，而想活得好“可能還要換些路子”。其稱，傳統的物業服務企業和中小物業服務企業需要加強服務力，也需要提供差異化服務。目前中奧到家已適時調整策略，進行行業價值鏈上下游整合，并通過收購保安服務公司等措施整合上下游資源，更好地發揮協同效應。

公開資料顯示，2020年6月，綠城服務在10天內接連斥資2.21億港元、3600萬港元入股中奧到家，成為后者第二大股東，并獲得了公司兩個董事席位。就在7月9日，中奧到家還發布公告稱，公司間接全資附屬公司佛山派瑞爾清潔服務有限公司與綠城服務及杭州塞安企業管理咨詢有限公司成立合營公司，將主要從事在中國提供物業清潔服務及其他環境相關服務，“目標為在營運業務三至五年內將合營公司發展為清潔服務行業的專家”。

除了整合原有行業鏈條，梁兵還樂觀表示，還有搶賽道的新方式，比如政府引導的十部委文件，已經為物業行業的賽道準備了新的起點。

“目前物業行業的集中謀求上市，資本市場資金的加持下，確實給第三方物企的發展帶來更多的壓力。”在嘉和家業物業研究院院長唐卓看來，作為獨立第三方物企，要謀求生存之道，首先要持續深耕重點業態或核心布局區域，打造核心護城河及壁壘，以此為抓手，拓展更大的服務市場。

同時，與典型物業企業合作，嫁接典型企業的資源實現自身服務水平與質量、企業競爭力的提升。不過，唐卓向《華夏時報》記者直言，這種方式為往往會伴隨著部分持股權的交易與變更。

唐卓認為，獨立第三方物企還可以布局資本市場，借助資本力量實現自身企業的規模、營收的跨越增長：“但需要注意的是，目前已上市的第三方物企均在A股且多為區域性物業公司，上市后企業收并購的活躍度并不高;且上市時間周期較長，對于第三方物企來說也是一個巨大時間成本。”本報記者 李貝貝 上海報道

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