力高集團“喜報”背后債務風險重重 如何“拆解”債務風險

近期，力高集團(股票代碼：1622.HK)發布公告表示，上半年銷售額約為人民幣235.10億元，同比增長80.6%。可以說，這對力高集團來說是個好消息。

不過，業績增長背后是力高集團面臨的財務風險。近三年來，力高集團的資產負債率均超過80%，并呈上升趨勢。另外，力高集團的5只美元債券中有4只的票面利率都超過行業平均值。與此同時，力高集團還出現了“借新還舊”情況。

有專家表示，一般情況下，企業規模擴張的同時債務風險往往會同時增加，房企應加速現有項目的銷售回款。不過，據統計，2017年-2019年，力高集團的存貨不斷堆高，存貨轉換周期也不斷拉長。

希望成為中型企業

力高集團公告顯示，今年上半年，公司實現的合約銷售約為人民幣235.10億元，建筑面積約267.74萬平方米。而2020年上半年，力高集團實現合約銷售約為130.18億元，建筑面積169.1萬平方米。按此計算，力高集團上半年的合約銷售和建筑面積分別同比增長80.6%、58.33%。

今年5月，力高集團副總裁王曙煜曾對媒體表示，成立近30年來，力高集團在發展規模上并不是很激進，但有自己的節奏。從2014年上市之后，力高集團在戰略上作了新的調整，希望能夠達到一個中型經濟企業的標準。

公開資料顯示，力高集團以建筑裝飾業起家，創建于1992年。1995年，力高集團將業務重心轉向房地產開發，次年在福建省開發了首個房地產項目。1999年，力高集團開始走出福建，陸續將業務拓展至河北、山東、安徽、江西、天津等地。

2012年，力高集團將總部遷至深圳，并于2014年在香港聯交所主板成功上市。2016年，力高集團的合約銷售額突破百億，至此，力高集團每年穩步上升，2020年，力高集團的合約銷售額為409.75億元，同比增長49.5%。

隨著房地產行業的發展，力高集團的業務也變得多元。官網最新資料顯示，力高集團是一家以地產開發為主，集康養、商業、科技、物業、文旅、教育等多元化產業于一體的大型綜合企業集團。目前，力高集團的業務已經遍布長三角、粵港澳大灣區、長江中游城市群、環渤海經濟區、海峽西岸城市群以及海外市場。

對于2021年的展望，力高集團在其財報中表示，將繼續夯實投資、融資、運營、產品和多元化五大業務策略，在投融、現金流周轉、營銷、產品和品牌等五大核心能力建設上全方位提升綜合實力。

“借新還舊”

不過，隨著規模的擴張，力高集團的債務規模也隨之變大。近三年來，力高集團的資產負債率連續上升，2018年-2020年，力高集團的資產負債率分別81.04%、84.61%、84.94%。

另外，力高集團的融資成本也不低。據樂居財經統計，截止7月9日，力高集團擁有5只存續可投資美元債券，發行總額為12.21億美元，票面利率分別為13%、11%、8.5%、9.9%、8%。根據克而瑞數據，截止2021年6月，Top50-Top100房企美元債券加權票息平均為8.33%。也就是說，力高集團有四只債券的票面利率都高于行業平均值。

“借新還舊”的戲碼也在力高集團上演。6月28日，力高地產集團公告稱，將發行2023年1月6日到期，本金總額為人民幣6億元的票據，票據將于7月6日起按年利率10.5%計息。

值得注意的是，上述公告顯示，“力高地產集團有意將票據發行的所得款項凈額，用于為其若干現有中長期離岸債務再融資，有關債務將根據可持續發展融資框架于一年內到期。”

諸葛找房數據研究中心分析指出，力高集團融資成本高于同行業水平，最主要的原因是負債規模較高，債務壓力大，使得其不得不發行一些高息的海外債等來緩解債務壓力;其次企業自身的規模擴張速度較快，但同時面臨高風險，導致銀行對其設定的貸款利率較高。

如何“拆解”債務風險

債務風險似乎是房企規模擴張之路上不得不面對的問題。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，一般情況下，企業規模擴張的同時債務風險往往會同時增加。房企會通過加大銷售回款力度，擴大合作開發規模以及增加股權融資等方式來減少債務風險。

諸葛找房數據研究中心分析指出，一方面，降低拿地成本將在一定程度上減少資金消耗;另一方面，房企應加速現有項目的銷售回款，以緩解資金流動不足;另外，房企要創造新的融資渠道，加快融資結構轉型，以及拓展多元化產品或項目，以此分散風險、穩定盈利。

雪上加霜的是，近年來，隨著力高集團銷售規模擴大，力高集團的存貨不斷堆高，存貨轉換周期也不斷拉長。據此前樂居財經統計，2017年-2019年，力高的存貨分別為178.14億、216.93億、340.07億元。與之同期，力高集團的存貨轉換周期分別為541天、1054天、1674天。

另外，近期，力高集團也分拆了物業板塊——力高健康生活有限公司(下稱“力高健康生活”)準備赴港上市。隨著“三道紅線”等政策的限制，房企融資的難度加大，因此分拆物業板塊上市普遍被認為是房企融資的一種方式。

不過截至2020年12月31日，力高健康生活的在管項目共86個，在管總建筑面積為1350萬平方米，低于行業平均水平。另外，近三年力高健康生活來自力高集團及其合營企業或聯營公司所開發的物業占比都超過9成，市場對力高健康生活的第三方拓展能力存疑。

張波對《華夏時報》記者表示，在房企集中度不斷提升的大背景下，未來大量中小房企被淘汰是個趨勢。在“三道紅線”的壓力下，中小房企的規模擴張難度也會不斷增多，一般來說，缺乏獨特資源優勢，財務狀況不甚理想的房企壓力會尤其大。因此，保持自己良好的財務狀況，同步挖掘區域優勢，會更有利于中小房企發展。

諸葛找房數據研究中心分析建議，一方面，中小房企在拿地方面應持謹慎態度，避免高價地塊，做好對現有項目的經營和去化;另一方面，可以選擇與大中型房企合作共存，充分發揮自身布局集中、區域內影響力較大的優勢，與大中型房企合作不僅可以擴大企業規模，還有利于擴張對外布局。

針對文中的問題，《華夏時報》記者給力高集團的官方郵箱發去了采訪提綱，截至發稿，未收到回復。另外，記者在工作時間多次撥打力高集團的官方電話，均未撥通。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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