融匯悅生活遞交招股書：業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴母公司 中小企業(yè)上市難度加大

近期，融匯悅生活集團(tuán)有限公司(下稱“融匯悅生活”)向港交所遞交了招股書。在物業(yè)公司領(lǐng)域，其規(guī)模并不算大，截至2020年12月31日，融匯悅生活的在管總建筑面積為640萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值4879萬(wàn)平方米。另外，融匯悅生活的業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴母公司，盈利能力也并不出色。

有專家表示，物業(yè)公司的規(guī)模決定了其在市場(chǎng)上的地位。另外，隨著港交所對(duì)擬上市公司的要求變高，中小企業(yè)赴港上市的難度在加大。

規(guī)模小，依賴性強(qiáng)

資料顯示，融匯悅生活成立于2006年，成立之初，為重慶融匯地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供住宅物業(yè)管理服務(wù)。隨后，融匯物業(yè)的業(yè)務(wù)范圍陸續(xù)拓展至福建省、山東省等地，服務(wù)的物業(yè)類型涉及商業(yè)、溫泉旅游景區(qū)、工業(yè)園、辦公區(qū)。

值得注意的是，在上市之前，除了對(duì)一系列子公司的股權(quán)進(jìn)行梳理，融匯悅生活還進(jìn)行了一筆收購(gòu)。招股書顯示，2021年5月25日，重慶融匯物業(yè)管理以1020萬(wàn)收購(gòu)了重慶新天源51%的股權(quán)。招股書顯示，被收購(gòu)的股份均為獨(dú)立第三方，本次收購(gòu)為融匯悅生活的合約建筑面積增加了大約85.12萬(wàn)平方米。

資料顯示，融匯悅生活定位為提供全面物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的供應(yīng)商，共兩條業(yè)務(wù)線，分別是物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。與大多數(shù)物業(yè)公司一樣，融匯悅生活的物業(yè)管理服務(wù)包括基礎(chǔ)物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù);商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括向租戶提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、向物業(yè)開(kāi)發(fā)商及業(yè)主提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

兩條業(yè)務(wù)線中，融匯悅生活的物業(yè)管理服務(wù)收入占比更高，近三年來(lái)，融匯悅生活的物業(yè)管理服務(wù)收益占比分別為82.8%、83.3%和84.2%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益占比分別為17.2%、16.7%和15.8%。

資料顯示，截至2020年12月31日，融匯悅生活的在管總建筑面積為640萬(wàn)平方米，為70個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù)。2018年-2020年，融匯悅生活的收入分別約為1.99億元、2.24億元和2.41億元。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)的平均在管面積為4879萬(wàn)平方米，平均在管項(xiàng)目為244個(gè)，收入均值為11.73億元。如此對(duì)比，融匯悅生活或只能稱為“蚊型物企”。

因?yàn)橐獙?shí)現(xiàn)未來(lái)長(zhǎng)期持續(xù)的現(xiàn)金流，因此，目前來(lái)看，規(guī)模是考量一個(gè)物業(yè)公司的重要因素。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，物業(yè)公司的規(guī)模決定了其市場(chǎng)地位。

中小企業(yè)上市難度加大

從經(jīng)營(yíng)能力角度來(lái)看，融匯悅生活對(duì)母公司的依賴性較強(qiáng)。招股書顯示，融匯悅生活成立以來(lái)一直為融匯集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)，近三年來(lái)，融匯悅生活有超過(guò)九成的在管面積和收入都來(lái)源于融匯集團(tuán)。在行業(yè)普遍看來(lái)，業(yè)務(wù)依賴母公司，這有利于物業(yè)公司未來(lái)在管面積的增長(zhǎng)。不過(guò)另一方面，這也說(shuō)明該物業(yè)公司對(duì)第三方業(yè)務(wù)的拓展能力較弱。

官方資料顯示，融匯集團(tuán)由核心創(chuàng)始人黃祖仕在香港建立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)超過(guò)17年。目前，融匯集團(tuán)的業(yè)務(wù)主要分為城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、溫泉文旅、精細(xì)化工三大板塊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是其核心產(chǎn)業(yè)。截至2021年12月31日，融匯集團(tuán)在重慶、濟(jì)南、福州及蕪湖擁有58個(gè)項(xiàng)目。

從公司盈利能力角度來(lái)看，2018年-2020年，融匯悅生活的毛利率分別為23.3%、25.8%、31.4%，年內(nèi)溢利分別為1850萬(wàn)元、3560萬(wàn)元、5420萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為71.2%。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2020年42家上市物企平均毛利率達(dá) 29%。

利潤(rùn)率表現(xiàn)一般，或許和在管的物業(yè)類型有關(guān)，在行業(yè)普遍看來(lái)，住宅物業(yè)的利潤(rùn)率最低，商業(yè)物業(yè)的利潤(rùn)率相對(duì)較高。數(shù)據(jù)顯示，住宅是融匯悅生活的主要在管物業(yè)，商業(yè)物業(yè)次之，公共及工業(yè)物業(yè)的份額微乎其微。近三年，融匯悅生活有九成的在管面積和八成的收入都來(lái)源于住宅物業(yè)。

記者了解到，關(guān)于融匯悅生活的規(guī)模、第三方拓展等問(wèn)題受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電融匯集團(tuán)的官方電話，其工作人員對(duì)記者表示，不知道誰(shuí)在負(fù)責(zé)相關(guān)事宜。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，上市對(duì)于企業(yè)融資、品牌影響力擴(kuò)大等都有積極的作用。類似上市，某種程度上能夠加速此類企業(yè)的更好發(fā)展。不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前來(lái)看，物業(yè)公司上市的門檻在提高，港交所明顯對(duì)于企業(yè)的盈利等要求在上升，中小企業(yè)赴港上市的難度在加大。

資料顯示，此前的5月20日，港交所宣布，將港股主板的上市申請(qǐng)盈利要求上調(diào)60%，擬上市公司在上市前三年的累計(jì)凈利潤(rùn)不得低于8000萬(wàn)港元。新規(guī)將于2022年1月1日生效。記者 張慧敏 李未來(lái) 深圳報(bào)道

標(biāo)簽： 融匯悅生活 招股書 母公司 中小企業(yè)