深圳二次集中土拍落實(shí)“新加坡模式” 首現(xiàn)競(jìng)“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”

近日，深圳市發(fā)布了本年度第二批次住宅用地集中出讓公告。據(jù)悉，深圳本次公開(kāi)掛牌出讓的住宅用地有22宗，總土地面積約83.38公頃，將于8月7日進(jìn)行出讓。

值得注意的是，本次掛牌的22宗地塊有8宗都涉及“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”。相對(duì)可銷(xiāo)售的商住項(xiàng)目，自持項(xiàng)目回本時(shí)間長(zhǎng)，這對(duì)房企的資金和運(yùn)營(yíng)能力要求更高，因此一般情況下，房企對(duì)這類(lèi)地塊的積極性不高。有專(zhuān)家表示，現(xiàn)在國(guó)家通過(guò)較低的出讓地價(jià)、稅費(fèi)減免、REITs、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行支持等方式給“全年期自持租賃住房”項(xiàng)目降成本，這將提高企業(yè)對(duì)這類(lèi)地塊的拿地的積極性。

本次“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”是首次在競(jìng)配建中出現(xiàn)，有知情人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這是“新玩法”。

另外，本次掛牌的22宗地塊全部都涉及公共住房。有專(zhuān)家表示，深圳將長(zhǎng)期全面學(xué)習(xí)新加坡住房二元化模式，即以公共住房為主，商品房為輔。

競(jìng)“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”

深圳土地礦業(yè)權(quán)交易平臺(tái)顯示，公開(kāi)掛牌出讓的22宗住宅中，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)1宗、南山區(qū)1宗、龍華區(qū)4宗、寶安區(qū)4宗、光明區(qū)5宗、龍崗區(qū)5宗、坪山區(qū)1宗、深汕特別合作區(qū)1宗。

據(jù)悉，本次有兩宗地將建設(shè)“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”，分別是南山區(qū)的T403-0401地塊和龍華區(qū)的A961-0572地塊。出讓條件顯示，“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房在70年出讓年期內(nèi)自持。另外，“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”項(xiàng)目在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)就租賃住房申請(qǐng)辦理一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不得申請(qǐng)辦理分證登記。如果要轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苷w轉(zhuǎn)讓。而且轉(zhuǎn)讓后，不得改變“自持市場(chǎng)租賃住房”用途，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)用于出租。

上述兩宗地塊將采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓?zhuān)聪蕹山坏貎r(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和競(jìng)配建無(wú)償移交的公共租賃住房面積。競(jìng)買(mǎi)人最高報(bào)價(jià)未超過(guò)最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的競(jìng)買(mǎi)人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償移交的公共租賃住房面積(住宅總建筑面積不變，相應(yīng)扣減全年期自持的市場(chǎng)租賃住房面積)，按報(bào)無(wú)償移交的公共租賃住房面積最多者得的原則確定競(jìng)得人。

另外，有6宗地塊將在達(dá)到地價(jià)上限之后競(jìng)配建“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”面積。掛牌資料顯示，A301-0583宗地、G09202-0047宗地、A817-0614宗地、A806-0394宗地、A503-0093宗地、A631-0115宗地將建設(shè)普通商品住房，初始配建一定比例的出售型安居型商品房，采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓。當(dāng)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為競(jìng)“配建全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”面積。住宅總建筑面積不變，按報(bào)出的“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房面積”最多者得的原則確定競(jìng)得人。

有觀點(diǎn)表示，“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)是一種新提法。《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，其實(shí)早在2017年，深圳就推出了首宗“全年期自持的租賃住房”。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)涉及的“全年期自持的市場(chǎng)租賃住房”地塊被具有國(guó)資背景的深圳市人才安居集團(tuán)拿下。2018年深圳掛牌的三宗“全年期自持的租賃住房”地塊也被深圳市人才安居集團(tuán)拿下。

值得注意的是，相對(duì)可銷(xiāo)售的商住項(xiàng)目，自持項(xiàng)目回本時(shí)間長(zhǎng)，這對(duì)房企的資金和運(yùn)營(yíng)能力要求更高，因此一般情況下，房企對(duì)這類(lèi)地塊的積極性不高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，今年深圳市的租賃住房任務(wù)變多，政策也在鼓勵(lì)市場(chǎng)化的企業(yè)參與到“全年期自持的租賃住房”的供應(yīng)中來(lái)。現(xiàn)在國(guó)家政策對(duì)于這類(lèi)住房的扶持力度比較大，通過(guò)較低的出讓地價(jià)、稅費(fèi)減免、REITs、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行支持等方式給“全年期自持租賃住房”項(xiàng)目降成本，這將提高企業(yè)對(duì)這類(lèi)地塊的拿地的積極性。

落實(shí)“新加坡模式”

值得注意的是，本次掛牌的22宗地塊，除了上述的8宗地塊外，剩下的14宗地塊也都涉及公共住房(公共住房包括安居型商品房、人才住房、公共租賃住房)。

剩下的14宗地塊中有11宗地將建設(shè)普通商品住房，初始配建一定比例的出售型安居型商品房。采取“雙限雙競(jìng)”的辦法掛牌出讓?zhuān)?dāng)?shù)貕K達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)配建無(wú)償移交的公共租賃住房面積(先行扣減地塊初始配建的出售型安居型商品房面積，不足的再扣減普通商品住房面積)。這11宗地塊為寶安區(qū)的A407-1020宗地、A208-0989宗地，龍崗區(qū)的G06301-0416宗地、G11101-1126宗地、G10101-0329宗地、G02113-0052宗地，龍華區(qū)的A811-0344宗地，坪山區(qū)的G11329-0102宗地、光明區(qū)的A511-0039宗地、A602-0990宗地、A622-0118宗地。

另外，前海片區(qū)的T201-0157地塊和深汕合作區(qū)的E2021-00022擬建設(shè)普通商品住房，在達(dá)到地價(jià)上限后競(jìng)無(wú)償移交的只租不售人才住房面積。寶安區(qū)的A401-0187地塊將建設(shè)“普通商品住房+出售型人才住房”(初始各占比50%)，在達(dá)到地價(jià)上限后競(jìng)無(wú)償移交的只租不售人才住房面積。

在22宗住宅用地掛牌當(dāng)日，深圳還發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》(征求意見(jiàn)稿)(下稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)，表示要優(yōu)化居住用地結(jié)構(gòu)布局，提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，加大新增用地保障力度，擴(kuò)大租賃住房用地供給，促進(jìn)留用土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，引導(dǎo)更新項(xiàng)目建設(shè)住宅，加快城中村改造。

另外，《征求意見(jiàn)稿》明確提出，要確保至2035年全市常住人口人均住房面積達(dá)到40平方米以上，年度居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%。另外，征求意見(jiàn)稿還明確指出“商業(yè)用地可以改為住宅用地”，詳細(xì)羅列了商業(yè)用地變?yōu)樽≌玫氐木唧w情況，其中，“公共住房”被頻繁提到。

合一城市更新總經(jīng)理羅宇對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，無(wú)論是從掛牌的22宗土地來(lái)看，還是從《征求意見(jiàn)稿》的內(nèi)容來(lái)看，深圳將長(zhǎng)期全面學(xué)習(xí)新加坡住房二元化模式，即以公共住房為主，商品房為輔。

2018年頒布的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》提出，到2035年深圳市的公共住房要占住房供應(yīng)總量的60%左右，剩下的40%為商品住房。去年，深圳市住房和建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)張學(xué)凡也再次強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)“新加坡模式”，表示將來(lái)要讓60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。記者 張慧敏 李未來(lái) 深圳報(bào)道

標(biāo)簽： 集中土拍 新加坡模式 租賃住房 商住項(xiàng)目