“兩集中”下的地產大變局 上半年百強房企投資轉折點

今年2月底，我國22個重點城市開始對住宅用地實行“兩集中”供地新政，各城市的土地出讓節奏被打亂，上半年土地市場成交規模也較去年上半年有所收縮。但從22城的土地成交情況來看，核心城市、核心板塊土地熱度仍維持高位，市場競爭激烈。事實上，22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應的轉折點，也是上半年百強房企投資的轉折點。在新的土拍政策下，房企們面臨著資金實力的考驗，“兩集中”也對其后期的運營能力提出了更高要求。

上半年百強房企投資轉折點

從4月15日長春“打出第一槍”，到6月29日武漢首場集中出讓結束，22城首輪集中出讓日前正式收官。據貝殼研究院統計，首批集中供地總計成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬億元，綜合溢價率15.1%。

其中，杭州以1178.53億元的總成交金額居于首位，57宗地塊全部成功出讓，其中44宗地達到封頂價，平均自持比例達16%;北京以1110億元的土地出讓金緊隨其后，位列全國第二位，30宗供地中有10宗地進入投報高標準商品住宅建設方案階段，緊隨其后南京、廣州、上海分別收金993億元、906億元、857億元。

以熱點城市作為試點切入，“兩集中”政策希望實現平抑地價、抑制溢價、調控房價的最終目的，而22座城市均有其明確且嚴格的土地競拍規則，“雙限”“競配建”“競自持”成為多城市土地出讓必備規則。貝殼研究院認為，22城“量增價穩”目標基本實現。據中指院等機構數據，廣州、北京、深圳和福州4城的成交樓面價確有所下降。

但整體來看，房企實際參拍熱情較高。首輪集中出讓中，高溢價地塊頻出，不少熱點城市的地塊更是刷新了樓面價紀錄。例如，建發以45%的溢價率拿下廣州南沙區一地塊，樓面價約為2.36萬元/平方米，刷新南沙樓面價紀錄;德信以樓面價13671.54元/平方米拿下武漢東西湖區一地塊，刷新東西湖樓面價等。

資金實力雄厚的全國性房企及本地國企則成為“兩集中”的最大贏家。截至6月10日，TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅的地塊，占全部地塊的比重超四成。克而瑞強調，整體來看，22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應的轉折點，也是上半年百強房企投資的轉折點：隨著企業“三道紅線”指標不斷優化，二季度，隨著首批集中供地城市開始集中供地，房企投資積極性顯著提升，TOP50強投資力度已經升至去年二季度的高點。截至2021年上半年末，新增貨值百強門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內新增土儲貨值超過千億的房企已達到13家。

兼并重組將成常態

克而瑞地產研究認為，規模房企的策略仍是聚焦首輪集中拍地。這主要是因為，一方面資金優勢可以“先發制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

在新的土拍政策下，每個城市每年三次集中出讓土地，給房企帶來了資金實力的考驗，不少開發商因此調整了競拍戰略，以適應新的市場競爭格局。

例如，為減少前期資金投入以及后期的運營風險，“聯合拿地”成為不少房企的土地策略之一。據克而瑞統計，在此輪集中供地中，濱江集團以67%的聯合比例成為最愛聯合拿地的房企，而金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯合拿地比例。

同時，《華夏時報》記者也注意到，部分房企傾向多元化拿地方式。比如，此輪集中供地中，綠地集團出現的次數屈指可數。一位接近綠地的人士對《華夏時報》記者解釋說，除公開市場外，綠地也通過產業地產和基建先行的方式拿地，在各地有一些貿易港和技術開發區的項目，也有自己的基建板塊，通過這些跟當地政府談判，拿地會比較便宜。其表示：“雖然開發周期長，但利潤率比公開市場要高一些。”

如今，第二批集中供地陸續拉開帷幕。業內人士普遍認為，首輪集中供地熱度高漲，新規“試水”的恐慌感是重要因素。隨著政策不斷完善，考慮地方政府集中供地政策或存在調整可能，以及房企資金日益趨緊等情況，今年第二、三批集中供地市場將有所降溫。

在日前舉行的股東大會上，中國金茂管理層表示，土地“兩集中”需要時間檢驗，行業出現波動是正常的，第一階段的搶地局面不會持續，下半年熱度應有所下降;在6月16日龍湖集團召開的周年股東大會上，首席執行官邵明曉也直言，接下來二、三次集中供地“不會像現在這么熱，畢竟是第一次(集中供地)，大家可能比較緊張和沖動，下半年可能會有所降溫。”

克而瑞認為，在接下來的土拍中，從投資的角度而言，長三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關注的市場，未來這些市場的競爭激烈度仍會加劇，預計2021年三季度市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。

不過，克而瑞也強調，“考慮到融資環境并未發生寬松的轉變，頭部房企首發領跑的同時，同樣需要兼顧三道紅線、融資監管、現金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值后，預計投資的腳步將略有放緩”。對于中小房企而言，克而瑞認為核心城市第二、三輪集中供地將成為其投資的窗口期與機遇期，“尤其類似武漢這樣土拍調控相對寬松、拿地門檻較低的核心城市，是中小房企補充優質土儲的首選”。

與此同時，房企之間分化也將繼續：憑借著資金量、資金渠道等優勢，規模房企、龍頭房企將“強者愈強”，中小房企或將被迫向非重點城市下沉，優勝劣汰、兼并重組將成為市場常態。記者 李貝貝 上海報道

標簽： 兩集中 地產大變局 兼并重組 集中拍地