北京寫字樓市場熱度不減 下半年供需平衡可待

一季度取得了開門紅表現的北京寫字樓市場熱度不減，2021年二季度市場表現依舊搶眼。

據高力國際數據顯示，2021年二季度全市場凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預租面積后，市場去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。強勁需求引導下，北京二季度寫字樓去化超20萬平方米，空置率進一步下降至18.2%。

合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，若當前市場變量不發生變化，下半年市場成交熱度提升的情況可能會繼續保持。

甲級寫字樓去化量任務超前完成

從高力國際數據來看，全年去化量超前完成和空置率進一步下降是二季度北京甲級寫字樓市場的主要特征。

數據顯示，相較歷史平均數據而言，北京甲級寫字樓市場以上半年累計超50萬平方米的去化量提前完成了全年任務，同時也是近十年來首次連續兩個季度出現超過20萬平方米的市場去化。在市場強勁需求引導下，盡管北京二季度新入市項目增加到31萬平方米，但空置率仍進一步降低到18.2%。

從去化量的區域分布來看，大部分市場基本面表現較為積極。戴德梁行統計，受中央商務區和東二環新增供應持續放量的影響，核心商圈依舊成為眾多企業青睞區域，季度凈吸納量占全市凈吸納量的65.8%，達12.9萬平方米，為自2018年一季度以來單季最高值。至此，五大核心商圈空置率環比下降0.6個百分點至10.0%。

高力國際董事總經理鄧懿君表示，CBD本季度表現火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場快速去化，凈吸納量(剔除自用影響)超過9萬平方米，空置率進一步降至13%。

郭毅向《華夏時報》記者分析道：“北京市寫字樓出現向好趨勢，與疫情之后經濟的強勢反彈密不可分。首先，北京市近年來產業轉型和科創產業升級一定程度上拉升了寫字樓的需求，加之總部型企業逐漸向北京等核心城市聚集，需求度的提升也較為顯著。”

總體來看，金融街市場目前是本季度唯一出現企業外溢的市場，但外溢規模有限，整體空置率依然保持低位，金融街市場進入階段性調整時期。

下半年供需平衡可待

值得關注的是，據戴德梁行數據顯示，北京寫字樓市場將繼續迎來約90萬平方米的新增供應。

那么面對較大的供應壓力，市場是否會出現空置率反彈的情況呢?

對此，戴德梁行指出，大量的新增供應或將繼續拉高北京整體市場空置率，且平均租金水平或將繼續面臨下行壓力，不過預計受市場青睞度高的影響，下半年五大核心商圈受新增供應影響或將有限，市場租金和空置率表現將更為平穩。

高力國際華北區研究部董事陸明表示：“下半年可能依舊會出現供大于求的情況，但整體全年市場大概率會實現供需平衡，屆時我們相信年度凈吸納量也極有可能創出十年新高。”

結合前兩個季度北京寫字樓的強勢行情，高力國際也在其報告中表述稱，從下半年供需兩端來看，整體保持供需平衡指日可待。

高力國際分析認為，雖然供應壓力依然很大，但市場空置率出現大幅攀升的概率非常小，主要有三個方面的原因：第一，新項目自用和預租比例相對較高，因此實際入市面積對市場沖擊有限;第二，目前市場仍有大宗租賃交易在談并可能在下半年完成;第三，雖然預計下半年市場熱度會有所回落，但整體需求依然會維持相對高位。

結合市場政策，郭毅也向《華夏時報》記者表示，這幾年北京商業辦公市場出現了明顯的價值低估，出現的估值下降遠低于城市經濟發展和產業活力。在現狀之下，北京寫字樓未來價值增長的預期是存在可能性的。“目前拉動寫字樓上漲的因素的確沒有出現扭轉，在因素客觀存在的情況下，下半年整體市場升溫的情況還會保持。”郭毅認為。

互聯網科技、醫療健康企業活躍

戴德梁行統計顯示，二季度成交方面來看，互聯網企業、保險類、律所類、會計師事務所類企業繼續活躍，這幾大行業成交面積共占所有行業總成交面積的50%以上。

并且該特征在大宗交易市場也較為顯著，據高力國際統計，第二季度北京大宗交易市場主要交易4宗。分別為和諧健康保險以約90.6億元收購北京SK大廈，旭輝集團以約33.2億元收購華熙LIVE.五棵松50%股權，某互聯網公司以約28億元收購上地辦公樓以及萬國數據以約38億元收購順義數據中心。整體來看，受益于線上經濟發展及互聯網企業的擴張需求，中關村、上地板塊的辦公物業將持續吸引市場關注。

機構預測，對于未來2-3年北京寫字樓市場的發展而言，預計北京市場新增項目將大幅減少，整體市場都將處于穩定去化階段。大宗交易方面，預計以互聯網科技為首的大宗交易趨勢或將延續，在十四五期間，北京樓宇經濟將進入以新經濟行業為主要需求動力，以綠色環保和智能科技為發展核心，服務于高新技術企業和高端服務企業的高質量發展階段。記者 陸肖肖 實習生 苗詩雨 北京報道

標簽： 寫字樓市場 新增供應 空置率反彈 吸納量