價格將被重構(gòu)？西城頂級學(xué)區(qū)“滿了”

相鄰片區(qū)多校劃片調(diào)劑界面。 采訪對象供圖

7月3日凌晨，北京下了一夜的暴雨。而和天氣一樣，西城學(xué)區(qū)房也在那個時刻迎來了一場“變革”。不少家長發(fā)現(xiàn)，原本斥巨資買下的學(xué)區(qū)房卻難以保證孩子被對應(yīng)學(xué)校錄取，甚至被調(diào)劑出對應(yīng)學(xué)區(qū)。

這實際上是一場博弈。早在2020年4月底，西城就發(fā)布相關(guān)文件表示，在2020年7月31日之后取得房產(chǎn)證的家庭適齡子女入學(xué)時，全部以多校劃片的方式在學(xué)區(qū)或者相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。雖然已有“預(yù)警”，但業(yè)主們并沒有真的認為自己花上千萬買了學(xué)區(qū)房，會遇到這種被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的“極小概率”事件。然而，“意料中的意外”卻真的來了。

不過，究竟為何在今年才上演了這一幕，西城學(xué)區(qū)房的底層邏輯究竟是什么，學(xué)區(qū)房價格是否會出現(xiàn)大幅下跌?

直接被調(diào)劑出學(xué)區(qū)

信號其實早在2020年4月30日就釋放出來了，更多的家長似乎抱有“僥幸心態(tài)”，認為西城暫時不會在第一年就加大“多校劃片”力度。

4月發(fā)布的相關(guān)文件明確，自2020年7月31日之后。在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或者相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

西城區(qū)是北京的“教育高地”。從教育資源上來看，排名前三的學(xué)區(qū)德勝、金融街、月壇片區(qū)內(nèi)幾乎是“遍地名校”，優(yōu)質(zhì)程度非常均衡。因此，大批家長涌入西城，對這三個學(xué)區(qū)更是趨之若鶩。

彼時，《華夏時報》記者曾采訪過一位在西城德勝學(xué)區(qū)買房的業(yè)主黃林(化名)。黃林對《華夏時報》記者說：“我必須趕在7月31日之前完成購房落戶，只要能夠留在德勝，就有很大概率能夠上名校，因為德勝幾乎沒有差學(xué)校。”

但是，直接被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的結(jié)果是業(yè)主和中介們都沒有預(yù)料到的。“很難說，因為一般多校劃片仍然堅持就近原則，基本上不會被調(diào)劑出學(xué)區(qū)。但是這次德勝片區(qū)在‘731’之后取得房本的業(yè)主有些只能選擇相鄰的學(xué)區(qū)入學(xué)，孩子無法就讀德勝的小學(xué)。”在西城區(qū)做了多年房產(chǎn)中介工作的彭樺(化名)對《華夏時報》記者說。

西城優(yōu)質(zhì)學(xué)校的數(shù)量多，這是家長們不惜擲萬金“涌進”西城的原因。不過，彭樺對《華夏時報》記者說：“名校是多，可學(xué)區(qū)之間也有很大的差異。比如德勝學(xué)區(qū)毗鄰新街口學(xué)區(qū)和什剎海學(xué)區(qū)，但是在家長的眼中，新街口學(xué)區(qū)和什剎海學(xué)區(qū)就不如德勝，普通學(xué)校占比高，不像德勝幾乎都是名校。”

現(xiàn)實情況是，在“731”政策之后取得房屋產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，大部分只能夠選擇片區(qū)內(nèi)調(diào)劑或者調(diào)劑到相鄰片區(qū)的普通小學(xué)。“德勝、金融街、月壇這3個西城最頂級學(xué)區(qū)的情況嚴重一些，‘731’之后取得房本的家庭基本上都是無緣名校，只能調(diào)劑到普通小學(xué)。”彭樺向《華夏時報》記者說。

“溢出效應(yīng)”出現(xiàn)了。德勝、金融街、月壇等知名學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房成交量不斷上漲之后，名校的學(xué)位壓力增加，最終在今年出現(xiàn)了難以全部錄取的情況，因此學(xué)生只能被“調(diào)劑出學(xué)區(qū)”。

學(xué)區(qū)房的邏輯

彭樺的焦慮情緒其實并不比家長少。他說：“我們曾經(jīng)對市場進行過預(yù)估，也在‘731’之后替業(yè)主選擇房子時不再對學(xué)校這一因素打包票，但仍是高估了名校學(xué)位的承載度，低估了政策的執(zhí)行力度。”

的確，此前北京嚴厲打擊炒作學(xué)區(qū)房，要求房產(chǎn)中介在宣傳房源時不得將“學(xué)區(qū)房”作為宣傳字眼。隨后，中介在朋友圈等平臺推介房源時也不再標明“學(xué)區(qū)房”“對應(yīng)學(xué)校”等字眼。

而4月24日，西城曾又一次發(fā)布信號。當時，西城再強調(diào)將會實行多校劃片的政策。不過，家長們還是想要進入西城，讓孩子獲得在西城上學(xué)的機會。這種從小學(xué)就要上名校的做法或許在其他地區(qū)的家長看來很難完全理解。但實際上，家長的心里另有一套邏輯。

“根本就是在于高中，北京的高中不能跨區(qū)考試，而高中的教學(xué)質(zhì)量又在很大程度上決定了能否考入優(yōu)質(zhì)大學(xué)。”北京家長林佳(化名)向《華夏時報》記者表示。通過買房獲得西城上學(xué)的學(xué)籍，然后在西城上小學(xué)初中，之后考西城的高中。

這也就意味著，沒有學(xué)籍，考取西城的高中相對較難。而如北京四中、三帆中學(xué)、實驗中學(xué)、北京八中、師大附中等優(yōu)質(zhì)中學(xué)都在西城。在不少家長看來，只要是過了中招的錄取分數(shù)線，孩子憑借著西城的學(xué)籍，也會有相比較其他區(qū)而言不錯的高中來“托底”。這個資源，是除了西城學(xué)籍的學(xué)生之外，其他區(qū)域的學(xué)生無法享受到的。

每一年，北京的高考分數(shù)公布之后，家長們會在各個微信群中熱議，每個區(qū)域、每所高中高分的人數(shù)是多少，重本的錄取率是多少。以目前北京教育分布狀況看，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)對應(yīng)的高中會更加優(yōu)質(zhì)，而優(yōu)質(zhì)高中集中的地區(qū)房價也不會低。

價格將被重構(gòu)？

800萬的購房預(yù)算放在全國哪個城市都不低。北京大興瀛海的新房項目中鐵華僑城和園的均價為5.8萬元/平米，800萬元預(yù)算可以購入一套137平的新房。但這筆預(yù)算，在德勝或者金融街，只能買到50平米左右的“老破小”。

“德勝的二手房均價基本在17萬元/平米左右，而金融街的房價高的能夠超過20萬元/平米。”彭樺對《華夏時報》記者說明了當前西城學(xué)區(qū)房的價格現(xiàn)狀。而其他區(qū)域的新房項目戶型佳、物業(yè)優(yōu)質(zhì)但因為沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，售價根本無法和西城的學(xué)區(qū)房相比。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，“731”政策的核心目的在于拉平西城學(xué)區(qū)房整體均價，避免部分購房人去投資炒作學(xué)區(qū)房。而在此次事件之后，西城熱點學(xué)區(qū)房的價值必然會形成一個向下拉動的趨勢。

具體而言，郭毅向《華夏時報》記者表示：“從整體來看，可能會對西城學(xué)區(qū)房的價格形成一個削峰填谷式的影響。德勝、金融街熱門學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房價格下拉，但西城教育濃度依然較高，整體價值并不會出現(xiàn)下降，甚至部分學(xué)區(qū)的價值還能夠保持一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。”這也恰恰說明了，盡管多校劃片，甚至多學(xué)區(qū)內(nèi)多校劃片，但西城在全北京市“教育高地”的地位不會改變。

而更多在西城之外持幣代購的購房人，看到眾多家庭買了德勝的房，卻上了房價便宜幾百萬的相鄰學(xué)區(qū)學(xué)校之后，對頂級學(xué)區(qū)的熱情也直線下降。記者在某學(xué)區(qū)業(yè)主群中看到，有投資西城學(xué)區(qū)房的業(yè)主表示，“要趕緊出手，再不出手怕賣不出去了”。

不過，在3月16日，上海頒布了入學(xué)新政，打破了高中的“鎖區(qū)魔咒”，幾乎是針對學(xué)區(qū)房的一次重大變革。具體內(nèi)容則是，上海市高中階段學(xué)校招生錄取將實行名額分配到校和名額分配到區(qū)，無論在哪個學(xué)校、哪個區(qū)域上學(xué)，每所初中的學(xué)生都有考入優(yōu)質(zhì)高中的機會，進一步平均教育資源。

有專家預(yù)測，北京后續(xù)為了讓教育資源分布更加平衡，不排除借鑒上海做法的可能。那樣就不僅僅是西城頂級學(xué)區(qū)的“地震”，也許是整個北京學(xué)區(qū)價值的“重構(gòu)”。記者 李凱旋 李未來 北京報道

標簽： 西城頂級學(xué)區(qū) 購房預(yù)算 老破小 西城學(xué)區(qū)房