相鄰片區多校劃片調劑界面。 采訪對象供圖

7月3日凌晨，北京下了一夜的暴雨。而和天氣一樣，西城學區房也在那個時刻迎來了一場“變革”。不少家長發現，原本斥巨資買下的學區房卻難以保證孩子被對應學校錄取，甚至被調劑出對應學區。

這實際上是一場博弈。早在2020年4月底，西城就發布相關文件表示，在2020年7月31日之后取得房產證的家庭適齡子女入學時，全部以多校劃片的方式在學區或者相鄰學區內入學。雖然已有“預警”，但業主們并沒有真的認為自己花上千萬買了學區房，會遇到這種被調劑出學區的“極小概率”事件。然而，“意料中的意外”卻真的來了。

不過，究竟為何在今年才上演了這一幕，西城學區房的底層邏輯究竟是什么，學區房價格是否會出現大幅下跌?

直接被調劑出學區

信號其實早在2020年4月30日就釋放出來了，更多的家長似乎抱有“僥幸心態”，認為西城暫時不會在第一年就加大“多校劃片”力度。

4月發布的相關文件明確，自2020年7月31日之后。在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或者相鄰學區內入學。

西城區是北京的“教育高地”。從教育資源上來看，排名前三的學區德勝、金融街、月壇片區內幾乎是“遍地名校”，優質程度非常均衡。因此，大批家長涌入西城，對這三個學區更是趨之若鶩。

彼時，《華夏時報》記者曾采訪過一位在西城德勝學區買房的業主黃林(化名)。黃林對《華夏時報》記者說：“我必須趕在7月31日之前完成購房落戶，只要能夠留在德勝，就有很大概率能夠上名校，因為德勝幾乎沒有差學校。”

但是，直接被調劑出學區的結果是業主和中介們都沒有預料到的。“很難說，因為一般多校劃片仍然堅持就近原則，基本上不會被調劑出學區。但是這次德勝片區在‘731’之后取得房本的業主有些只能選擇相鄰的學區入學，孩子無法就讀德勝的小學。”在西城區做了多年房產中介工作的彭樺(化名)對《華夏時報》記者說。

西城優質學校的數量多，這是家長們不惜擲萬金“涌進”西城的原因。不過，彭樺對《華夏時報》記者說：“名校是多，可學區之間也有很大的差異。比如德勝學區毗鄰新街口學區和什剎海學區，但是在家長的眼中，新街口學區和什剎海學區就不如德勝，普通學校占比高，不像德勝幾乎都是名校。”

現實情況是，在“731”政策之后取得房屋產權證的業主，大部分只能夠選擇片區內調劑或者調劑到相鄰片區的普通小學。“德勝、金融街、月壇這3個西城最頂級學區的情況嚴重一些，‘731’之后取得房本的家庭基本上都是無緣名校，只能調劑到普通小學。”彭樺向《華夏時報》記者說。

“溢出效應”出現了。德勝、金融街、月壇等知名學區的學區房成交量不斷上漲之后，名校的學位壓力增加，最終在今年出現了難以全部錄取的情況，因此學生只能被“調劑出學區”。

學區房的邏輯

彭樺的焦慮情緒其實并不比家長少。他說：“我們曾經對市場進行過預估，也在‘731’之后替業主選擇房子時不再對學校這一因素打包票，但仍是高估了名校學位的承載度，低估了政策的執行力度。”

的確，此前北京嚴厲打擊炒作學區房，要求房產中介在宣傳房源時不得將“學區房”作為宣傳字眼。隨后，中介在朋友圈等平臺推介房源時也不再標明“學區房”“對應學校”等字眼。

而4月24日，西城曾又一次發布信號。當時，西城再強調將會實行多校劃片的政策。不過，家長們還是想要進入西城，讓孩子獲得在西城上學的機會。這種從小學就要上名校的做法或許在其他地區的家長看來很難完全理解。但實際上，家長的心里另有一套邏輯。

“根本就是在于高中，北京的高中不能跨區考試，而高中的教學質量又在很大程度上決定了能否考入優質大學。”北京家長林佳(化名)向《華夏時報》記者表示。通過買房獲得西城上學的學籍，然后在西城上小學初中，之后考西城的高中。

這也就意味著，沒有學籍，考取西城的高中相對較難。而如北京四中、三帆中學、實驗中學、北京八中、師大附中等優質中學都在西城。在不少家長看來，只要是過了中招的錄取分數線，孩子憑借著西城的學籍，也會有相比較其他區而言不錯的高中來“托底”。這個資源，是除了西城學籍的學生之外，其他區域的學生無法享受到的。

每一年，北京的高考分數公布之后，家長們會在各個微信群中熱議，每個區域、每所高中高分的人數是多少，重本的錄取率是多少。以目前北京教育分布狀況看，優質學區對應的高中會更加優質，而優質高中集中的地區房價也不會低。

價格將被重構？

800萬的購房預算放在全國哪個城市都不低。北京大興瀛海的新房項目中鐵華僑城和園的均價為5.8萬元/平米，800萬元預算可以購入一套137平的新房。但這筆預算，在德勝或者金融街，只能買到50平米左右的“老破小”。

“德勝的二手房均價基本在17萬元/平米左右，而金融街的房價高的能夠超過20萬元/平米。”彭樺對《華夏時報》記者說明了當前西城學區房的價格現狀。而其他區域的新房項目戶型佳、物業優質但因為沒有優質學區，售價根本無法和西城的學區房相比。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，“731”政策的核心目的在于拉平西城學區房整體均價，避免部分購房人去投資炒作學區房。而在此次事件之后，西城熱點學區房的價值必然會形成一個向下拉動的趨勢。

具體而言，郭毅向《華夏時報》記者表示：“從整體來看，可能會對西城學區房的價格形成一個削峰填谷式的影響。德勝、金融街熱門學區的學區房價格下拉，但西城教育濃度依然較高，整體價值并不會出現下降，甚至部分學區的價值還能夠保持一個相對穩定的狀態。”這也恰恰說明了，盡管多校劃片，甚至多學區內多校劃片，但西城在全北京市“教育高地”的地位不會改變。

而更多在西城之外持幣代購的購房人，看到眾多家庭買了德勝的房，卻上了房價便宜幾百萬的相鄰學區學校之后，對頂級學區的熱情也直線下降。記者在某學區業主群中看到，有投資西城學區房的業主表示，“要趕緊出手，再不出手怕賣不出去了”。

不過，在3月16日，上海頒布了入學新政，打破了高中的“鎖區魔咒”，幾乎是針對學區房的一次重大變革。具體內容則是，上海市高中階段學校招生錄取將實行名額分配到校和名額分配到區，無論在哪個學校、哪個區域上學，每所初中的學生都有考入優質高中的機會，進一步平均教育資源。

有專家預測，北京后續為了讓教育資源分布更加平衡，不排除借鑒上海做法的可能。那樣就不僅僅是西城頂級學區的“地震”，也許是整個北京學區價值的“重構”。記者 李凱旋 李未來 北京報道

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