如何實(shí)現(xiàn)融資轉(zhuǎn)型？“租賃REITS”或成解決融資難最佳方案

在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下，住房租賃市場(chǎng)的融資環(huán)境也不斷收緊。

國(guó)務(wù)院辦公廳7月2日印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。此前的4月，住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》，對(duì)住房租賃企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資金監(jiān)管。

針對(duì)租賃企業(yè)的融資難，在日前舉行的“2021年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果發(fā)布會(huì)”上， 有專家提出，以“租賃REITs”的方式，提供融資新思路。

租賃住房REITs新思路

前不久，我國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的上市引起了業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。7月2日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，要求各地發(fā)展改革委要把基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作，高度重視、積極推動(dòng)，盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

對(duì)REITs的推動(dòng)和對(duì)保障性租賃的重視，令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了“聯(lián)想”，部分專家開(kāi)始探討“租賃REITs”的可行性。專家在研究中發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金作為融資改革的重要抓手，對(duì)于租賃住房也有著重要意義。

清華大學(xué)國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)王嫻認(rèn)為，“房企原來(lái)的模式是開(kāi)發(fā)、銷售，但如果企業(yè)發(fā)行租賃住房REITs，開(kāi)發(fā)銷售完成后，企業(yè)可以作為租賃住房的管理人，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，變成輕資產(chǎn)的企業(yè)，來(lái)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。”

REITs除了幫助企業(yè)更好地融資外，還可以轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。王嫻表示。

“如果一個(gè)企業(yè)持有租賃住房，它可以以租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立REITs，向公眾投資者去發(fā)行，就和企業(yè)IPO一樣去籌集資金，這些持有人最后享有租賃住房的租金收益，或者租賃住房的資產(chǎn)。”王嫻說(shuō)。

對(duì)此，王嫻還提出一則案例，以普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)REITs為例，普洛斯實(shí)際上持有6個(gè)物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，通過(guò)將其6個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)打包放在項(xiàng)目公司來(lái)發(fā)行REITs，使公眾投資者擁有物業(yè)，而普洛斯變成管理人。

對(duì)于我國(guó)已上市的首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)市場(chǎng)前景，中金策略在其研報(bào)中分析認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率處于下降區(qū)間，并逐漸向發(fā)達(dá)國(guó)家收斂。在國(guó)內(nèi)利率易降難升的大環(huán)境下，中國(guó)REITs依靠相對(duì)穩(wěn)定的分紅和更高的資產(chǎn)增長(zhǎng)彈性，未來(lái)將會(huì)受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞。

如何實(shí)現(xiàn)融資轉(zhuǎn)型？

當(dāng)下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境明顯趨嚴(yán)，除了租賃市場(chǎng)以外，“三道紅線”之下房企的融資模式轉(zhuǎn)型也勢(shì)在必行。

對(duì)此，中國(guó)上市公司協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋志平建議，“提高上市公司治理水平首先要保證股東權(quán)益，尤其要保證中小股東權(quán)益。把脈經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向，有利于房企做有準(zhǔn)備之戰(zhàn)。”

在住房金融的保障問(wèn)題上，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平認(rèn)為，住房金融應(yīng)該提供結(jié)構(gòu)性和保障性支持。所謂結(jié)構(gòu)性就是要重點(diǎn)支持其中一部分該支持的領(lǐng)域，保障性就是通過(guò)金融支持使得行業(yè)運(yùn)行比較平穩(wěn)，不要出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其不要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

連平進(jìn)一步分析認(rèn)為，“從整個(gè)貨幣金融政策來(lái)看，還是要保持整體流動(dòng)性合理充裕，在合理充裕基礎(chǔ)之下，有關(guān)金融行業(yè)應(yīng)給予房企融資支持，以控制風(fēng)險(xiǎn)并增加有效的住房供給。建議加大房地產(chǎn)建設(shè)‘后半段’金融支持力度。”

“從房地產(chǎn)到證券化金融資產(chǎn)，這是中國(guó)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)要進(jìn)行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型，中國(guó)人民大學(xué)原副校長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì)副主席、中國(guó)資本市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)吳曉求表示，“這既有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，也有利于資本市場(chǎng)的發(fā)展，有利整個(gè)金融功能體系的轉(zhuǎn)型，也利于保障資產(chǎn)的安全性。”

租賃的保障功能

國(guó)辦7月2日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確指出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。央視新聞評(píng)論提到，“保障”二字，點(diǎn)出了此次發(fā)展的租賃住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的租房市場(chǎng)的屬性，確定了需要“保障”的對(duì)象，精準(zhǔn)給予解決方案。

但對(duì)于企業(yè)來(lái)講，租金低、面積小，在運(yùn)營(yíng)管理和盈利角度都是很大的挑戰(zhàn)。

對(duì)此，龍湖冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》 記者表示，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)與效率的平衡確實(shí)比較難，這需要有豐富的存量資產(chǎn)盤活、租賃住房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠提供投資研判、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售管理、資產(chǎn)管理、對(duì)客服務(wù)等綜合性的解決方案。

其表示，以冠寓為例的話，針對(duì)新青年、新市民的租房痛點(diǎn)，以三條產(chǎn)品線“豆豆、松果、核桃”，分別是床位式集宿型產(chǎn)品、單間式公寓型產(chǎn)品、套間式住宅型產(chǎn)品，分別服務(wù)于城市務(wù)工基礎(chǔ)服務(wù)人員、城市新青年新市民、城市小家庭和外派精英人士，對(duì)應(yīng)“一張床、一間房、一套房”三種不同租房需求。截至2020年底，冠寓租金收入同比增長(zhǎng)55%，4年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)221%，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

在租賃“保障化”的同時(shí)，租賃市場(chǎng)的監(jiān)管力度也在不斷加大，企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的融資形勢(shì)。

2021年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)家網(wǎng)信辦和銀保監(jiān)會(huì)6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》，針對(duì)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，明確了管理、經(jīng)營(yíng)行為、資金等7方面監(jiān)管措施。

6月初，深圳市住建局發(fā)布有關(guān)部門關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管的通知。7月1日，財(cái)政部陜西監(jiān)管局發(fā)布有關(guān)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)中存在的問(wèn)題及建議。在渠道供應(yīng)、政策支持、市場(chǎng)環(huán)境方面對(duì)住房租賃體系提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。期間，上海、福州、天津等地也發(fā)文表示將對(duì)住房租賃市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管。

作為緩解城市住房矛盾的重要抓手，王嫻預(yù)計(jì)，下一步，租賃住房REITs有望繼基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首批試點(diǎn)項(xiàng)目之后，成為REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)多元化的一個(gè)重要領(lǐng)域進(jìn)行探索試點(diǎn)。記者 李未來(lái) 實(shí)習(xí)生 苗詩(shī)雨 北京報(bào)道

標(biāo)簽： 融資轉(zhuǎn)型 租賃REITS 融資難 最佳方案