SOHO中國(guó)被賣給黑石的公告一出來(lái)，有些投資者在平臺(tái)上留言：“連潘石屹都‘躺平’了。”賣掉SOHO中國(guó)之后，潘石屹和張欣套現(xiàn)142億港元。同時(shí)，潘石屹夫婦還將持有9%的股份。

這次轉(zhuǎn)身離開房地產(chǎn)，潘石屹似乎下定了決心。在房地產(chǎn)業(yè)打拼30年之間，潘石屹經(jīng)歷了房地產(chǎn)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，盡管SOHO中國(guó)每年盈利可觀，似乎賣“便宜”了，潘石屹還是放手了。

“離開”

對(duì)于潘石屹賣掉SOHO中國(guó)，投資者們其實(shí)并不意外。消息在2019年就傳出來(lái)了，除了黑石之外，潘石屹還和高瓴資本接觸過。不過，后者對(duì)“接盤”SOHO中國(guó)進(jìn)行了否認(rèn)。

如果不是疫情的原因，潘石屹應(yīng)該早就和黑石達(dá)成了交易。2020年，黑石如果想要買下SOHO中國(guó)，交易作價(jià)大概是40億美元，約合6港元/股。同時(shí)，黑石還需要接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。

一場(chǎng)疫情過后，SOHO中國(guó)賣“便宜”了。6月16日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告表示，黑石計(jì)劃以5港元/股的價(jià)格收購(gòu)公司91%的股份，總計(jì)236億港元，折合成美元大概是30.4億美元。在這場(chǎng)交易完成之后，潘石屹和他的妻子張欣套現(xiàn)142億港元，同時(shí)保留9%的股份。

有一篇報(bào)道提到“盡管SK大廈賣出了90億元的高價(jià)格，也沒能讓潘石屹拾起信心”。是這樣的，似乎無(wú)論市場(chǎng)怎么變動(dòng)，潘石屹都決心要“離開”了。但是，要知道在2019年年底麗澤SOHO的發(fā)布會(huì)上，潘石屹還對(duì)媒體說(shuō)：“我是不會(huì)跑的，我拿的是中國(guó)的護(hù)照，能去哪里?”

不過，潘石屹仍然還是賣掉了SOHO中國(guó)。事實(shí)上，近年來(lái)，SOHO中國(guó)并無(wú)新增加的土儲(chǔ)，也鮮少在招拍掛市場(chǎng)上現(xiàn)身。2019年6月份，在一場(chǎng)物業(yè)銷售推介會(huì)上，潘石屹說(shuō)：“下一步可能考慮拿地，還是集中在大城市、一線城市，還有一線城市最繁華的地段。”

但最終，潘石屹放下了號(hào)碼牌，又一次從土地市場(chǎng)上“隱退”。要知道，在潘石屹?zèng)Q定離開房地產(chǎn)的今天，中國(guó)的地產(chǎn)開發(fā)商們正面臨著新的土地出讓制度——集中供地。房企在各個(gè)城市輪番現(xiàn)身，要及時(shí)對(duì)新的土地政策做出反應(yīng)。

比起以前，房企面臨的環(huán)境似乎更加“艱難”。黃金時(shí)代過去之后，白銀時(shí)代幾乎把房企的利潤(rùn)壓縮至了最低，而成本卻在不斷向上提高。

選擇離開或許是因?yàn)榕耸俨⑽磳?duì)房地產(chǎn)持有“看漲”的態(tài)度。

“不務(wù)正業(yè)”的地產(chǎn)商

大概潘石屹早就不把自己當(dāng)作成一位地產(chǎn)商了。2019年潘石屹做客熱門綜藝《向往的生活》。一整期的節(jié)目中，潘石屹做木工、拍照、烹飪，絕口不向晚輩提一句自己在商場(chǎng)上的輝煌歷史和成敗經(jīng)驗(yàn)。

被曹德旺形容成“鬼精鬼精”的潘石屹出生于甘肅天水的一個(gè)村寨。1991年，潘石屹看準(zhǔn)了海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，借貸了1000多萬(wàn)元在海南炒房，并迅速賺取了人生的第一筆金。

隨后，潘石屹開始正式進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，并在北京開發(fā)出了包括萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目。1995年，SOHO中國(guó)面世。在經(jīng)營(yíng)方面，和其他的地產(chǎn)商不同，潘石屹更擅長(zhǎng)營(yíng)銷。SOHO現(xiàn)代城入市的時(shí)候，項(xiàng)目的樓書有大量的照片、漫畫和插圖。在2001年，連樣板間還沒完全發(fā)展起來(lái)的時(shí)期，這種模式并不常見。

于是“前衛(wèi)”這個(gè)標(biāo)簽就被深深地烙在了SOHO中國(guó)和潘石屹的身上。此后，潘石屹打造的項(xiàng)目，包括望京SOHO、麗澤SOHO整體的建筑風(fēng)格都帶著與眾不同的設(shè)計(jì)感。

在2019年麗澤SOHO的發(fā)布會(huì)上，潘石屹公開現(xiàn)身，對(duì)“渺小和偉大”發(fā)表了一篇頗具文學(xué)色彩的演講。那應(yīng)該是截至目前，潘石屹最后一次公開在國(guó)內(nèi)現(xiàn)身。隨后，潘石屹飛往國(guó)外。據(jù)悉，和黑石的整個(gè)交易都是在國(guó)外洽談的。

黑石看中了什么？

就算是“便宜”賣了，這波操作下來(lái)，潘石屹也不虧。就像前文中說(shuō)到的那樣，曾經(jīng)在黃金時(shí)代賺足了資金和眼球之后，有選擇的人當(dāng)然也可以選擇離開，這本無(wú)可厚非。業(yè)內(nèi)有傳聞?wù)f，SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不好。

事實(shí)上，從SOHO中國(guó)近年的財(cái)報(bào)看，近5年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收都是呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)。而毛利潤(rùn)盡管有所波動(dòng)，但每年都可以超過12億元。這意味著，盡管SOHO中國(guó)并沒有實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的高速增長(zhǎng)，但每年盈利依舊可觀。同時(shí)，隨著疫情得到控制，各行各業(yè)已經(jīng)逐步恢復(fù)至疫情前狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)前景光明，實(shí)際上也大有可為。

和踩了2條紅線甚至3條紅線的房企不同，SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)狀態(tài)十分穩(wěn)健，處于“綠檔”行列，凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為43%。這也就說(shuō)，SOHO中國(guó)雖然稱不上是龍頭，但絕對(duì)是一家盈利穩(wěn)定的房企。

另外，近年來(lái)，包括龍湖、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的龍頭房企也逐步成立專一的商業(yè)部門，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上越來(lái)越被房企看重。目前，SOHO中國(guó)旗下的主要項(xiàng)目是前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽(yáng)門SOHO、麗澤SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO這9大項(xiàng)目。

從區(qū)域位置上來(lái)看，上述項(xiàng)目基本集中在北京、上海的核心位置，租金收入可觀。這或許就是黑石看重的。黑石是美國(guó)規(guī)模最大的上市投資管理公司，近年來(lái)頻繁涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。近日，黑石還以60億元的價(jià)格收購(gòu)了“Home Partners of America lnc.”，后者類似于房產(chǎn)中介，在全美擁有17000多套房屋用以出租。

黑石擅長(zhǎng)的是，取得項(xiàng)目的控股權(quán)，通過后期的運(yùn)營(yíng)管理等，使得項(xiàng)目升值，幾年之后再將項(xiàng)目賣出。一買一賣之間，不僅讓項(xiàng)目更加成熟，也充盈了“錢包”。

這筆收購(gòu)雖然令人唏噓，但并未影響中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)程。目前，有的房企債務(wù)出現(xiàn)了危機(jī)，也有房企開始在土地市場(chǎng)變得低調(diào)。但相同的是，所有房企似乎都在尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，穩(wěn)住利潤(rùn)和營(yíng)收。

正如“萬(wàn)通六君子”當(dāng)年分手一樣。馮侖、潘石屹、易小迪成為了房地產(chǎn)的大鱷，王功權(quán)則做了風(fēng)險(xiǎn)投資家，王啟富做了基金管理公司的總裁。劉軍則鮮少在公開場(chǎng)合露面，也是六人中唯一一個(gè)沒有被納入“百度百科”的人。六人起家于房地產(chǎn)，但最終也是選擇了不同的道路。記者 李凱旋 李未來(lái) 北京報(bào)道

標(biāo)簽： 地產(chǎn)商 潘石屹 黑石生意經(jīng) 房地產(chǎn)