考驗成本管控能力 深圳南山激戰129輪奪光谷地塊

6月29日，武漢市首場集中供地收官。經過6月25日、26日和29日三場競拍，共成交房地產用地54宗，成交總價788.02億元，總體溢價率17.01%。武漢市自然資源和規劃局認為，“本次供地活動市場整體表現平穩、理性且活躍”。

房企“圍獵”光谷

全國22城首輪集中供地，武漢壓軸出場。據中國指數研究院統計，經過6月25日、26日、29日三天的廝殺，武漢首次集中出讓成功落幕，共計成交54宗地，成交金額788億元，平均成交溢價率17.01%;宅地成交金額778億元，平均成交溢價率17.27%。

“本次供地活動市場整體表現平穩、理性且活躍。”6月29日， 武漢市自然資源和規劃局發文總結稱，首批兩集中出讓總體溢價率在22個試點城市中處于第9位，市場表現與前期研判基本一致;在22個試點城市中，武漢市首批集中出讓項目土地面積排名第3位。

“由于良好的市場前景，較為寬松的土拍條件和較低的土地保證金，武漢集中土拍吸引了諸多品牌房企的關注。”中指院指出，本次武漢首次集中土拍的土地競拍規則較為簡單，競買保證金延續為起拍價20%，對房企前期資金占用較少;同時前置拿地條件明確，不設競配建和競自持、競方案、競產權比例等環節，直接競價更加考驗競地房企的成本管控以及產品溢價實力。

從獲地情況來看，百強房企中的國企及龍頭、規模房企收獲頗豐。其中，萬科耗資44.7億元斬獲4宗地塊，武漢城建斥資近98億元獲得3宗地塊，深圳南山耗資84.9億元拿下3宗地塊，中鐵、碧桂園、保利、德信等房企亦各有所獲，綠都地產、偉星房產、大家地產也成功首進武漢。

分區域來看，光谷地區最為火爆，蔡甸區、東湖新技術開發區和東西湖區等近郊城區的地塊熱度明顯高于其他區域。據貝殼研究院統計，位于光谷板塊的3宗成交地塊樓面價創下歷史新高，突破2萬元/平方米，普遍高于該宗地周邊在售樓盤房價;東西湖區此次集中供地平均成交樓面價已達11314元/平方米，突破東西湖區成交樓面價紀錄，同比上漲達74%，溢價率也從去年的15.40%上升至31.40%。

深圳市南山房地產開發有限公司(以下簡稱“深圳南山”)是此次武漢土拍的最大“黑馬”，同時也是光谷板塊的最大贏家。6月26日，編號為P(2021)037號的東湖新技術開發區高新二路以南、光谷三路以西地塊經過421輪競價，由深圳南山控股的武漢山恒建設發展有限公司以72.135億元總價競得，成交樓板價為20799元/平方米，溢價率為103.27%。據悉，該幅地塊吸引了碧桂園、萬科、保利、華潤、金茂、金地、中鐵建、城投、建發、旭輝、正榮等多家房企激烈競逐，但深圳南山成功擊敗所有對手。

同時，深圳南山還在激戰129輪后，以7.31億總價、15986元/平米的樓面價和100%的溢價率競得了光谷東另一宗地塊，并以底價5.51億元競得武漢蔡甸87463平方米住宅、商服用地，首次進入蔡甸區。這三幅地塊的平均溢價率為90.3%，總計成交金額達85億元。

值得一提的是，首次進入武漢市場的幾家房企也不約而同地選擇了光谷。例如，偉星房產摘得的東湖新技術開發區P(2021)072號地塊，位于武漢光谷中心;大家房產則以8.97億元摘得東湖新技術開發區P(2021)074號地塊;綠都地產則與富力集團聯手摘得武漢江夏客廳P(2021)075號地塊和P(2021)076號地塊，兩幅地塊均位于光谷片區。

市場消息顯示，此次集中出讓抬高了其他開發商的預期。距離p37地塊最近的武漢愷德控股集團旗下的愷德光谷熙園項目緊急通知稱，經集團辦公會研究決定，愷德光谷熙園項目1.2號樓未售房源優惠政策截止時間為2021年6月29日24點，自2021年6月30起取消所有優惠。6月30日下午，《華夏時報》記者致電該項目售樓處確認了該消息，接聽人員表示，“整個光谷在售樓盤現在都不會有優惠了”。

此外，中建與鄂旅投聯合取得的硚口地塊，樓面價達24162元/平方米，為此次土拍樓面價最高的地塊;歷經一個多小時的pk、競逐134輪，最終武漢葛化成功奪得左嶺新城地塊，溢價率達109.74%，是此次集中供地溢價率最高地塊;編號為P(2021)033號的東湖開發區神墩五路以南、高科園路以西、高科園三路以北、星高路以東地塊經過212輪競價以43.161億元總價成交，競得人為香港置地控股有限公司擁有的武漢瀚置江越企業管理顧問有限公司，溢價率為84.37%。

考驗成本管控能力

值得注意的是，盡管出現不少高溢價地塊，但在成交的54宗地塊中，仍有34宗以起始價成交，且位于蔡甸區的P(2021)070號教育科研用地流拍。武漢市自然資源和規劃局指出，這體現出2個特點：一是區域間分化明顯，企業競買日趨理性。區域間市場表現不一、分化明顯，也說明武漢市金融、土地、房產等一系列調控政策精準有效，科學引導了企業理性競買。

《華夏時報》記者注意到，在此次集中出讓啟動之前，6月11日，武漢市土地市場網發布補充公告，對6宗地塊做了調整，包括調高了3宗地起始價格;6月18日，武漢再度發布公告調高東湖高新區2宗土地起始價并做了延期掛牌出讓決定。對比調整前后價格發現，調整后的5宗地塊較原價格均上漲20%以上，其中東西湖地塊P(2021)044號漲幅達31.8%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析稱，之所以調高地價是“為了降低土地拍賣環節中溢價率，如果把起始價定的較低，到時就可能出現較高溢價率”。李宇嘉告訴《華夏時報》記者，今年22個重點城市實施“集中供地”以來，多個城市第一輪土地出讓都有最高溢價率限制，比如廣州溢價率上限是45%，上海控制在10%。

對于一些高溢價地塊，尤其是大熱的光谷區域，業內人士普遍表示需謹慎看待。武漢樓市資深人士楊光華向《華夏時報》記者指出，光谷樓市近2年地價甚至超過新房房價。除個別品質樓盤外，其他新項目的房價透支過度。楊光華表示，“此時的買房人，將在未來3-5年平價持有現有房產。”

事實上，本輪成交的高價地塊后期入市表現如何，也考驗房企的成本管控及產品打造能力。中指院認為，隨著22城首輪土拍結束，多個城市競拍熱度超過預期，不排除后期土拍政策趨嚴。在宏觀調控政策持續加強、武漢近期房貸政策收緊、房管局針對熱點區域進行集中銷售等新形勢下，下一輪武漢集中土拍房企競地將更加謹慎。

據武漢市自然資源和規劃局披露，2021年武漢市國有建設用地計劃供地7萬畝。從土地用途類型看，住宅用地為18000畝，其中還包括保障性安居工程和其他還建項目3300畝、租賃住房1800畝、商品房12900畝等。記者 李貝貝 上海報道

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