TOP50房企集中度再提升 二、三輪集中出讓或“降溫”

截至6月29日，22城集中出讓正式收官。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，首批集中供地總計(jì)成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率15.1%。

TOP50房企集中度再提升

今年2月底，我國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市開始對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”新政。6月29日，隨著武漢首場(chǎng)集中出讓落幕，22城首輪集中出讓正式收官。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，首批集中供地總計(jì)成交住宅用地(含綜合用地)878宗地塊，土地出讓金總額為1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率15.1%。

首輪集中供地結(jié)束后，上半年土地市場(chǎng)也走向尾聲。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額16485億元，同比增長(zhǎng)4.6%。從新增貨值來(lái)看，多城集中供地促貨值快速提升。2021年上半年，TOP100企業(yè)累計(jì)新增貨值均值達(dá)566億元，權(quán)益新增貨值均值達(dá)435億元。二季度，多個(gè)一二線城市集中供地，高貨值地塊迅速入市，促使貨值快速提升。

整體來(lái)看，在首輪集中出讓中，不同城市呈現(xiàn)出了“冰火兩重天”的狀態(tài)。

長(zhǎng)三角和珠三角城市群最受青睞。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首輪集中出讓中，盡管出讓規(guī)則嚴(yán)苛，但杭州57宗地塊全部成功出讓，攬金1178.53億元。其中44宗地達(dá)到封頂價(jià)，平均自持比例達(dá)16%;北京以1110億元的土地出讓金緊隨其后，位列全國(guó)第二位，30宗供地中有10宗地進(jìn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。

南京、廣州、上海分別收金993億元、906億元、857億元，位列土地出讓金排行榜3-5名。其中，南京51幅涉宅用地成功出讓，其中36幅地塊觸及頂價(jià)，總成交金額約為992.52億元。

但“遇冷”的城市也不在少數(shù)：首個(gè)進(jìn)行土地集中出讓的城市長(zhǎng)春，38宗地塊中，有25宗底價(jià)成交，并有2宗地塊流拍、11宗地塊中止出讓;青島延續(xù)勾地模式，55宗地中，54宗以底價(jià)成交。一些城市內(nèi)部也顯示出“冷熱不均”的情況，即使是廣州，首輪出讓也流拍了6宗地塊。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，福州、青島、深圳、長(zhǎng)春、廈門這些城市的首輪土拍收金均未超過(guò)200億元，這是因?yàn)樯鲜龀鞘械氖着┑夭患叭曜≌玫毓?yīng)的20%。例如，廈門首批供地僅占全年供地計(jì)劃的9.74%，前兩輪合計(jì)占比為35.1%，即還有65%供地有待推出。

“兩集中”模式對(duì)房企的投資布局產(chǎn)生較大影響，規(guī)模房企憑借資金量充足、資金渠道等優(yōu)勢(shì)收獲頗豐。克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，TOP30房企在20個(gè)城市中共拿下273幅含住宅的地塊，占全部地塊的比重超四成，一線大鱷成為“頭號(hào)玩家”。例如，融創(chuàng)拿地總量已達(dá)到41幅，萬(wàn)科和保利拿地總量也均超過(guò)20幅，但30強(qiáng)中排名靠后的房企拿地?cái)?shù)量多為個(gè)位數(shù)。在各家研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的上半年拿地排行榜中，房企的排位與在此輪集中供地中的表現(xiàn)接近。

值得注意的是，針對(duì)此輪集中供地，多地更新競(jìng)拍規(guī)則，嚴(yán)厲打擊房企“馬甲”，包括上海、蘇州、無(wú)錫、合肥等在內(nèi)的多個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策。例如，5月21日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買要求的通告》強(qiáng)調(diào)，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買，且競(jìng)買人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金。

對(duì)于使用“馬甲”違反拍地規(guī)則的行為，上述城市也給予不同程度的處罰。例如，對(duì)于違反上述規(guī)定的競(jìng)買人，蘇州禁止其三年內(nèi)參加蘇州市土地招拍掛出讓活動(dòng)等;合肥將違反者納入“黑名單”，規(guī)定其兩年內(nèi)不得報(bào)名參與合肥市范圍內(nèi)土地競(jìng)拍。

二、三輪集中出讓或“降溫”

以熱點(diǎn)城市作為試點(diǎn)切入，“兩集中”政策希望實(shí)現(xiàn)平抑地價(jià)、抑制溢價(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)的最終目的，貝殼研究院認(rèn)為，22城量增價(jià)穩(wěn)目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。據(jù)中指院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，廣州、北京、深圳和福州4城的成交樓面價(jià)確有所下降。

廣為人知的是，在濱江2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興直言，杭州土拍公司摘得5幅地塊，“將努力做到1-2%的凈利潤(rùn)水平”，引起一片嘩然。不過(guò)，也有一些房企相當(dāng)注重對(duì)利潤(rùn)的把控。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在6月16日龍湖集團(tuán)召開的周年股東大會(huì)上，首席執(zhí)行官邵明曉透露，龍湖在此輪集中供地中獲得14個(gè)項(xiàng)目，利潤(rùn)率均處于10%以上。邵明曉強(qiáng)調(diào)，“會(huì)堅(jiān)持拿地原則，即保持毛利率達(dá)25%左右的底線，凈利潤(rùn)率10%以上”。

毫無(wú)疑問(wèn)，集中供地考驗(yàn)著房企們的資金實(shí)力，行業(yè)集中度不斷提升的背景下，土地成本上升也對(duì)房企的未來(lái)管理提出了更高的要求。

目前，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的策略之一。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在此輪集中供地中，濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合比例成為最愛聯(lián)合拿地的房企，而金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯(lián)合拿地比例。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)門檻不斷提高、利潤(rùn)遭擠壓的當(dāng)下，一些房企更為注重多元化拿地。比如，此輪集中供地中，綠地集團(tuán)出現(xiàn)的次數(shù)屈指可數(shù)。一位接近綠地的人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，除公開市場(chǎng)外，綠地也通過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和基建先行的方式拿地，在各地有一些貿(mào)易港和技術(shù)開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目，也有自己的基建板塊，通過(guò)這些跟當(dāng)?shù)卣勁校玫貢?huì)比較便宜。其表示：“雖然開發(fā)周期長(zhǎng)，但利潤(rùn)率比公開市場(chǎng)要高一些。”根據(jù)克而瑞發(fā)布的報(bào)告，綠地2020年以來(lái)城際空間站項(xiàng)目獲取平均樓面價(jià)僅1144元/平方米，貿(mào)易港項(xiàng)目獲取平均樓面價(jià)僅3251元/平方米。

如今，第二批集中供地陸續(xù)拉開帷幕。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，接下來(lái)，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升，行業(yè)內(nèi)的洗牌也將持續(xù)。

對(duì)于未來(lái)兩輪集中出讓，邵明曉判斷，“不會(huì)像現(xiàn)在這么熱，畢竟是第一次(集中供地)，大家可能比較緊張和沖動(dòng)，下半年可能會(huì)有所降溫。”

克而瑞認(rèn)為，從投資的角度而言，長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市依然是房企最為關(guān)注的市場(chǎng)，未來(lái)這些市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度仍會(huì)加劇，預(yù)計(jì)2021年三季度房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關(guān)，市場(chǎng)熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化。

而憑借著資金量、資金渠道等優(yōu)勢(shì)，規(guī)模房企、龍頭房企將強(qiáng)者愈強(qiáng)，中小房企或?qū)⒈黄认蚍侵攸c(diǎn)城市下沉，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰、企業(yè)間的兼并重組將成為市場(chǎng)常態(tài)。

在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來(lái)，在之后的集中供地中，城市將結(jié)合首次供地的情況進(jìn)一步修正全年的供地計(jì)劃，確保年度土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，那些行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒，“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”的模式，或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)土地市場(chǎng)熱度的基礎(chǔ)規(guī)則被廣泛采用。其同時(shí)預(yù)計(jì)，市場(chǎng)環(huán)境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策。記者 李貝貝 上海報(bào)道

標(biāo)簽： 22城 集中出讓 TOP50房企 住宅用地