碧桂園服務(wù)入局 長城物業(yè)向港交所遞表

近日，長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司(下稱“長城物業(yè)”)向港交所遞交了招股書。目前來看長城物業(yè)的規(guī)模并不小，截至2021年3月31日，長城物業(yè)在管總建筑面積為1.15億平方米，在國內(nèi)所有的獨(dú)立物業(yè)管理公司中，按照在管建筑面積計(jì)算，長城物業(yè)排名第一。

與近年來眾多上市的物業(yè)公司不同，長城物業(yè)并不依賴任何關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商。長城物業(yè)表示，正因如此，市場競爭力是其創(chuàng)立以來不斷取得成功的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

規(guī)模第一的獨(dú)立物管企業(yè)

其實(shí)，長城物業(yè)上市的計(jì)劃早有跡象。2020年11月26日，長城物業(yè)董事長陳耀忠在“一應(yīng)云”行業(yè)聯(lián)盟組織的年度大會(huì)上表示，物業(yè)服務(wù)從未像今天這樣得到資本的關(guān)注，隨著諸多物業(yè)企業(yè)上市，社區(qū)服務(wù)的價(jià)值被充分認(rèn)知，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平均PE值數(shù)倍于房地產(chǎn)企業(yè)。

據(jù)悉，長城物業(yè)于1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展業(yè)務(wù)，截至2021年3月31日，其物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布于31個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的162個(gè)城市，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。此外，其管理的許多物業(yè)是城市的地標(biāo)性建筑，例如上海虹橋世界中心，寧波綠地中心、西安綠地中心、烏魯木齊綠地中心、蘇州繁花中心、太原繽紛時(shí)代廣場等。

招股書顯示，截至2021年3月31日，長城物業(yè)擁有708個(gè)在管項(xiàng)目及855個(gè)合約管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為1.15億平方米，合約管理總建筑面積為1.53億平方米，為大約300萬名業(yè)主和住戶提供服務(wù)。2018年、2019年及2020年，其收入分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元。

中指院指出，按照在管建筑面積計(jì)算，2021年長城物業(yè)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第二。在國內(nèi)所有的獨(dú)立物業(yè)管理公司中，按照在管建筑面積計(jì)算，長城物業(yè)排名第一。

招股書介紹，長城物業(yè)的收益主要來源于四條業(yè)務(wù)線，即物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、專業(yè)服務(wù)。與眾多物業(yè)企業(yè)相似，物業(yè)管理服務(wù)仍然是長城物業(yè)的主要收入來源，2018-2020年，物業(yè)管理服務(wù)占據(jù)其總收入的比例都在75%-80%的范圍內(nèi)。然而，從利潤率來看，相對(duì)社區(qū)增值服務(wù)、專業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的利潤率較低。

從在管物業(yè)類型來看，長城物業(yè)的在管物業(yè)包括住宅物業(yè)、商業(yè)綜合體、寫字樓、交通樞紐、學(xué)校、醫(yī)院及其他公共設(shè)施。值得注意的是，長城物業(yè)還管理了多個(gè)世界級(jí)場館或物業(yè)，例如2008年北京奧運(yùn)會(huì)的奧運(yùn)村，2022年北京冬奧會(huì)的崇禮場館。

在所有在管物業(yè)類型中，住宅物業(yè)收入占比最大，近三年保持在65%左右，其次是商業(yè)物業(yè)，近三年的占比30%左右，剩下的一部分收入則來自于公共物業(yè)。招股書顯示，相對(duì)非住宅物業(yè)來說，長城物業(yè)的住宅物業(yè)管理費(fèi)較低。

碧桂園服務(wù)入局

招股書顯示，長城物業(yè)在建立之初由中洲控股(股票代碼：000042.SZ)全資擁有。經(jīng)過多年變化，目前，長城物業(yè)的股份主要由公司多名執(zhí)行董事?lián)碛校兄蘅毓沙钟虚L城物業(yè)19.49%股份。

值得注意的是，在今年4月29日，行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)(股票代碼6098.HK)入局長城物業(yè)，持股比例為15.28%。對(duì)此，碧桂園服務(wù)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，碧桂園服務(wù)此次收購屬于正常的財(cái)務(wù)投資。

“過去幾年物業(yè)行業(yè)開啟了上市潮，伴隨上市物管企業(yè)的不斷增加和擴(kuò)張，行業(yè)也進(jìn)入整合潮。在市場發(fā)展空間大、行業(yè)集中度相對(duì)較低的大背景下，規(guī)模擴(kuò)張仍然是現(xiàn)階段發(fā)展的重點(diǎn)之一，也能進(jìn)一步有效提升市場對(duì)行業(yè)及大規(guī)模物管企業(yè)的認(rèn)可度。” 碧桂園服務(wù)在給《華夏時(shí)報(bào)》記者的回復(fù)中表示，相信雙方的合作將帶來多方面多維度的提升，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，碧桂園通過入股的方式增加規(guī)模，是一種非常好的模式。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，碧桂園入局長城物業(yè)的意圖在于分散自身資產(chǎn)布局，增加收益，其實(shí)這對(duì)于長城物業(yè)來說也是利好的，有碧桂園的穩(wěn)固資金流的加入，有利于長城物業(yè)發(fā)展更快，在管理上也可能會(huì)注入新鮮的模式，有利于集團(tuán)多維監(jiān)管并穩(wěn)定發(fā)展。

仍然面臨挑戰(zhàn)

與近年來眾多上市的物業(yè)公司不同，長城物業(yè)并不依賴任何關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商。長城物業(yè)表示，正因如此，市場競爭力是其創(chuàng)立以來不斷取得成功的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

招股書顯示，截至2018年、2019年、2020年、長城物業(yè)的在管建筑面積分別為8444.2萬平方米、1.014億平方米、1.09億平方米。2019年和2020年，長城物業(yè)的在管面積增長幅度分別為16.7%、7.4%。利潤率方面，2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三個(gè)月，長城物業(yè)整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。

張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房企旗下的物業(yè)公司的在管面積擴(kuò)張速度很快，這也是近年來房企旗下的物業(yè)公司在管面積增長迅速并且能夠上市的重要原因，而不依賴任何開發(fā)商的物業(yè)企業(yè)，在在管面積的擴(kuò)張速度方面，仍面臨較大挑戰(zhàn)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在工作時(shí)間多次致電長城物業(yè)欲進(jìn)行采訪，均無人接聽。記者 張慧敏 李未來 深圳報(bào)道

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