在港上市門檻將提高 物管行業(yè)分化進(jìn)一步加劇

房企分拆物業(yè)板塊上市熱度持續(xù)高漲。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，已有4家物企新登陸港交所，遞表排隊(duì)等待上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)23家，數(shù)量已超過(guò)2020年全年上市物企總和。業(yè)內(nèi)人士指出，由于在港上市門檻即將提高，物企正抓緊時(shí)間搶占最后的上市窗口。但對(duì)“扎堆”上市的物企來(lái)說(shuō)，此次上市，面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。

23家物企遞表排隊(duì)等待上市

6月21日晚間，香港交易所披露了朗詩(shī)生活服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“朗詩(shī)綠色生活”)通過(guò)聆訊的招股書，其在管總建筑面積為1,730萬(wàn)平方米，合共123項(xiàng)在管物業(yè)。同一天，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站消息顯示，魯商發(fā)展(600223.SH)擬分拆物業(yè)板塊魯商生活服務(wù)赴港上市，中國(guó)證監(jiān)會(huì)已接收材料。

而過(guò)去一周(6月14日-6月18日)，港股更是有四家物業(yè)服務(wù)企業(yè)集中交表，除了長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)城物業(yè)”)，其余三家均為房企分拆。

6月16日，越秀服務(wù)啟動(dòng)全球發(fā)售股份，并將于6月21日定價(jià)，6月28日掛牌，成為第46只登陸香港資本市場(chǎng)的物業(yè)股。根據(jù)介于4.88港元/股至6.52港元/股之間的發(fā)售價(jià)，預(yù)估本次IPO擬募資總額約18.04億港元至24.1億港元;6月17日，禹佳生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“禹佳生活服務(wù)”)第二次遞表港交所，擬香港主板上市;6月18日，德信服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“德信服務(wù)”)也通過(guò)港交所聆訊。

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，在還未結(jié)束的6月份，數(shù)家房企宣布分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，或已經(jīng)通過(guò)聆訊。例如，力高地產(chǎn)6月9日公告建議分拆旗下物業(yè)管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市;6月6日晚，中駿集團(tuán)旗下物業(yè)公司中駿商管宣布提交的上市資料已通過(guò)聆訊;中梁百悅智佳、陽(yáng)光智博服務(wù)也于6月初向港交所提交了招股書。

事實(shí)上，整個(gè)2021年，房企分拆物業(yè)上市的熱度都未曾“降溫”。多家研究機(jī)構(gòu)公認(rèn)，繼2020年物企IPO熱潮后，2021年或?qū)⒊蔀槲锲驣PO階段性峰值的一年。在近期舉辦的“2021中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”上，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗躅A(yù)計(jì)，截至2021年末，中國(guó)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)上的上市物企將達(dá)到70家;中指研究院報(bào)告亦顯示，預(yù)計(jì)到2021年末，物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達(dá)70家，較2019年底的24家增長(zhǎng)超150%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，目前已有4家物企新登陸港交所，遞表排隊(duì)等待上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)23家，數(shù)量已超過(guò)2020年全年上市物企總和，而這其中，多數(shù)物企為房企分拆所出。

值得一提的是，在未上市房企爭(zhēng)相沖擊IPO的同時(shí)，已上市物企則加緊規(guī)模擴(kuò)張，一些年初進(jìn)行的物業(yè)行業(yè)大規(guī)模并購(gòu)案例日前也相繼也有所進(jìn)展。例如，碧桂園服務(wù)在今年3月份公布了收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的計(jì)劃。6月17日晚間，雙方聯(lián)合發(fā)布公告稱，藍(lán)光股東會(huì)議及藍(lán)光H股類別股東會(huì)議均投票通過(guò)了藍(lán)光嘉寶H股的除牌決議，碧桂園服務(wù)要約收購(gòu)藍(lán)光嘉寶87.4%股權(quán)獲有效接納，后者預(yù)期將于8月10日除牌。

物管行業(yè)分化進(jìn)一步加劇

持續(xù)數(shù)年，房企分拆物業(yè)上市的熱潮緣何仍未偃旗息鼓?克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)，一般而言，物企分拆上市多已準(zhǔn)備許久，至少在一年左右，目前遞表的企業(yè)多在去年甚至更早就開(kāi)始籌備，因而今年遞表企業(yè)會(huì)“井噴”;另一方面，確實(shí)上市門檻提高的落定給大量中小物企帶來(lái)壓力，遞表沖刺，抓住最后窗口期成普遍心態(tài)。

據(jù)公開(kāi)資料，港交所于2021年5月20日新刊發(fā)的《資訊文件》中，將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬(wàn)港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元，該標(biāo)準(zhǔn)將于2022年1月1日起生效。這也意味著，今年是眾多小型物企最后的上市窗口期。

“物企上市熱度高漲的確也與港交所提高主板上市門檻標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓也有類似的看法。

港股物業(yè)板塊自身的高估值因素影響，無(wú)疑是更深層次的原因。據(jù)中指物業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，6月22日，港股41家物業(yè)上市企業(yè)平均市值為228.74億港元，截至當(dāng)日收盤，共有15家物業(yè)服務(wù)企業(yè)總市值超過(guò)百億港元;從市盈率來(lái)看，港股41家物業(yè)上市企業(yè)平均市盈率為32.4倍，這充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高度認(rèn)可。

從房企角度來(lái)看，“三道紅線”之下，房企融資變得尤為困難，資金監(jiān)管也更加嚴(yán)格。而分拆輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的物業(yè)上市，成為房企改善財(cái)務(wù)的辦法之一。

對(duì)于房企分拆物業(yè)上市的新一輪熱潮，易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕直言，“母公司不夠強(qiáng)、外拓能力不足，在港股IPO新規(guī)下，可能有20%的物企很難達(dá)到上市門檻。”而即使能夠順利上市，物企之間的較量也會(huì)愈演愈烈，行業(yè)分化、資源向大規(guī)模物企加速集中、整合已是常態(tài)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，根據(jù)上述中指物業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至6月22日，碧桂園服務(wù)為在港上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值最大的公司，總市值為2492.8億港元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活及恒大物業(yè)位列第二、三名，其總市值分別為1095.6億港元、961.1億港元。而在41家港股上市物企中，總市值最低的物企(祈福生活服務(wù))市值僅為5.99億港元。

“行業(yè)估值回歸的同時(shí)，分化也在加劇。擁有較好經(jīng)營(yíng)狀況及符合成長(zhǎng)預(yù)期的新上市物企、尤其是成長(zhǎng)型企業(yè)將更有機(jī)會(huì)獲得資本青睞。”在采訪中，唐卓向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，隨著上市物企數(shù)量增多，物業(yè)股不再“稀缺”，行業(yè)運(yùn)營(yíng)基本面也被看破，行業(yè)平均估值目前呈現(xiàn)回歸狀態(tài)，但一些優(yōu)質(zhì)的物企，比如以濱江服務(wù)及和泓服務(wù)為代表的企業(yè)在同規(guī)模企業(yè)中享受資本市場(chǎng)更高估值。

業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，對(duì)于選擇此時(shí)赴港上市的物企們來(lái)說(shuō)，將面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)，能否在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)突破、形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力還有待于市場(chǎng)驗(yàn)證。

對(duì)于不少人熱議的“分拆物企高度依賴母公司”的問(wèn)題，湯曉晨向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示無(wú)需過(guò)度在意：“母公司依賴有利有弊，如果關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司實(shí)力強(qiáng)勁，是能夠給物企帶來(lái)更好預(yù)期的。當(dāng)然，若關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司實(shí)力有限或呈現(xiàn)衰退趨勢(shì)，也會(huì)大概率將負(fù)面影響傳導(dǎo)至物企。”

湯曉晨建議，減少母公司依賴，需要加大投拓力度，培養(yǎng)自身的特色優(yōu)勢(shì)，以期在存量市場(chǎng)中提高競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)也可在增量市場(chǎng)，如非住宅、城市服務(wù)等市場(chǎng)格局尚不穩(wěn)定的增量領(lǐng)域?qū)で笫袌?chǎng)份額。“物企提高長(zhǎng)期發(fā)展能力，需要從品牌、業(yè)務(wù)、組織多方面進(jìn)行變革，在行業(yè)快速發(fā)展的初期用品質(zhì)打出品牌是很重要的。此外，需要仔細(xì)思考自身業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，并將組織與業(yè)務(wù)進(jìn)行匹配。”湯曉晨指出。

而唐卓強(qiáng)調(diào)，企業(yè)在拓展規(guī)模的同時(shí)也要注重投后管理，避免出現(xiàn)隨著規(guī)模及服務(wù)生態(tài)圈擴(kuò)大，在管服務(wù)品質(zhì)及毛利率下滑的現(xiàn)象。企業(yè)需要通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、提供差異化服務(wù)及構(gòu)建服務(wù)生態(tài)以構(gòu)筑自身護(hù)城河，進(jìn)行發(fā)展及品質(zhì)的兩手抓。記者 李貝貝 上海報(bào)道

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