首批9只公募REITs正式上市 利好房地產(chǎn)行業(yè)

6月21日，隨著“上海REITs20條”亮相，首批9只公募不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)品也正式上市交易。上市首日價格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。Wind數(shù)據(jù)顯示，這9只公募REITs平均戰(zhàn)略配售比例為66.8%，平均有效認(rèn)購倍數(shù)近8倍，預(yù)計共募集資金314.02億元。基本投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目，包括高速公路項目、工業(yè)園區(qū)項目及倉儲物流項目、綠色項目。公開資料顯示，中國版公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入開始試點，將盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，豐富家庭資產(chǎn)配置的產(chǎn)品籃子。

“上海REITs 20條”亮相

6月17日，上海召開上海市發(fā)展改革委新聞通氣會，會上透露上海市發(fā)展改革委牽頭會同各相關(guān)單位全力推進(jìn)上海基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)工作。此前，6月15日，上海市政府常務(wù)會議已審議通過了《關(guān)于上海加快打造具有國際競爭力的不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展新高地的實施意見》，簡稱“上海REITs 20條”。

上海市地方金融監(jiān)管局副局長李軍表示，“上海REITs20”條不僅有助于盤活上海市基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，同時也能夠為投資者提供更多樣化的產(chǎn)品。”

據(jù)上海市發(fā)展改革委副主任王華杰介紹，“上海REITs20條”包括六個方面20條政策措施。六個方面分別為：依托金融中心優(yōu)勢，加快打造“REITs產(chǎn)品發(fā)行交易首選地;發(fā)揮長三角一體化優(yōu)勢，強(qiáng)化長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動發(fā)展;優(yōu)化項目運營管理，持續(xù)推動基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展;加強(qiáng)項目梳理儲備，挖掘基礎(chǔ)設(shè)施存量資源;完善項目遴選審核，建立健全項目申報綠色通道;強(qiáng)化組織保障和風(fēng)險防范，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)健康規(guī)范發(fā)展。

例如，在加快打造REITs產(chǎn)品發(fā)行交易首選地方面，“上海REITs20條”提出了設(shè)立專項資金、支持上交所開展業(yè)務(wù)、支持公募基金管理人開展業(yè)務(wù)、擴(kuò)大產(chǎn)品投資者、發(fā)展專業(yè)服務(wù)、加強(qiáng)配套政策支持等6條政策措施;強(qiáng)化長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動發(fā)展方面，則提出了設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金、鼓勵跨區(qū)域項目合作、建立產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、召開長三角REITs論壇等4條政策措施等。

上述《實施意見》指出，“上海REITs20條”的出臺，主要基于三方面考量。首先，在上海國際金融中心建設(shè)大背景下，可以對標(biāo)新加坡、中國香港等亞太地區(qū)REITs成熟市場，加快打造具有國際競爭力的REITs發(fā)展新高地，以及REITs產(chǎn)品發(fā)行交易首選地的目標(biāo)愿景，強(qiáng)化上海在長三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域的引領(lǐng)帶動作用;其次，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目全流程、全鏈條，更加突出對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的全生命周期政策支持;再次，是對于前期調(diào)研中市場機(jī)構(gòu)在項目實操提出的各類訴求建議，予以吸納和回應(yīng)。

上海市地方金融監(jiān)管局副局長李軍強(qiáng)調(diào)，上海REITs20條有助于盤活上海市基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，拓展基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益融資渠道;有助于優(yōu)化社會資源配置，為投資者提供更多樣化的產(chǎn)品。同時，有助于發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)作用，進(jìn)一步推動創(chuàng)新上海市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制。

政策的后續(xù)關(guān)鍵在于落地。“上海REITs20條”發(fā)布的同時，也發(fā)布了創(chuàng)新專項支持政策、用好面上支持政策、用足國家政策這三項支持政策。例如，在創(chuàng)新專項支持政策方面，提出設(shè)立上海REITs發(fā)展專項資金，用于支持上海市相關(guān)原始權(quán)益人、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)受托運營管理企業(yè)以及上海證券交易所等發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)，對成功發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的上海市原始權(quán)益人、注冊在上海市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)受托運營管理企業(yè)等，通過上海REITs發(fā)展專項資金，按照相關(guān)管理辦法給予獎勵。

《華夏時報》記者注意到，5月17日，國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目獲證監(jiān)會批復(fù)準(zhǔn)予注冊。6月21日，首批不動產(chǎn)投資信托基金試點項目分別在上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易。在上海證券交易所上市交易的有五單，包括上海張江光大園項目等。

據(jù)王華杰介紹，為加強(qiáng)項目梳理儲備，挖掘基礎(chǔ)設(shè)施存量資源，2020年4月國家啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作之后，上海已在全國率先探索建立項目儲備庫。

王華杰透露，上海基礎(chǔ)設(shè)施存量現(xiàn)已超過1萬億元，目前已有第一批相對成熟的5個項目進(jìn)入國家儲備庫，同時還有20多個項目具備后續(xù)培育的條件，加起來大約200億——300億元的體量。其稱，目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs依然處于試點階段，上海的關(guān)注點并不在于要迅速做大體量、積累項目數(shù)量。從上海項目儲備庫來看，目前以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流項目為主，也包括數(shù)據(jù)中心等新基建項目。

利好房地產(chǎn)行業(yè)

公開資料顯示，REITs(Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)信托基金)指在證券交易所公開交易、通過證券化的方式將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，屬中等風(fēng)險理財產(chǎn)品。在成熟市場，REITs 被投資者看作是除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。

作為基建強(qiáng)國，公募REITs在中國發(fā)展前景備受期待。而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域一樣，中國房地產(chǎn)市場中沉淀了大量的持有型資產(chǎn)，亟需通過REITs來改善資產(chǎn)流動性從而提升資產(chǎn)價值和此類資產(chǎn)的可投資性，也方便中小投資人和普通人士進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向《華夏時報》記者分析說，公募REITs對相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資人而言也是重大利好消息。其表示：“房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的自持與運營型物業(yè)如商業(yè)零售、辦公、酒店、公寓、停車場、文旅康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等類型的物業(yè)，一方面需要以公募REITs等金融工具來提升資產(chǎn)流動性和凝聚社會資源襄助開發(fā)與運營，另一方面也需要通過這一金融手段實現(xiàn)原始權(quán)益人的投資退出與收益實現(xiàn)，另外公募REITs也為廣大社會投資人提供了投資與參與商業(yè)地產(chǎn)運營的渠道與工具，為普通投資人提供了風(fēng)險與收益恰當(dāng)配置的投資品種選擇機(jī)會，因而對行業(yè)發(fā)展的意義是不言而喻的。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴《華夏時報》記者，公募REITs首先改變了房企過去總愿意快周轉(zhuǎn)銷售、不愿意持有重資產(chǎn)的經(jīng)營模式，對房地產(chǎn)從增量轉(zhuǎn)向存量運營創(chuàng)造條件;同時，對投資者來說改變了投資方式。不用炒房，投資公募REITs即可，相當(dāng)于是分享了房價上漲的增值收益。

當(dāng)然，在房地產(chǎn)市場中推行公募REITs目前仍非易事。李宇嘉向《華夏時報》記者坦言：“主要存在的難點，一個對物業(yè)的估值，產(chǎn)權(quán)的存在對資產(chǎn)的到期收益有較大的折扣或者不確定性;此外，目前公募REITs在試點階段，仍聚集于基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，存在一定的體制性障礙。”

柏文喜也坦言，由于中國商用不動產(chǎn)估值體系和租金體系的嚴(yán)重不對稱與不匹配，導(dǎo)致本來誕生于商用不動產(chǎn)領(lǐng)域的REITs，反而暫時很難在國內(nèi)的商用不動產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)廣泛實施。

柏文喜建議，推動商業(yè)地產(chǎn)REITs落地，一方面要改進(jìn)土地、規(guī)劃和金融管理體制，充分發(fā)揮市場對商業(yè)地產(chǎn)市場的資源配置作用，讓商業(yè)地產(chǎn)的投資價值在供求調(diào)節(jié)之下回歸到符合商業(yè)邏輯和能夠發(fā)行REITs需要具備的收益水平上來。同時，要解決好雙重稅收的問題，對商業(yè)地產(chǎn)公募REITs逐步開放資本市場。此外，還要開展投資者教育，讓投資者在收益與風(fēng)險權(quán)衡中將商業(yè)地產(chǎn)REITs產(chǎn)品作為投資組合中的基礎(chǔ)性投資品。記者 李貝貝 上海報道

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