首批9只公募REITs正式上市 利好房地產行業

6月21日，隨著“上海REITs20條”亮相，首批9只公募不動產投資信托基金(REITs)產品也正式上市交易。上市首日價格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。Wind數據顯示，這9只公募REITs平均戰略配售比例為66.8%，平均有效認購倍數近8倍，預計共募集資金314.02億元。基本投向基礎設施補短板項目，包括高速公路項目、工業園區項目及倉儲物流項目、綠色項目。公開資料顯示，中國版公募REITs從基礎設施領域切入開始試點，將盤活基礎設施存量資產，防范化解地方政府債務風險，豐富家庭資產配置的產品籃子。

“上海REITs 20條”亮相

6月17日，上海召開上海市發展改革委新聞通氣會，會上透露上海市發展改革委牽頭會同各相關單位全力推進上海基礎設施REITs相關工作。此前，6月15日，上海市政府常務會議已審議通過了《關于上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信托基金(REITs)發展新高地的實施意見》，簡稱“上海REITs 20條”。

上海市地方金融監管局副局長李軍表示，“上海REITs20”條不僅有助于盤活上海市基礎設施存量資產，同時也能夠為投資者提供更多樣化的產品。”

據上海市發展改革委副主任王華杰介紹，“上海REITs20條”包括六個方面20條政策措施。六個方面分別為：依托金融中心優勢，加快打造“REITs產品發行交易首選地;發揮長三角一體化優勢，強化長三角基礎設施REITs聯動發展;優化項目運營管理，持續推動基礎設施高質量發展;加強項目梳理儲備，挖掘基礎設施存量資源;完善項目遴選審核，建立健全項目申報綠色通道;強化組織保障和風險防范，推動基礎設施REITs持續健康規范發展。

例如，在加快打造REITs產品發行交易首選地方面，“上海REITs20條”提出了設立專項資金、支持上交所開展業務、支持公募基金管理人開展業務、擴大產品投資者、發展專業服務、加強配套政策支持等6條政策措施;強化長三角基礎設施REITs聯動發展方面，則提出了設立產業投資基金、鼓勵跨區域項目合作、建立產業聯盟、召開長三角REITs論壇等4條政策措施等。

上述《實施意見》指出，“上海REITs20條”的出臺，主要基于三方面考量。首先，在上海國際金融中心建設大背景下，可以對標新加坡、中國香港等亞太地區REITs成熟市場，加快打造具有國際競爭力的REITs發展新高地，以及REITs產品發行交易首選地的目標愿景，強化上海在長三角基礎設施REITs領域的引領帶動作用;其次，聚焦基礎設施REITs項目全流程、全鏈條，更加突出對基礎設施REITs發展的全生命周期政策支持;再次，是對于前期調研中市場機構在項目實操提出的各類訴求建議，予以吸納和回應。

上海市地方金融監管局副局長李軍強調，上海REITs20條有助于盤活上海市基礎設施存量資產，拓展基礎設施權益融資渠道;有助于優化社會資源配置，為投資者提供更多樣化的產品。同時，有助于發揮金融機構作用，進一步推動創新上海市基礎設施領域投融資機制。

政策的后續關鍵在于落地。“上海REITs20條”發布的同時，也發布了創新專項支持政策、用好面上支持政策、用足國家政策這三項支持政策。例如，在創新專項支持政策方面，提出設立上海REITs發展專項資金，用于支持上海市相關原始權益人、專業服務機構、基礎設施REITs資產受托運營管理企業以及上海證券交易所等發展基礎設施REITs業務，對成功發行基礎設施REITs產品的上海市原始權益人、注冊在上海市的基礎設施REITs資產受托運營管理企業等，通過上海REITs發展專項資金，按照相關管理辦法給予獎勵。

《華夏時報》記者注意到，5月17日，國內首批基礎設施REITs項目獲證監會批復準予注冊。6月21日，首批不動產投資信托基金試點項目分別在上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易。在上海證券交易所上市交易的有五單，包括上海張江光大園項目等。

據王華杰介紹，為加強項目梳理儲備，挖掘基礎設施存量資源，2020年4月國家啟動基礎設施REITs試點工作之后，上海已在全國率先探索建立項目儲備庫。

王華杰透露，上海基礎設施存量現已超過1萬億元，目前已有第一批相對成熟的5個項目進入國家儲備庫，同時還有20多個項目具備后續培育的條件，加起來大約200億——300億元的體量。其稱，目前基礎設施REITs依然處于試點階段，上海的關注點并不在于要迅速做大體量、積累項目數量。從上海項目儲備庫來看，目前以產業園區、倉儲物流項目為主，也包括數據中心等新基建項目。

利好房地產行業

公開資料顯示，REITs(Real Estate Investment Trusts，不動產信托基金)指在證券交易所公開交易、通過證券化的方式將具有持續性、穩定性收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品，屬中等風險理財產品。在成熟市場，REITs 被投資者看作是除股票、債券、現金之外的第四類資產。

作為基建強國，公募REITs在中國發展前景備受期待。而不少業內人士認為，與基礎設施領域一樣，中國房地產市場中沉淀了大量的持有型資產，亟需通過REITs來改善資產流動性從而提升資產價值和此類資產的可投資性，也方便中小投資人和普通人士進入商業地產投資領域。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向《華夏時報》記者分析說，公募REITs對相關的房地產企業、房地產投資人而言也是重大利好消息。其表示：“房地產領域內的自持與運營型物業如商業零售、辦公、酒店、公寓、停車場、文旅康養、產業園區、物流倉儲等類型的物業，一方面需要以公募REITs等金融工具來提升資產流動性和凝聚社會資源襄助開發與運營，另一方面也需要通過這一金融手段實現原始權益人的投資退出與收益實現，另外公募REITs也為廣大社會投資人提供了投資與參與商業地產運營的渠道與工具，為普通投資人提供了風險與收益恰當配置的投資品種選擇機會，因而對行業發展的意義是不言而喻的。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也告訴《華夏時報》記者，公募REITs首先改變了房企過去總愿意快周轉銷售、不愿意持有重資產的經營模式，對房地產從增量轉向存量運營創造條件;同時，對投資者來說改變了投資方式。不用炒房，投資公募REITs即可，相當于是分享了房價上漲的增值收益。

當然，在房地產市場中推行公募REITs目前仍非易事。李宇嘉向《華夏時報》記者坦言：“主要存在的難點，一個對物業的估值，產權的存在對資產的到期收益有較大的折扣或者不確定性;此外，目前公募REITs在試點階段，仍聚集于基礎建設領域，存在一定的體制性障礙。”

柏文喜也坦言，由于中國商用不動產估值體系和租金體系的嚴重不對稱與不匹配，導致本來誕生于商用不動產領域的REITs，反而暫時很難在國內的商用不動產領域內廣泛實施。

柏文喜建議，推動商業地產REITs落地，一方面要改進土地、規劃和金融管理體制，充分發揮市場對商業地產市場的資源配置作用，讓商業地產的投資價值在供求調節之下回歸到符合商業邏輯和能夠發行REITs需要具備的收益水平上來。同時，要解決好雙重稅收的問題，對商業地產公募REITs逐步開放資本市場。此外，還要開展投資者教育，讓投資者在收益與風險權衡中將商業地產REITs產品作為投資組合中的基礎性投資品。記者 李貝貝 上海報道

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