又一家房企分拆了物業(yè)板塊，計劃在港交所上市。

6月9日，力高集團(股票代碼：1622.HK)發(fā)布公告稱，建議分拆其全資子公司力高健康生活有限公司(下稱“力高健康生活”)在聯(lián)合交易所主板獨立上市。目前，力高健康生活已經(jīng)向聯(lián)合交易所提交了招股書。

物業(yè)企業(yè)如何講好上市的故事?力高健康生活表示，要打造“生活+健康”的雙管家服務(wù)體系。物業(yè)管理是物企經(jīng)營的根基，社區(qū)康養(yǎng)或許是一個新的思路。目前，力高健康生活擁有兩家健康中心，其計劃在2021-2023年增加21家。

業(yè)務(wù)依賴母公司

招股書顯示，力高健康生活主要包括三條業(yè)務(wù)線，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。從各條業(yè)務(wù)線的收入來看，物業(yè)管理服務(wù)是力高健康服務(wù)收入占比最多的業(yè)務(wù)線，2018-2020年，物業(yè)管理服務(wù)分別占比66.5%、57.9%、61.4%。其次是非業(yè)主增值服務(wù)，分別占比16.7%、27.1%、27.6%。占比最小的為社區(qū)增值服務(wù)，2018-2020年，社區(qū)增值服務(wù)的收入分別占比16.8%、15%、11%。

值得注意的是，社區(qū)增值服務(wù)目前占比最小，但毛利率最高。2018-2020年，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別為37.4%、43.4%、46%。2020年，力高健康生活的收入為2.22億元，毛利為7680萬元。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利3821萬元，毛利率28.1%;非業(yè)主增值服務(wù)毛利2734萬元，毛利率44.7%;社區(qū)增值服務(wù)毛利1125萬元，毛利率46%。

從物業(yè)類型來看，力高健康生活在管物業(yè)包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)(主要涵蓋商用物業(yè)及公共設(shè)施)。數(shù)據(jù)顯示，住宅物業(yè)是力高健康生活的主要管理類型，2018-2020年，住宅物業(yè)的收入占比分別為94.6%、94%、94.1%。

截至2020年12月31日，力高健康生活的在管項目共86個，在管總建筑面積為1350萬平方米。從區(qū)域來看，其服務(wù)網(wǎng)絡(luò)包括長三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海及華中地區(qū)，其已訂約管理位于中國11個省、市及自治區(qū)的21座城市的117個項目，合同總建筑面積為2010萬平方米。

從業(yè)績增長速度來看，力高健康生活營業(yè)收入從2018年的1.24億元，增長到2019年的1.81億元，再增長至2020年的2.22億元。此外，2018-2020年，力高健康生活的毛利率分別為21.0%、30.9%、34.7%。可以看出，其收入和利潤率都呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。

與大多數(shù)房企分拆的物業(yè)公司一樣，力高健康生活對母公司依賴比較強，2018-2020年，力高集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司所開發(fā)的物業(yè)分別占力高健康生活在管面積的96.7%、93.4%、91.4%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，目前來看，房企旗下的物管公司在管面積來源于母公司，屬于非常正常的現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)增量市場下帶來的紅利。未來三到五年內(nèi)，物管公司依然可以依賴母公司來增加在管面積，但是在存量市場上，物業(yè)管理企業(yè)則會更多面臨市場的選擇。

值得注意的是，力高健康生活來自母公司的利潤率比來自第三方的利潤率高。對此，力高健康生活表示，主要是由于母公司及聯(lián)營公司的物業(yè)更高端，物業(yè)費相對較高，此外，力高健康生活對來自來母公司及聯(lián)營公司的物業(yè)更熟悉，能夠更好地控制成本。而來自第三方的物業(yè)主要來源于2016年收購的物業(yè)公司煙臺中泰俊，為了提高第三方物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，運營成本較高。

此外，力高健康生活來自第三方的物業(yè)管理費也低于母公司。2019年和2020年，來自力高集團的物業(yè)管理費為1.7元/平方米/月，而來自第三方物業(yè)的管理費則為1.2元/平方米/月。對此，力高健康生活表示，主要是因為力高集團開發(fā)的住宅物業(yè)包含更多的高端項目，而高端項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更高，需要投入的勞力也更多。

“康養(yǎng)”故事怎樣講？

房企分拆物業(yè)上市的故事已經(jīng)不算新鮮，但一直以來，房企分拆物業(yè)上市仍是熱情不減，而這與房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間下滑、融資環(huán)境收緊等不無關(guān)系。力高健康生活在招股書提到，分拆上市能夠打造新的獨立集資平臺，吸引戰(zhàn)略投資者進行投資。

那么，本次IPO，力高健康生活計劃募集多少資金，又將在哪些方面投入使用呢?招股書中未做出說明。《華夏時報》記者給力高集團發(fā)去了采訪提綱，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。

此外，在物業(yè)上市的賽道中，物企要如何講好故事，如何脫穎而出呢?對于競爭優(yōu)勢，力高健康生活提到“生活+健康”的雙管家服務(wù)體系。作為健康管家，力高健康生活主要以“怡鄰健康”的品牌提供社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)，結(jié)合社區(qū)環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)提供實時的健康管理建議。

據(jù)悉，其社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)歸屬于三條業(yè)務(wù)線中的社區(qū)增值服務(wù)，包括綜合診療服務(wù)和綜合養(yǎng)老服務(wù)。目前，力高健康生活在南昌及煙臺擁有兩家怡鄰健康中心，都位于其在管住宅社區(qū)區(qū)域，分別于2017年及2018年開始運營。招股書顯示，力高健康生活計劃在2021-2023年增加21家怡鄰健康中心。

不過目前來看，力高健康生活的社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)并未顯現(xiàn)其重要性。2020年，其社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)歸屬的社區(qū)增值服務(wù)收入占比僅為11%。

張波對《華夏時報》記者表示，康養(yǎng)服務(wù)是未來的一個大趨勢，屬于夕陽人群的朝陽產(chǎn)業(yè)，隨著中國老齡化程度不斷提升，未來老年人的康養(yǎng)需要會不斷增加。不過，張波認為，康養(yǎng)服務(wù)目前還不宜增加過大比重，一方面，國人對于社區(qū)康養(yǎng)本身的認識程度還未達到一定水平;另一方面，老齡化有個過程，目前老年人對社區(qū)康養(yǎng)服務(wù)的需求還比較少。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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