物業企業如何講好上市的故事?

又一家房企分拆了物業板塊，計劃在港交所上市。

6月9日，力高集團(股票代碼：1622.HK)發布公告稱，建議分拆其全資子公司力高健康生活有限公司(下稱“力高健康生活”)在聯合交易所主板獨立上市。目前，力高健康生活已經向聯合交易所提交了招股書。

物業企業如何講好上市的故事?力高健康生活表示，要打造“生活+健康”的雙管家服務體系。物業管理是物企經營的根基，社區康養或許是一個新的思路。目前，力高健康生活擁有兩家健康中心，其計劃在2021-2023年增加21家。

業務依賴母公司

招股書顯示，力高健康生活主要包括三條業務線，即物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。從各條業務線的收入來看，物業管理服務是力高健康服務收入占比最多的業務線，2018-2020年，物業管理服務分別占比66.5%、57.9%、61.4%。其次是非業主增值服務，分別占比16.7%、27.1%、27.6%。占比最小的為社區增值服務，2018-2020年，社區增值服務的收入分別占比16.8%、15%、11%。

值得注意的是，社區增值服務目前占比最小，但毛利率最高。2018-2020年，社區增值服務的毛利率分別為37.4%、43.4%、46%。2020年，力高健康生活的收入為2.22億元，毛利為7680萬元。其中，物業管理服務毛利3821萬元，毛利率28.1%;非業主增值服務毛利2734萬元，毛利率44.7%;社區增值服務毛利1125萬元，毛利率46%。

從物業類型來看，力高健康生活在管物業包括住宅物業及非住宅物業(主要涵蓋商用物業及公共設施)。數據顯示，住宅物業是力高健康生活的主要管理類型，2018-2020年，住宅物業的收入占比分別為94.6%、94%、94.1%。

截至2020年12月31日，力高健康生活的在管項目共86個，在管總建筑面積為1350萬平方米。從區域來看，其服務網絡包括長三角、大灣區、環渤海及華中地區，其已訂約管理位于中國11個省、市及自治區的21座城市的117個項目，合同總建筑面積為2010萬平方米。

從業績增長速度來看，力高健康生活營業收入從2018年的1.24億元，增長到2019年的1.81億元，再增長至2020年的2.22億元。此外，2018-2020年，力高健康生活的毛利率分別為21.0%、30.9%、34.7%。可以看出，其收入和利潤率都呈現持續上升趨勢。

與大多數房企分拆的物業公司一樣，力高健康生活對母公司依賴比較強，2018-2020年，力高集團及其合營企業或聯營公司所開發的物業分別占力高健康生活在管面積的96.7%、93.4%、91.4%。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，目前來看，房企旗下的物管公司在管面積來源于母公司，屬于非常正常的現象，也是房地產增量市場下帶來的紅利。未來三到五年內，物管公司依然可以依賴母公司來增加在管面積，但是在存量市場上，物業管理企業則會更多面臨市場的選擇。

值得注意的是，力高健康生活來自母公司的利潤率比來自第三方的利潤率高。對此，力高健康生活表示，主要是由于母公司及聯營公司的物業更高端，物業費相對較高，此外，力高健康生活對來自來母公司及聯營公司的物業更熟悉，能夠更好地控制成本。而來自第三方的物業主要來源于2016年收購的物業公司煙臺中泰俊，為了提高第三方物業的服務質量，運營成本較高。

此外，力高健康生活來自第三方的物業管理費也低于母公司。2019年和2020年，來自力高集團的物業管理費為1.7元/平方米/月，而來自第三方物業的管理費則為1.2元/平方米/月。對此，力高健康生活表示，主要是因為力高集團開發的住宅物業包含更多的高端項目，而高端項目的服務標準更高，需要投入的勞力也更多。

“康養”故事怎樣講？

房企分拆物業上市的故事已經不算新鮮，但一直以來，房企分拆物業上市仍是熱情不減，而這與房地產行業利潤空間下滑、融資環境收緊等不無關系。力高健康生活在招股書提到，分拆上市能夠打造新的獨立集資平臺，吸引戰略投資者進行投資。

那么，本次IPO，力高健康生活計劃募集多少資金，又將在哪些方面投入使用呢?招股書中未做出說明。《華夏時報》記者給力高集團發去了采訪提綱，截至發稿，未收到回復。

此外，在物業上市的賽道中，物企要如何講好故事，如何脫穎而出呢?對于競爭優勢，力高健康生活提到“生活+健康”的雙管家服務體系。作為健康管家，力高健康生活主要以“怡鄰健康”的品牌提供社區康養服務，結合社區環境監測系統提供實時的健康管理建議。

據悉，其社區康養服務歸屬于三條業務線中的社區增值服務，包括綜合診療服務和綜合養老服務。目前，力高健康生活在南昌及煙臺擁有兩家怡鄰健康中心，都位于其在管住宅社區區域，分別于2017年及2018年開始運營。招股書顯示，力高健康生活計劃在2021-2023年增加21家怡鄰健康中心。

不過目前來看，力高健康生活的社區康養服務并未顯現其重要性。2020年，其社區康養服務歸屬的社區增值服務收入占比僅為11%。

張波對《華夏時報》記者表示，康養服務是未來的一個大趨勢，屬于夕陽人群的朝陽產業，隨著中國老齡化程度不斷提升，未來老年人的康養需要會不斷增加。不過，張波認為，康養服務目前還不宜增加過大比重，一方面，國人對于社區康養本身的認識程度還未達到一定水平;另一方面，老齡化有個過程，目前老年人對社區康養服務的需求還比較少。記者 張慧敏 李未來 深圳報道

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