6月6日，中駿集團控股有限公司( (01966.HK)，以下簡稱“中駿集團”)宣布，旗下物業(yè)管理業(yè)務中駿商管智慧服務控股有限公司(以下簡稱“中駿商管”)已通過聯(lián)交所上市聆訊。招股書顯示，依托與母公司中駿集團的深度捆綁，中駿商管得以快速發(fā)展，近3年收益、凈利潤、總在管建筑面積及總簽約建筑面積等均實現(xiàn)快速增長。盡管目前中駿商管超9成物管收入來自中駿集團，但公司強調(diào)，將透過上市集資用于戰(zhàn)略收購及投資其他物業(yè)管理公司及服務提供商，以擴大業(yè)務及多元發(fā)展服務種類。

6月8日，中駿集團方面向《華夏時報》記者透露，目前集團已獲取含世界城的項目30余個;長租公寓目前不包含在中駿商管業(yè)務中?

主打商管賽道

中駿集團公告稱，中駿商管已就建議分拆及全球發(fā)售向聯(lián)交所提交聆訊后資料集，但有關建議分拆的詳情(包括其架構及預期時間表)尚未落實。

公開資料顯示，中駿商管于今年1月28日向港交所遞交了招股書，市場預計募集資金規(guī)模約3億美元，將用于戰(zhàn)略收購及投資其他物業(yè)管理公司及服務提供商以擴大集團業(yè)務及多元化發(fā)展服務種類，投資科技以改善服務質(zhì)量、客戶體驗和參與度，提高公司的運營效率，以及擴展價值鏈上業(yè)務、多元發(fā)展增值服務種類等。

作為一家綜合物業(yè)管理服務提供商，中駿商管目前在中國18個省、市及自治區(qū)的54個城市擁有已簽約物業(yè)管理組合，截至2020年12月31日擁有104個在管商業(yè)及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬平方米，總簽約建筑面積約為3660萬平方米。根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，公司的在管建筑面積在中國商業(yè)物業(yè)及運營服務的物管公司中排名第15位。

報告期內(nèi)，中駿商管的公司錄得快速增長，簽約建筑面積由截至2018年12月31日的1790萬平方米增加25.8%至截至2019年12月31日的2250萬平方米，再增加62.4%至截至2020年12月31日的3660萬平方米，截至2020年12月31日已簽約管理199項物業(yè)。報告期內(nèi)(2018年-2020年)，中駿商管實現(xiàn)收益分別為3.97億元、5.75億元、8.05億元;凈利潤分別為3482萬元、7730萬元、1.63億元，整體毛利率分別為34.6%、37.0%及44.3%。

“我們認為多元化的物業(yè)組合及服務種類使我們能夠于往績記錄期內(nèi)迅速增長、并享受高于行業(yè)平均水平的利潤率。”聆訊后資料集顯示，中駿商管的在管物業(yè)涵蓋了住宅物業(yè)、購物商場、商業(yè)街、寫字樓、學校、圖書館及其他物業(yè)。

其中，高毛利的商業(yè)物業(yè)無疑是一大亮點。截至2020年12月31日，盡管只有6.1%的在管建筑面積及12.0%的簽約建筑面積為商業(yè)物業(yè)，但2018-2020年，來自商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的收益分別為1.52億元、2.41億元、3.73億元，分別占中駿商管總收益的38.4%、42.0%及46.3%，占比逐年上升。而因?qū)?zhàn)略重點放在發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理及運營服務方面，中駿商管預計，未來商業(yè)物業(yè)管理及運營服務收益所占百分比將會繼續(xù)上升。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中指出，“受益于本身較高的毛利率和營業(yè)水平，商業(yè)物管以較低的在管面積占比實現(xiàn)了接近一半的收益，為中駿商管的主要業(yè)務之一”。據(jù)聆訊后資料集數(shù)據(jù)，2018-2020年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的毛利率分別為47.6%、51.3%及59.0%;同期，住宅物業(yè)管理服務的毛利率分別為26.4%、26.6%、31.6%。

值得一提的是，聆訊后資料集透露，根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，于2018年、2019年及2020年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理服務的平均物業(yè)管理費高于披露有關資料的所有上市中國物業(yè)管理公司。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，基本商業(yè)物業(yè)管理服務每平方米的平均物業(yè)管理費分別為31.2元、29.5元及27.7元。

深度“綁定”母公司

據(jù)聆訊后資料集，中駿商管的歷史可以追溯至2003年。其首家營運附屬公司——廈門世邦泰和，彼時開始為中駿集團所開發(fā)物業(yè)提供住宅物業(yè)管理服務，2009年服務范圍擴大至商業(yè)物業(yè)管理及運營。

推進中駿商管上市，被中駿集團視為公司業(yè)務發(fā)展的重要一步。2019年，中駿集團提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，即以地產(chǎn)為主業(yè)，同時通過購物中心和長租公寓進行勾地擴張，計劃在2025年布局100個世界城(中駿旗下城市綜合體品牌)。為進一步擴張業(yè)務，中駿集團開始收購混合用途的土地，可供開發(fā)購物商場的同時在同一地點開發(fā)住宅項目。而同年，中駿商管也開始提供購物商場的開業(yè)前管理服務，作為中駿集團擴大其購物商場組合整體戰(zhàn)略的一部分。

6月8日，中駿集團方面向《華夏時報》記者透露，目前集團已獲取含世界城的項目30余個;長租公寓目前不包含在中駿商管業(yè)務中?

年報顯示，中駿集團于2020年通過收購土地儲備以開發(fā)14個新購物商場，從而加速了其商業(yè)物業(yè)開發(fā)業(yè)務的擴張。《華夏時報》記者注意到，2019年至2020年，中駿商管的開業(yè)前管理服務業(yè)務快速增長，這與中駿集團商業(yè)物業(yè)開發(fā)業(yè)務的擴張一致。

中駿商管沒有回避依賴母公司的現(xiàn)狀，坦言與中駿集團保持了長期穩(wěn)定的業(yè)務合作關系：“我們過往業(yè)績記錄期內(nèi)增長，很大程度歸因于由中駿集團以及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)的物業(yè)。”

聆訊后資料集顯示，截至2020年12月31日，中駿商管的在管總建筑面積幾乎全部均由中駿集團以及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)。根據(jù)中駿集團的公開備案文件，截至2020年12月31日，中駿集團連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司在62個城市擁有總規(guī)劃建筑面積約3770萬平方米的土地儲備。2018年-2020年，中駿商管住宅管理部分的收益中，中駿集團方面所開發(fā)住宅項目交由其管理的比例，分別占其住宅物業(yè)管理服務分部總收益約98.6%、98.9%及97.7%。此外，2018年-2020年，中駿商管應占中駿集團物業(yè)管理開支，分別占其總物業(yè)管理開支的80.6%、86.2%及90.3%。

同時，2018年-2020年，中駿商管向最大客戶中駿集團提供服務產(chǎn)生的收益分別為人民幣6560萬元、人民幣1.68億元及人民幣3.14億元，分別占中駿商管總收益的16.6%、29.2%及39.0%。中駿商管方面直言，“預計于往績記錄期后三年，中駿集團、其合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)物業(yè)應占我們收益占比將不少于85.0%”。

不過，除了“將利用中駿集團的支持及繼續(xù)為中駿集團所開發(fā)項目提供服務以進一步擴展業(yè)務”外，中駿商管也希望能夠通過收購和外拓獲取更多第三方的在管面積、增加規(guī)模。

據(jù)悉，2021年初至今，中駿商管已就5項商業(yè)物業(yè)、14項住宅物業(yè)簽定管理協(xié)議。其中一項商業(yè)物業(yè)由獨立第三方開發(fā)，總簽約建筑面積約7.8萬平方米;兩項住宅物業(yè)由獨立第三方開發(fā)，總簽約建筑面積合計約12.47萬平方米。

聆訊后資料集透露，“我們尋求通過在現(xiàn)有市場及新市場增加總簽約建筑面積，繼續(xù)擴張我們管理的物業(yè)數(shù)目。”同時，透過上市集資，“集團未來將用于戰(zhàn)略收購及投資其他物業(yè)管理公司及服務提供商，以擴大我們的業(yè)務及多元發(fā)展我們的服務種類”。

比如，中駿商管計劃探尋現(xiàn)有物業(yè)組合附近的物業(yè)管理機會(如靠近住宅物業(yè)的商業(yè)物業(yè))、計劃尋求戰(zhàn)略性收購或合營企業(yè)機會以進一步拓展業(yè)務、拓寬物業(yè)組合的范圍、補充現(xiàn)有服務或提高運營效率等。記者 李貝貝 上海報道

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