寧夏要誕生首個(gè)港股上市公司？資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升

近日，中億基業(yè)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中億基業(yè)”)向港交所遞交了招股書(shū)，若可順利上市，其將成為寧夏首家在香港上市的房企。招股書(shū)顯示，中億基業(yè)較為依賴(lài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、區(qū)域布局單一，近年更是負(fù)債率上升、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流告負(fù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，區(qū)域型中小房企選擇上市的目的多為增強(qiáng)規(guī)模實(shí)力，以免被擠出區(qū)域地產(chǎn)賽道。

收入波動(dòng)，資產(chǎn)負(fù)債率逐年攀升

5月11日，中億基業(yè)向港交所遞交招股書(shū)，擬香港主板IPO上市，國(guó)泰君安為獨(dú)家保薦人。如若成功“闖關(guān)”，中億基業(yè)也將成為寧夏首家在香港上市的房企。招股書(shū)顯示，中億基業(yè)此次赴港上市的目的包括為公司現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)及未來(lái)項(xiàng)目(包括土地收購(gòu)成本)提供資金、償還項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部分借款及一般業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)及營(yíng)運(yùn)資金。

成立于1994年的中億基業(yè)，其歷史可以追溯至1991年中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司的成立。據(jù)招股書(shū)，中房集團(tuán)銀川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司于1994年改制為一家有限責(zé)任公司“寧夏中房實(shí)業(yè)”，成為中億基業(yè)的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中管理平臺(tái)及間接全資附屬公司。

目前，中億基業(yè)“已成為銀川及西寧市場(chǎng)的領(lǐng)軍者”。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，按合約銷(xiāo)售額計(jì)，公司在2020年銀川及西寧所有物業(yè)開(kāi)發(fā)商中排名第一。

據(jù)招股書(shū)，2018-2020年，中億基業(yè)收入分別為25.04億元(人民幣，下同)、21.25億元及56.36億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為50.0%;凈溢利分別約為3.646億元、5.148億元、8.427億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率52.0%。

據(jù)悉，公司收益主要來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，小部分收益來(lái)自物業(yè)租賃服務(wù)及管理咨詢(xún)及其他服務(wù)。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，2018-2020年，公司住宅開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的收益分別為24.79億元、20.74億元及55.39億元。其中住宅物業(yè)又是最主要的業(yè)績(jī)來(lái)源，2018-2020年，住宅物業(yè)的營(yíng)收分別占公司營(yíng)收的71.9%、78.3%、83.3%，集中化程度逐年上升。招股書(shū)指出，2018年至2020年，中億基業(yè)來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的收益波動(dòng)主要是由其交付項(xiàng)目波動(dòng)所致。

同期，中億基業(yè)的絕大部分收入來(lái)自西北地區(qū)：截至2021年3月31日，該公司共有30個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中28個(gè)項(xiàng)目位于中國(guó)西北地區(qū)。土地儲(chǔ)備合計(jì)651.67萬(wàn)平方米，其中620.98萬(wàn)平方米、約95.3%的土地儲(chǔ)備位于中國(guó)西北地區(qū)。中億基業(yè)認(rèn)為，“我們預(yù)計(jì)位于中國(guó)西北地區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目在不久的將來(lái)，會(huì)持續(xù)為我們貢獻(xiàn)絕大部分收入”。

與不甚穩(wěn)定的收益相似，2018-2020年，公司毛利率分別為34.8%、39.1%、31.8%，也呈現(xiàn)出波動(dòng)的情況。招股書(shū)對(duì)此解釋說(shuō)，2020年毛利率同比下降的原因是去年新項(xiàng)目交付大部分為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程，從而增加了開(kāi)發(fā)成本及降低了毛利率。

值得注意的是，在盈利能力與造血能力下滑的同時(shí)，中億基業(yè)還在舉債經(jīng)營(yíng)。截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司合約負(fù)債分別為31.21億元、99.03億元及196.85億元。

于往績(jī)記錄期間，中億基業(yè)維持大量借款以為業(yè)務(wù)提供資金：2018-2020年，中億基業(yè)借貸總額分別為13.12億元、13.51億元、19.19億元。其中一年內(nèi)需償還銀行貸款為4.85億元，一至兩年內(nèi)應(yīng)償還的銀行貸款為4.19億元，三至五年應(yīng)償還銀行貸款為3750萬(wàn)元。

隨著借款持續(xù)增加，中億基業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也持續(xù)攀升。截至2018年、2019年、2020年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別約為88.66%、91.68%、91.84%。而總借款的持續(xù)攀升也給中億基業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)壓力，2018年-2020年其利息開(kāi)支分別為1.79億元、1.84億元及2.36億元。

“三條紅線(xiàn)”方面，截至2020年底，中億基業(yè)負(fù)債資產(chǎn)比率(不包括合約負(fù)債)為80.7%，高于行業(yè)“三條紅線(xiàn)”負(fù)債資產(chǎn)比率不得高于70%的規(guī)定;截至2020年底，中億基業(yè)的現(xiàn)金與短期借款比率為2.3，未踩中該條紅線(xiàn);凈資產(chǎn)負(fù)債比率方面，中億基業(yè)在招股書(shū)中表示，由于存在凈現(xiàn)金狀況，當(dāng)前凈資產(chǎn)負(fù)債比率不適用與比較。

競(jìng)合獲益，強(qiáng)調(diào)萬(wàn)科“業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系”

目前，中億基業(yè)還沒(méi)有獨(dú)立的官網(wǎng)，其房地產(chǎn)上市平臺(tái)寧夏中房實(shí)業(yè)官網(wǎng)也處于“網(wǎng)站升級(jí)維護(hù)”狀態(tài)。至于公司如何改善“三道紅線(xiàn)”、進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，上市后希望加強(qiáng)“寧夏一哥”的地位還是更希望“走出去”等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者向?qū)幭闹蟹繉?shí)業(yè)打去電話(huà)，但接聽(tīng)人員強(qiáng)調(diào)“近期不接受媒體采訪(fǎng)”。截至發(fā)稿，《華夏時(shí)報(bào)》記者向該公司官方郵箱發(fā)布的采訪(fǎng)提綱亦未收到回復(fù)。

中億基業(yè)積極上市的背后，是其于地產(chǎn)賽道上的現(xiàn)實(shí)壓力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年銀川房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP10企業(yè)合計(jì)銷(xiāo)售金額為374.5億元。其中，寧夏中房實(shí)業(yè)以110.0億元銷(xiāo)售額的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)榜單第一，其銷(xiāo)售額占比為T(mén)OP10榜單企業(yè)合計(jì)的29.4%，緊隨其后的還有萬(wàn)科、中海、旭輝、融創(chuàng)、寧夏民生、華遠(yuǎn)、恒大、新城、中梁。

但在這份研報(bào)中，中指院直言，“榜單TOP10企業(yè)中，僅寧夏中房與寧夏民生為銀川本土房企，可見(jiàn)近年來(lái)全國(guó)性房企入駐銀川搶占本土房企市場(chǎng)份額的態(tài)勢(shì)愈演愈烈，本土房企如何穩(wěn)固自己的地位是其未來(lái)值得深思的問(wèn)題”。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在2020年10月由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、寧夏房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的一場(chǎng)座談會(huì)上，寧夏中房實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)方陸認(rèn)為，許多房企前些年的制勝法寶是“高速度、快周轉(zhuǎn)”，但對(duì)本土中小房企來(lái)說(shuō)，這是“死路一條”，因?yàn)闊o(wú)論拼速度還是拼規(guī)模，都拼不過(guò)全國(guó)性大房企。

彼時(shí)，方陸指出，寧夏本土大多數(shù)中小房企“當(dāng)下必須要在’退休、轉(zhuǎn)行、堅(jiān)守’中做出自己痛苦的選擇”，強(qiáng)調(diào)“中小房企目前要想好出路，才能走出生路”。而中億基業(yè)顯然想好了出路：2020年11月5日，中億基業(yè)在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立為獲豁免有限責(zé)任公司，開(kāi)始為上市做準(zhǔn)備。

在上述講述中，方陸還表示，競(jìng)合是共同做大分享的“正合游戲”，善于合作是當(dāng)下的智慧。因此，寧夏中房與萬(wàn)科、建發(fā)及本土房企亙?cè)禺a(chǎn)等都尋求了不同模式的合作，“競(jìng)合讓我們獲益良多”。

而在上市招股書(shū)中，中億基業(yè)也強(qiáng)調(diào)，公司與萬(wàn)科集團(tuán)的緊密合作對(duì)其成功貢獻(xiàn)甚大。認(rèn)為“憑藉萬(wàn)科集團(tuán)的品牌知名度及行業(yè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，我們能夠鞏固我們的現(xiàn)有市場(chǎng)地位，并逐步擴(kuò)展至不同地區(qū)”。據(jù)悉，2017年建立的中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)是公司與萬(wàn)科集團(tuán)戰(zhàn)略合作的平臺(tái)。截至2021年3月31日，中房萬(wàn)科實(shí)業(yè)擁有總建筑面積為3,389,615平方米的11個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括2個(gè)城市。“我們認(rèn)為，我們與萬(wàn)科集團(tuán)的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系將繼續(xù)在我們的未來(lái)發(fā)展中發(fā)揮寶貴作用”。不過(guò)，萬(wàn)科對(duì)中億基業(yè)上市一事無(wú)回應(yīng)。

值得一提的是，中億基業(yè)管理層架構(gòu)還顯示，馮侖目前為該司獨(dú)立非執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)就本集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)及管理提供獨(dú)立建議。

即便如此，中億基業(yè)的上市之路仍不乏風(fēng)險(xiǎn)。在招股書(shū)中，中億基業(yè)坦言，公司面臨與業(yè)務(wù)及行業(yè)有關(guān)的若干風(fēng)險(xiǎn)。比如，公司可能無(wú)法獲得更大的區(qū)域擴(kuò)張，難以獲得理想的土地等。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，最近幾年，一些中西部省份的本土“拔尖”房企，雖然規(guī)模不大，但都有可能去上市。類(lèi)似銀川等市場(chǎng)屬于成長(zhǎng)性較好的城市，房?jī)r(jià)容易上漲，對(duì)于此類(lèi)本地企業(yè)來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自然有大增。這也是上市的底氣所在。從小房企的發(fā)展來(lái)看，此類(lèi)新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)，其實(shí)還是有機(jī)會(huì)的，成長(zhǎng)性很強(qiáng)。不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，類(lèi)似于中億基業(yè)這樣的房企仍需關(guān)注區(qū)域行情波動(dòng)，“這一波銀川市場(chǎng)行情不錯(cuò)，要警惕政策調(diào)控和市場(chǎng)降溫風(fēng)險(xiǎn)”。記者 李貝貝 上海報(bào)道

標(biāo)簽： 萬(wàn)科 中億基業(yè) IPO 債務(wù)壓力