上海樓市調(diào)控再升級 住房不封頂銀行不予放貸

近期，上海樓市調(diào)控動(dòng)作不斷。29日晚間，上海銀保監(jiān)局印發(fā)通知，再次強(qiáng)化“房住不炒”的定位，并對個(gè)人住房信貸管理工作提出了進(jìn)一步要求。

新規(guī)實(shí)施后，對開發(fā)商和購房者而言會(huì)帶來哪些具體的影響呢?

上海樓市調(diào)控再升級

住房不封頂銀行不予放貸

上海銀保監(jiān)局明確表示，將會(huì)嚴(yán)格管控個(gè)人住房貸款的發(fā)放，后續(xù)房貸將重點(diǎn)支持購買首套自住房的貸款需求，同時(shí)需要滿足條件還包括房屋類型為中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。

胡仕征是上海一處高端樓盤的新房銷售人員，他所在的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到建筑30%的高度，按照規(guī)定可以拿到預(yù)售證進(jìn)行銷售。但是新規(guī)實(shí)行后，購房者需要等到整個(gè)房屋的主體結(jié)構(gòu)封頂之后才能辦理按揭。

胡仕征表示，對于開發(fā)商來講，在封頂之前，它的回款率可能會(huì)降低，開發(fā)商可能會(huì)面臨一定的資金壓力。

從購房者的角度來看，新規(guī)實(shí)行后，會(huì)對買新房首付款的資金來源進(jìn)行審核，如果是通過房屋抵押或者其他來源的資金抵押，可能會(huì)影響到買第二套新房的資格。

上海購房者表示，對于剛需，如果能夠通過提高政策的門檻，來分流掉一部分投資買房的人的話，那對于普通購房者來說能夠得到的房源肯定變充足了。

總體上看，預(yù)售制沒有改變，房企可以繼續(xù)賣期房，但購房者的還款周期和房企銷售的回款進(jìn)度會(huì)進(jìn)一步放緩，開發(fā)商拿地力度也會(huì)受到一定影響。

上海某房產(chǎn)中介研究院資深分析師 楊雨蕾：因?yàn)槿ツ暧泻芏嗤恋氐囊鐑r(jià)率比較高，資金方面要求提高的話，開發(fā)商回籠資金的期限就會(huì)更長，也是會(huì)限制開發(fā)商拿地的積極性。

從去年年底以來，關(guān)于樓市調(diào)控的政策就頻頻出臺。下一步，上海銀保監(jiān)局還將對轄內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況開展專項(xiàng)檢查，及時(shí)采取監(jiān)管措施。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波：從需求層面到供應(yīng)層面都有一些調(diào)整，我覺得2021年整體的上海樓市應(yīng)該總體是以相對平穩(wěn)為主。

深圳調(diào)控加碼嚴(yán)查買房資金

嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入樓市

近來，廣東也多次傳出房貸收緊的傳聞，繼廣州四大行上調(diào)個(gè)人房貸利率后，深圳各家銀行對購房貸款的發(fā)放也謹(jǐn)慎了不少，對于個(gè)人購房者來說，銀行審核也越來越嚴(yán)格。

購房者黃先生表示，今年已經(jīng)是他第二次參與打新盤，他最明顯的感受就是資料審核越來越嚴(yán)。黃先生告訴記者，他剛剛經(jīng)歷完前海新盤繁雜的資料審核，該樓盤備案均價(jià)約11.2萬/㎡，最低總價(jià)約1153萬。

以此為例，首付3成約346萬，每月月供約4.3萬。也就是說，按照新規(guī)定，凡是通過該樓盤資料審核的，至少月入8.6萬。黃先生先賣房再買房，首付款來源清晰，但卡在收入證明這一關(guān)。

深圳購房者 黃先生：這次打新對于資金的審核非常嚴(yán)格，我都被打回來兩次。

第一次，是讓我提供能夠覆蓋房貸兩倍以上每個(gè)月的資金收入流水。第二次，讓我提供首付款的資金來源。

我聽說選中了房號之后，開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)提交的資料里面有一些不真實(shí)的情況出現(xiàn)，開發(fā)商都要收回房子，而且銀行這邊是不給放貸的。

業(yè)內(nèi)人士表示，為避免代持炒房，對首付款來源查得更嚴(yán)。有的銀行會(huì)追溯資金來源，尤其是大額資金，堅(jiān)決禁止經(jīng)營貸、消費(fèi)貸款變相成為首付款、違規(guī)進(jìn)入樓市，也不可以是向別人借的錢。

深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥表示，以前不會(huì)去問首付款的來源，現(xiàn)在因?yàn)殂y行都會(huì)去查，如果不是直系親屬，突然間銀行賬戶上多了一筆首期款過來，這樣銀行一般是不會(huì)批貸款的，所以相對比以前要嚴(yán)一些。

1月23日，深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，強(qiáng)調(diào)商品住房購房資格審查，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊“代持”等炒房現(xiàn)象。一旦違規(guī)，購房者在深圳將被暫停買、賣房3年。

深圳市住房研究會(huì)會(huì)長 陳藹貧：房貸在我們整個(gè)房地產(chǎn)中一直是核心因素。金融政策從國內(nèi)外的實(shí)踐中證明，它對我們整個(gè)房地產(chǎn)市場，是一個(gè)破解非常有效的措施。

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