上海徐匯濱江“巨無霸”地塊起拍價310.2億 有望成為上海總價“新地王”的地塊

2月11日，節(jié)后復工第二天，起始價高達310.2億元的徐匯濱江西岸金融港地塊正式掛牌出讓。由于該地塊起拍價高、體量大、屬性復雜，并設(shè)置了嚴格的出讓條件，這幅有望成為上海總價“新地王”的地塊，引起行業(yè)高度關(guān)注。

準入門檻高

上海土地市場發(fā)布的公告顯示，該幅地塊為180萬平方米的綜合體地塊，包含徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個地塊，位于徐匯區(qū)斜土街道106、107、108街坊，四至范圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路(地塊四至范圍以附圖紅線為準)。土地用途為商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，28幅地塊將以整體一次性的方式出讓。

出讓文件顯示，“徐匯濱江西岸金融港”地塊以甲級辦公為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動區(qū)，助推徐匯濱江加快建設(shè)“全球城市的卓越水岸”。

據(jù)悉，該地塊為無底價掛牌出讓，設(shè)立起始價310.2億元，增價幅度為200萬元，掛牌截止時間為2020年2月20日15時30分。

值得注意的是，該幅地塊為上海史上起價最高地塊。此前，上海最高價的地塊是中民投在2014年獲得的董家渡地塊，董家渡地塊的出讓面積為12.67萬平方米，當時參與競拍需繳納的保證金為49.6億元，起拍價248.05億元，最終成交價248.5億元。同時，310.2億元的起拍價也與2016年8月拍出的全國“總價地王”相當。彼時，招商蛇口聯(lián)合華僑城以310億元的總價，拿下了深圳國際會展中心代建代運營權(quán)以及11宗配套商業(yè)用地。

天價起拍價之外，徐匯濱江西岸金融港地塊嚴苛的出讓條件也備受矚目。根據(jù)規(guī)定，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內(nèi)包括地上、地下100%商業(yè)、60%辦公、100%文化體育以及所有的租賃住宅，這對于有意拿下該地塊的房企而言，不管是前期的開發(fā)還是后續(xù)的經(jīng)營管理能力顯然都頗具挑戰(zhàn)性。

《華夏時報》記者注意到，盡管徐匯濱江西岸金融港地塊包含部分宅地，但體量較小，僅有xh130G-03地塊這一幅純宅地，土地面積為9291.2平方米;另一宗編號為xh130G-09的地塊中，商品住宅計容面積約為6329.416平方米。

同時，文件還規(guī)定，地塊范圍內(nèi)配建社會租賃住房建筑面積應(yīng)占規(guī)劃商品住宅的15%與規(guī)劃社會租賃住宅面積之和，合計不大于156464平方米，按出讓年限持有，租賃住宅總計不小于1187套。出讓文件還強調(diào)，該社會租賃住宅嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。

此外，除了參拍保證金為65億元，在出讓流程中，投標人還需簽署承諾書，在承諾書中規(guī)定了違反持有物業(yè)及項目公司禁止轉(zhuǎn)讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內(nèi)不能參與上海土地市場交易。

已有2名預申請人

如此嚴苛的準入條件，加上需要繳納高達65億元全額保證金，該地塊將花落誰家充滿想象空間。上海土地市場于1月19日公布的預申請結(jié)果顯示，徐匯濱江西岸金融港地塊共接受5人次的咨詢，有效預申請人共有2名，申請人受理編號為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

對于可能拿下這幅“巨無霸”地塊的房企資質(zhì)，業(yè)內(nèi)人士的看法較為一致，多數(shù)認為該地塊要求自持的部分較多，對受讓房企的資金鏈要求高，一家開發(fā)商很難獨自拿下地塊并開發(fā)運營，大概率由是兩家或者三家聯(lián)合體共同拿地，且國企和金融機構(gòu)合作拿下項目的可能性會比較大。

同策集團首席分析師張宏偉分析認為，兩類企業(yè)可能性較大，首先是金融機構(gòu)，這一地塊有金融相關(guān)的規(guī)劃和背景。其同時大膽預測，還有一種可能是上海市地方性的一些龍頭國企，或在這方面有一些職能規(guī)劃的市屬國企，比如綠地或者是徐匯的城投平臺公司。

張宏偉告訴《華夏時報》記者，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，即便是從事高端項目開發(fā)的房企拿地的可能性都不大。“這塊地本身對自持要求非常高，以住宅開發(fā)為主的企業(yè)在市場預期沒那么好的情況下，原則上都不會去拿這樣的地。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦同樣認為，該地塊非常強調(diào)企業(yè)運營項目的能力，高門檻下能夠參與的企業(yè)其實屈指可數(shù)，由地方央企或國企組成的聯(lián)合體拿下該地塊的可能性較大。與此同時，盧文曦也向記者強調(diào)，310億的起價雖高，但樓板價算下來也就每平米3萬元左右，在合理范圍之內(nèi)。徐匯濱江西岸金融港地塊是因為總面積大，體量大產(chǎn)生的紀錄，“市場也不要過度解讀”。

標簽： 徐匯濱江 新地王