寒潮襲擊亞洲樓市 香港與內(nèi)地樓市雙降

2018年四季度，亞洲樓市出現(xiàn)大規(guī)模的降溫，其中香港12月住宅銷售再現(xiàn)腰斬，新加坡房價(jià)6個季度以來首次下跌。另外，澳大利亞悉尼房價(jià)較2017年峰值時大跌超10%。機(jī)構(gòu)稱，雖然各地區(qū)跌幅高低有別，但仍有共性可尋，其中借貸成本上升、政府監(jiān)管力度加大以及股市動蕩成為當(dāng)?shù)貥鞘邢碌闹饕T因。而預(yù)期各地政府短期出臺相關(guān)政策刺激樓市的機(jī)會微乎其微，亞洲樓市短期難以走出寒潮。

香港與內(nèi)地樓市雙降

亞洲樓市中，香港這座經(jīng)歷了將近15年牛市的“全球最難負(fù)擔(dān)房價(jià)市場”房價(jià)遭遇重挫備受市場關(guān)注。香港特區(qū)政府土地注冊處公布的最新數(shù)據(jù)顯示，香港樓市自2018年11月住宅銷售量遭遇腰斬之后，12月銷售量再度暴跌，住宅成交額也遭遇腰斬。同時，追蹤香港房價(jià)最權(quán)威的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(Centa-City Leading Index)顯示，截至2018年12月28日，香港12月房價(jià)指數(shù)降至174.37，環(huán)比跌幅達(dá)1.70%。這已是該指數(shù)連續(xù)第四個月下跌，為2016年以來持續(xù)時間最長。而相較2018年8月17日的峰值188.64，香港房價(jià)指數(shù)已經(jīng)下跌約7.56%。此外，毀約退房事件不斷增多。香港房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Data elements數(shù)據(jù)顯示，2018年前10個月，香港已經(jīng)出現(xiàn)36起購房違約案例，而2017年全年僅出現(xiàn)9起。

市場分析人士表示，香港房價(jià)急速走軟不僅因內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩，外部貿(mào)易摩擦升級，以及香港政府采取措施限制資本外流，增加了開發(fā)商在海外投資的難度也是一大利空因素。而2018年香港銀行業(yè)全面升息，導(dǎo)致供樓負(fù)擔(dān)加重，成為房價(jià)下跌的催化劑。而值得注意的是，1月6日，香港財(cái)政司司長陳茂波發(fā)表文章稱，雖然樓價(jià)下跌，但香港政府短期無意放寬稅收等管制措施提振樓市。因此機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)期2019年香港樓市還將有15%-20%的下跌空間。

與香港樓市息息相關(guān)的中國內(nèi)地樓市表現(xiàn)也不盡如人意，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份內(nèi)地新屋銷售面積同比下跌5.1%，跌幅較前月再度擴(kuò)大(10月同比下跌3.1%);11月土地購置面積同比下降至8.1%，增速較前月再度放緩(10月為12.2%)。

野村分析團(tuán)隊(duì)指出，這一系列數(shù)據(jù)顯示中國樓市正在快速降溫。根據(jù)野村最新研報(bào)，目前中國樓市已走到拐點(diǎn)，雖然近來個別城市已經(jīng)出現(xiàn)一些樓市調(diào)控邊際放松的跡象，但并不反映中央政府對房地產(chǎn)政策有明顯轉(zhuǎn)向，也不意味著對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策全面放松的開始。政府對樓市的政策立場在短時間內(nèi)不太可能會有明顯轉(zhuǎn)變。值得注意的是，12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也再次提出，“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。市場分析人士表示，“房住不炒”的定位沒有動搖，說明內(nèi)地短期之內(nèi)全面放開房地產(chǎn)調(diào)控，再次刺激房地產(chǎn)市場來“穩(wěn)需求”的可能性微乎其微。

新加坡、澳大利亞卷入降溫潮

新加坡和澳大利亞也未能逃過此輪樓市寒流的襲擊。作為世界上生活成本最高城市之一的新加坡，房價(jià)在2018年第四季度出現(xiàn)了6個季度以來的首次下跌，其中黃金地段的房價(jià)更是下跌逾1.5%。而在2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)之后，美聯(lián)儲實(shí)施量化寬松政策，導(dǎo)致大量資金涌入新加坡樓市。外資的涌入，推動了新加坡房價(jià)持續(xù)飆升，一躍成為亞洲房價(jià)第二高的城市。

目前來看，分析人士表示，新加坡房價(jià)下跌，不僅是因?yàn)槊缆?lián)儲的加息導(dǎo)致部分資金回流美國，流動性趨緊，還因?yàn)橹袊I家這一股強(qiáng)大驅(qū)動力的需求近期出現(xiàn)了明顯下降。而彭博分析指出，新加坡房價(jià)下跌的主要原因歸為政府政策。高緯環(huán)球(Cushman &Wakefield)新加坡研究主管Christine Li也指出，新加坡當(dāng)局此前為控制房價(jià)上漲而實(shí)施的“降溫措施”，以及全球貿(mào)易摩擦和股票市場的波動，打擊了高端住宅市場，同時黃金地段缺乏新式住宅也是房價(jià)下跌的原因之一。

近期樓市創(chuàng)下猛烈跌勢的國家還包括澳大利亞，該國房價(jià)在過去的55年中上漲65倍，由于近年來海外買家的大規(guī)模涌入，房價(jià)在2017年達(dá)到峰值。然而在2018年短短一年之內(nèi)，澳大利亞房價(jià)的下跌程度就已經(jīng)驚動了中央銀行。根據(jù)CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年全澳平均房價(jià)下跌近4.8%，創(chuàng)2008年金融危機(jī)以來的最大降幅，占到全澳六成成交額和四成成交量的悉尼和墨爾本，2018年房價(jià)分別下跌8.9%和7%;而與2017年的峰值相比，二者房價(jià)分別下跌11.1%和7.2%。另外，2018年12月全澳房屋拍賣清盤率連續(xù)數(shù)周低于50%，這意味著成交量的低迷，也釋放出明顯的疲軟信號。

CoreLogic研究主管Tim Lawless稱，澳洲金融管理部門審慎監(jiān)管局(APRA)收緊信貸的措施是此輪樓市下跌的重要原因之一。還有分析人士表示，海外買家的減少、貸款利率的提高、房屋供應(yīng)量的增加、市場對房價(jià)繼續(xù)下跌的擔(dān)憂等因素，也對房價(jià)造成下行壓力。

據(jù)彭博報(bào)道，澳大利亞央行擔(dān)心，房價(jià)暴跌造成的經(jīng)濟(jì)長期低迷將拖累消費(fèi)。分析人士表示，此輪樓市下跌的負(fù)面影響料將比金融危機(jī)時更為嚴(yán)重。且從歷史數(shù)據(jù)看，澳洲房價(jià)在經(jīng)歷大幅下跌后往往需要數(shù)年才能恢復(fù)到周期峰值，澳洲房價(jià)在接下來一段時間大概率會繼續(xù)保持跌勢。

標(biāo)簽： 樓市