房屋空置率高、成立程序繁瑣、利益沖突大……海南住宅小區(qū)業(yè)委會比例不到三成

“難產(chǎn)”的業(yè)委會

近日，海口兩個關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會的消息引起社會廣泛關(guān)注。一個是7月14日“12345+業(yè)委會——業(yè)主決策平臺”系統(tǒng)啟用，有了這個電子投票系統(tǒng)，召開業(yè)主大會商討成立業(yè)委會將不再面臨業(yè)主組織難、到場難等問題。另一個備受關(guān)注的是《海口市住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作方案》出臺，今年7月底前要有50%以上的“三無”小區(qū)成立業(yè)委會，實行業(yè)主付費自治。

據(jù)《工人日報》記者走訪了解，由于房屋高空置率、人口流動性大，加上成立程序過于繁瑣等原因，目前海南小區(qū)的業(yè)委會成立比例不到三成。由于缺乏業(yè)委會作為溝通平臺，小區(qū)業(yè)主的訴求無法統(tǒng)一，散沙式的小區(qū)管理方式也頻頻導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

第五次調(diào)解失敗

6月15日，位于海口市龍華區(qū)城西鎮(zhèn)的某小區(qū)，部分業(yè)主家里停水停電已經(jīng)好幾天了。業(yè)主詹德高很是窩火：“海南這么熱的天，沒水沒電，老人小孩哪受得住!”原來，今年4月，由于不滿物業(yè)公司未及時公示小區(qū)公共空間水電費和電梯使用費，部分業(yè)主與物業(yè)公司起了糾紛，物業(yè)暫停了部分欠繳公攤水電費和電梯使用費的業(yè)主水電繳納服務(wù)，不少業(yè)主家因此停水停電，多次投訴物業(yè)公司無果。

6月16日，在區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府相關(guān)職能部門組織下，業(yè)主代表及物業(yè)公司代表召開協(xié)調(diào)會。經(jīng)過兩個多小時的協(xié)商，業(yè)主代表同意繳納自今年以來的小區(qū)公攤水電費和電梯使用費，物業(yè)公司需要恢復(fù)業(yè)主繳納水電費服務(wù)，至于之前的物業(yè)費用糾紛，需要聯(lián)系開發(fā)商協(xié)調(diào)。6月25日，事情的進展讓詹德高欲哭無淚：“物業(yè)公司又反悔了，到現(xiàn)在還沒有給我們提供小區(qū)公攤水電費的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們不能補繳費用，到現(xiàn)在也沒有恢復(fù)水電。這已經(jīng)是第五次調(diào)解糾紛失敗。”

類似這樣的糾紛并不少見。根據(jù)海口市12345市民服務(wù)熱線統(tǒng)計，2017年、2018年熱線投訴類型數(shù)據(jù)排名，海口市民對物業(yè)糾紛投訴都排在前兩位，大部分糾紛起源于小區(qū)管理不到位、收費混亂。

海口共有2868個小區(qū)，其中有簽訂商業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)1573個。近年來，因物業(yè)公司不作為、亂作為而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛話題不絕于耳。隨著業(yè)主的維權(quán)意識增強，通過成立業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)管理、維護業(yè)主權(quán)益的訴求越來越大。據(jù)省業(yè)主委員會協(xié)會秘書長肖江濤介紹，自2018年6月該協(xié)會成立以來，業(yè)委會咨詢微信群已經(jīng)開了3個，800多個小區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會籌備組，迄今該協(xié)會已經(jīng)指導(dǎo)100多個小區(qū)成立業(yè)委會。

“我們正在收集業(yè)主意見，成立業(yè)委會籌備組，希望通過業(yè)委會提出我們的管理訴求。”詹德高表示，小區(qū)籌備成立業(yè)委會，以業(yè)委會名義向物業(yè)公司要求公開所有管理支出，提高服務(wù)水平，如果服務(wù)仍不讓人滿意就終止合作，選聘新的物業(yè)公司。

最難的“三大關(guān)”

6月15日，位于海口市龍華區(qū)南沙路與海德路交匯處的某小區(qū)舉行首次業(yè)主大會，為是否成立業(yè)委會投票。“籌備了大半年，終于忙到這一步了!”業(yè)委會籌備組成員王創(chuàng)國感慨，自去年6月物業(yè)公司要求提高物業(yè)費后，大家決定成立業(yè)委會對物業(yè)進行監(jiān)督，從成立籌備組到召開業(yè)主大會，花了將近一年時間。

據(jù)統(tǒng)計，海口目前成立業(yè)委會的小區(qū)有386個，占比僅13.4%，而其它市縣成立業(yè)委會的小區(qū)占比更少，初步估計全省成立業(yè)委會的小區(qū)比例不超過三成。

根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，成立業(yè)委會需要召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，這需要達到“雙三分之二”和“雙過半”的規(guī)定，即“部分事項的決定程序要求應(yīng)當經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意”，并且“部分事項的決定程序應(yīng)當經(jīng)專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。這兩個指標對于“候鳥型”小區(qū)而言，無疑難度很大。

海南省瓊海市森海灣小區(qū)業(yè)主陸衛(wèi)超告訴記者，成立業(yè)委會工作流程的第一步是需30%以上業(yè)主聯(lián)名填寫申請表向所在的街道辦申請，小區(qū)有8000多戶業(yè)主，現(xiàn)在僅有100多戶常住，大多數(shù)都是“候鳥”。盡管志愿者們通過電話溝通，但也只搜集到1600多戶的同意申請書。

對于業(yè)主來說，“弄懂吃透”有關(guān)政策法規(guī)也不容易。海口市龍華區(qū)金宇街道辦城建辦主任習(xí)以才說，由于成立業(yè)委會環(huán)節(jié)多，街道辦作為監(jiān)督指導(dǎo)部門，需要花費大量精力去組織協(xié)調(diào)，但目前街道辦負責業(yè)主大會事務(wù)的機構(gòu)人員編制不足，目前轄區(qū)100多個小區(qū)，僅有30個小區(qū)成立了業(yè)委會。

此外，一些小區(qū)成立業(yè)委會還遭到物業(yè)的阻力，因為這意味著公共收益可以由業(yè)委會管理監(jiān)督。

破解“投票難”

電子投票系統(tǒng)的上線使用，不僅為業(yè)委會成立提供了方便，也為政府部門指導(dǎo)和監(jiān)管業(yè)委會成立提供了抓手。但是，找到業(yè)主后，投票又容易引發(fā)“暗箱”質(zhì)疑，這導(dǎo)致海南很多小區(qū)業(yè)委會夭折。

今年1月份，在省“兩會”期間，有省人大代表提出建設(shè)“物業(yè)云”電子議事系統(tǒng)，通過電子議事系統(tǒng)讓業(yè)主參與成立業(yè)委會、選聘物業(yè)、維修資金管理等事項。

2018年5月，三亞市物業(yè)綜合管理平臺開始上線試運行，成為海南首個試行小區(qū)電子議事系統(tǒng)的城市，但三亞住建局相關(guān)負責人坦言，由于三亞部分小區(qū)業(yè)主數(shù)據(jù)信息搜集不全，且職能部門之間在信息系統(tǒng)導(dǎo)入上也有對接問題，導(dǎo)致系統(tǒng)信息錄入進度比較緩慢，目前僅有10個小區(qū)完成了業(yè)主身份信息數(shù)據(jù)錄入。

今年7月14日，由海南省業(yè)主委員會協(xié)會聯(lián)合海口市信息中心共同開發(fā)的“12345+業(yè)委會——業(yè)主決策平臺”系統(tǒng)在海口市海岸塞拉維小區(qū)啟用，從發(fā)起成立業(yè)委會到備案，業(yè)主只需要3次投票即可。投票結(jié)果還可得到公證處公證，避免人為操作“投假票”的可能。目前海口正逐步在4個小區(qū)試點電子投票系統(tǒng)，試點工作結(jié)束后，將總結(jié)試點情況，修改完善工作流程，并在全市推廣“12345+業(yè)委會——業(yè)主決策平臺”。

成立后卻陷入茫然

“電子議事系統(tǒng)可以解決業(yè)主召集難、身份確認難等問題。但解決不了業(yè)主議事意識低，業(yè)委會組織運作不規(guī)范等問題。”習(xí)以才說。

對此，海口東盛名苑業(yè)委會主任張文君深有感觸，“成立時萬眾一心，成立后一片茫然。”大部分小區(qū)是為解決物業(yè)糾紛成立業(yè)委會，但成立后發(fā)現(xiàn)治理一個小區(qū)的難度不亞于管理一家公司，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規(guī)范運作，就極容易激化矛盾，也打擊成員積極性，業(yè)委會仍需要進行專業(yè)培訓(xùn)以及相關(guān)部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

業(yè)委會成立難，成立后運行更難。中國物業(yè)管理協(xié)會客座講師劉強認為，小區(qū)治理種種糾紛矛盾的背后，一方面是業(yè)主維權(quán)意識在提高，另一方面則是相關(guān)法制建設(shè)相對滯后，存在立法空白、法規(guī)條例沖突等問題。

業(yè)內(nèi)人士表示，我國《物業(yè)管理條例》中，對業(yè)委會成立和執(zhí)行工作沒有具體的監(jiān)管規(guī)定，導(dǎo)致政府職能部門對業(yè)委會監(jiān)管無法到位。其建議，政府應(yīng)重視對業(yè)委會成立以及運行工作的相關(guān)資源支持，尤其是增加對直接負責指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作的基層街道辦事處的人力投入。

2018年6月，在海南省住建部門指導(dǎo)下，海南省成立全國首個省級業(yè)主委員會協(xié)會，對小區(qū)業(yè)主、社區(qū)管理部門進行指導(dǎo)、培訓(xùn)以及提供專業(yè)咨詢，探索解決目前小區(qū)管理的各種“痛點”問題。

此外，劉強認為，在小區(qū)矛盾中，物業(yè)糾紛最為突出，這背后也暴露出物業(yè)行業(yè)服務(wù)能力和素質(zhì)“雙低”問題。相關(guān)部門也應(yīng)該做好監(jiān)管并逐步引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)朝透明化、規(guī)范化發(fā)展。海口華宇名第物業(yè)服務(wù)有限公司項目經(jīng)理劉楠認為，“物業(yè)行業(yè)的觀念要從管理小區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)小區(qū)。”(記者 吳雪君 通訊員 孫慧)

標簽： 業(yè)委會 物業(yè) 海南