中洲控股半年凈利增近8成扭虧 走出“增收不增利”困局

在經歷去年的增收不增利后，中洲控股今年開始逆勢飛揚。

8月16日，A股上市公司中洲控股(000042.SZ)發布2021年半年度業績報告，公司2021年半年度實現營業收入39.56億元，同比增長12.5%;凈利潤2.78億元，同比增長78.74%;基本每股收益0.42元。公司2021年上半年共實現房地產銷售面積29.3萬平方米，銷售金額41.6億元，完成上半年目標的74%。

公司同日公告，終止向深圳市前海陽誠實業發展有限公司等對象非公開發行A股股票并撤回申請文件。2016年9月，公司上述非公開發行股票申請獲得證監會發審委通過，但至今尚未取得證監會發行批文。

知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，中洲控股此前面臨較大的業績壓力，此次凈利潤數據同比增速較快，顯然可以較好地回應投資者的質疑，也進一步體現了上半年的戰略穩健且有效。而終止非公開發行股份的做法，也在很大程度上說明企業經營狀況較好，有起色，不完全依賴此類發行股票的方式進行融資。若是戰略路線穩健，那么后續企業成長性會更好。

長江商報記者注意到，作為粵派老牌房企之一，中洲控股有“深圳拿地大王”之稱，2017年，公司曾在一月內橫掃5個城市，近年來大幅放緩拿地，注重均衡、穩健型發展，除粵港澳大灣區外，也積極布局上海大都市圈、成渝經濟圈、環渤海經濟區。

走出“增收不增利”困局

中洲控股前身是創立于1984年的深圳市長城投資控股股份有限公司，于1994年股份制改造后成為上市公司，為國家房地產開發一級資質企業。

近年公司業績營收明顯增長，但凈利潤卻大幅下降，使得整體盈利能力并不理想。

2021年一季度，公司營業收入為18.28億元，同比增長168.51%;歸母凈利潤虧損1.25億元，同比下降67.13%。

事實上，去年就出現“增收不增利”的狀況。2020年，中洲控股營業收入達106.97億元，同比增長48%;歸母凈利潤為2.81億元，同比減少64.26%，尤其是凈利潤與2019年的7.87億元(同比增長76.22%)相差甚遠。

針對去年的增收不增利，中洲控股認為，主要原因是上年同期完成中洲置業有限公司(原名中洲投資控股(香港)有限公司)股權交割形成投資收益，本期無相關事項。

數據顯示，2018年至2020年，中洲控股毛利率分別為47.08%、39.96%和27.25%，而至2021年一季度，毛利率再次下降至15.83%。其毛利率下降主要集中在廣東與四川地區，同時上海和成都兩地項目毛利率也較低。

盡管2021年第一季度出現虧損，但中洲控股上半年業績實現扭虧為盈，上半年，中洲控股營業收入為39.56億元，同比增長12.50%;歸屬于上市公司股東的凈利潤2.78億元，同比增長78.74%;基本每股收益為0.4175元/股。截至本報告期末，中洲控股總資產為424.3億元，歸屬于上市公司股東的凈資產81.18億元。

知名地產分析師嚴躍進認為，類似凈利潤數據同比大增，有很多原因。但至少體現了較好的導向，有助于企業對投資者的回應。

此外，中洲控股2021年上半年實現房地產銷售面積29.3萬平方米，銷售金額41.6億元。

據了解，2021年，中洲控股計劃實現房地產銷售面積61萬平方米，銷售金額134億元，房地產開發投資60億元，新增土地儲備計容積率面積40萬平方米。

公司報告期內，應收賬款為1.32億元，經營活動產生的現金流量凈額為-1.29億元，銷售商品、提供勞務收到的現金為46.56億元。

拿地放緩開啟全國化布局

中洲控股實控人是潮汕商人黃光苗。早年，他以汽車零配件生意起家，上世紀90年代移居香港后創辦中洲集團，逐漸涉足房地產開發等業務，以成功圍獵深長城一戰成名。

深長城原是深圳國資委旗下企業，黃光苗2011年舉牌該公司，兩年后斬獲控制權，2014年改名中洲控股，成為他手里重要地產發展與資本平臺，此后開啟激進拿地模式。2017年，公司曾一月內橫掃5個城市，被業內譽為“拿地大王”。

在當下房地產行業調控政策不斷趨嚴的情況下，公司近年來大幅放緩拿地，注重均衡發展，穩健型發展。2018年至2020年，公司新增土地儲備(計容建筑面積)分別為163.84萬平方米、38.56萬平方米和19.04萬平方米。

截至2020年底，公司土地儲備建筑面積合計239.10萬平方米。

同時，公司開啟全國化布局，扎根國內主流經濟區域，從深圳、上海、成都、惠州、青島等核心城市出發，把粵港澳大灣區、上海大都市圈、成渝經濟圈、環渤海經濟區等作為發展根基，逐步實現“專注區域、深耕城市、多盤聯動”的戰略布局。

值得注意的是，公司存貨較高，2018年至2020年，公司存貨分別為257.9億元、325.5億元和308.8億元，分別占比各期總資產的56.00%、72.11%和69.49%。2020年中洲控股還計提了8.22億元的存貨跌價準備。長江商報記者趙潔

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