樓市調(diào)控要推動形成合作博弈

在房住不炒政策定位下，當(dāng)前全國樓市整體趨穩(wěn)，但近期個(gè)別城市出現(xiàn)異動，局部交易升溫，這固然有積攢的需求集中釋放的原因，但也在一定程度上反映出樓市博弈的復(fù)雜性和非合作特征。如果任由市場異動蔓延，那么就有可能引發(fā)房地產(chǎn)市場預(yù)期紊亂，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。為進(jìn)一步落實(shí)房住不炒的政策定位與目標(biāo)，需要采取切實(shí)有效的措施形成市場共識，引導(dǎo)市場參與各方形成合作博弈，由此推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行。

樓市激勵(lì)的非合作博弈源于利益驅(qū)動。非合作博弈是指在策略環(huán)境下，非合作框架把所有人行動都當(dāng)成個(gè)別行動，主要強(qiáng)調(diào)個(gè)體自主決策，與策略環(huán)境中其他個(gè)體無關(guān)。受利益驅(qū)動，房地產(chǎn)市場較易產(chǎn)生非合作博弈。作為重要的資產(chǎn)配置，近年來我國住宅不動產(chǎn)投資已經(jīng)成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)。不難發(fā)現(xiàn)，過去我國地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在房地產(chǎn)路徑依賴。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益驅(qū)動，投資投機(jī)群體套利慣性，剛性需求群體望房興嘆，構(gòu)成房地產(chǎn)市場主要參與群體的目標(biāo)和訴求并不完全一致，這既有明顯的目標(biāo)沖突，也有部分的激勵(lì)相容，但在現(xiàn)實(shí)利益分歧時(shí)，往往會陷入非合作博弈的境地。無論是“搶人”還是“搶房”，也無論是“搖號”還是“洗盤”，住房市場喧囂歸于沉寂，而又從沉寂突然喧鬧，周而復(fù)始，說到底是房地產(chǎn)市場非合作博弈的結(jié)果。

但住房市場并非沒有形成合作博弈可能性。理論上分析，合作博弈與非合作博弈之間的區(qū)別，主要在于各方行為相互作用時(shí)，市場能否達(dá)成一個(gè)具有約束力的協(xié)議。可見，非合作博弈向合作博弈的轉(zhuǎn)變在于，市場參與主體要形成有約束力的協(xié)議。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形成合作博弈存在可能性，雖然市場參與主體存在明顯利益沖突，但也存在激勵(lì)相容的外部條件，那就是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運(yùn)行。無論是對地方政府，還是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、持有住宅不動產(chǎn)群體，甚至是潛在購房群體來說，讓房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運(yùn)行的共識，都能減少樓市劇烈波動風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定各方預(yù)期。

回顧歷史，日本房地產(chǎn)過度泡沫化引發(fā)危機(jī)，并最終造成全民福祉損失的風(fēng)險(xiǎn)和教訓(xùn)，依然歷歷在目。不僅如此，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場形成社會共識基礎(chǔ)正在夯實(shí)，圍繞房住不炒政策深化房地產(chǎn)調(diào)控，彌補(bǔ)政策漏洞，消除市場套利，投資投機(jī)性需求受到明顯抑制，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場供求趨向緩和，社會資金盲目流入房地產(chǎn)市場已受遏制，一線城市房地產(chǎn)市場正逐步降溫，這些將會在很大程度上動搖房價(jià)上漲預(yù)期根基，并推動房地產(chǎn)市場理性形成。更為重要的是，針對樓市異動的房地產(chǎn)調(diào)控政策升級，向房地產(chǎn)市場傳遞出清晰信號，在很大程度上強(qiáng)化了對行為人的政策約束，推動房地產(chǎn)市場有約束力共識的形成。

綜合來看，在利益和目標(biāo)相互影響的非合作博弈中，若行為人只考慮自身利益最大化，必然難以實(shí)現(xiàn)福利最大化，影響到其他行為方利益。而推動房地產(chǎn)市場非合作博弈向合作博弈轉(zhuǎn)化，核心仍在于采取切實(shí)有效措施引導(dǎo)社會對房住不炒的政策定位形成共識。一是對房地產(chǎn)市場投資投機(jī)行為形成有效約束。我國住房市場投資投機(jī)行為屢禁不絕，關(guān)鍵在于其盈利示范效應(yīng)。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)精準(zhǔn)應(yīng)對市場形形色色的住房投資投機(jī)行為，明顯增加行為成本，大幅收窄獲利空間，才能從根本上消除住房投資投機(jī)動機(jī)。二是破除房地產(chǎn)路徑依賴。雖然地方經(jīng)濟(jì)運(yùn)行深受固有模式影響，但也并非沒有突破可能，關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)治理模式變革，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)落實(shí)創(chuàng)新驅(qū)動和產(chǎn)業(yè)升級，通過建設(shè)地方政府有序承債機(jī)制，科學(xué)安排財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，形成城市群經(jīng)濟(jì)帶，加快產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移等，堅(jiān)定邁出地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的第一步。三是構(gòu)建多層次房地產(chǎn)市場。針對中低收入人群住房需求，需要加快完善政策性住房體系；而中高端住房市場理應(yīng)由市場供求決定，但要提高信貸、稅收門檻，嚴(yán)厲打擊投資炒作。

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