我想給火爆的成都樓市澆點(diǎn)冷水_速看

作者：今綸

我前年去成都遇到一個(gè)網(wǎng)約車(chē)司機(jī)。司機(jī)是從上海某公司出來(lái)的，因?yàn)槁烦瘫容^長(zhǎng)，我們就聊了聊他在成都的生活。

他在成都的收入不高，此前一個(gè)崗位大概月薪5000元，老婆的收入還要略低一點(diǎn)。后來(lái)老婆懷孕了，因?yàn)樯眢w原因不能上班，他只好辭職出來(lái)開(kāi)網(wǎng)約車(chē)，這樣收入會(huì)高一點(diǎn)。

【資料圖】

但是因?yàn)橘I(mǎi)了房，他的收入還是很難覆蓋家庭所有開(kāi)支，于是雙方的父母給他們每個(gè)月補(bǔ)貼5000元。

司機(jī)還很年輕，但已經(jīng)有了白發(fā)。

我為什么要講這個(gè)故事？因?yàn)槟贻p司機(jī)的收入與成都的房?jī)r(jià)、樓市密切相關(guān)。

01 人口增量第十，房?jī)r(jià)漲幅第一

很多人在講樓市的時(shí)候不停地在講人口，不停地在講GDP，不停地在講規(guī)劃。

似乎有了人口、規(guī)劃、GDP，樓市就上來(lái)，果然如此？

所有違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的事情都會(huì)被打臉，所有加的杠桿最終都會(huì)被迫撤下。

樓市穩(wěn)健的終極法則是什么？當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肱c房?jī)r(jià)匹配，其余都是妄言和泡沫。

樓市不穩(wěn)健的原因只有一個(gè)，外地炒家蜂擁而入。

好，先講人口。成都過(guò)去一年的人口增量如何？成都去年末常住人口2126.8萬(wàn)人，較上年末增加7.6萬(wàn)。但這個(gè)增量并不算高，在全國(guó)主要城市人口增量排行榜上，甚至還落在濟(jì)南、鄭州、青島、南昌的后面，更不用說(shuō)和排名第一的長(zhǎng)沙相比較了。

但是縱觀今年以來(lái)的樓市數(shù)據(jù)，無(wú)論長(zhǎng)沙、濟(jì)南、鄭州、青島、南昌，甚至人口增量第二的杭州樓市的上漲幅度都無(wú)法和成都相比。

今年以來(lái)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，成都新建商品住宅和二手住宅價(jià)格均漲幅居前。截至今年3月份，成都新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比均連續(xù)15個(gè)月增長(zhǎng)。

但是，如何解釋人口增量第十的成都變成了樓市漲幅第一？

看來(lái)，在某些因素面前，人口增量的數(shù)據(jù)對(duì)于樓市的助推作用可以忽略。

02 成都房?jī)r(jià)漲只有兩個(gè)原因

好的，我們?cè)賮?lái)看看GDP。

因?yàn)槌啥家患径鹊腉DP沒(méi)有公布，我們只能看去年的GDP。

根據(jù)官方公布數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)城市GDP十強(qiáng)為：上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、武漢、杭州和南京。

要是講經(jīng)濟(jì)總量的話(huà)，深圳、重慶都在成都前面，講人口密度和經(jīng)濟(jì)增速的話(huà)，深圳也在成都前面。

2022年成都市GDP增速為2.8%，深圳市是3.3%。

如果要講產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的話(huà)，深圳恐怕也要略勝一籌，所以，為什么經(jīng)濟(jì)總量、增速以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都不如深圳的成都，居然變成了房?jī)r(jià)漲幅第一？

還有人和我們講規(guī)劃，說(shuō)成都不停有重磅利好，如何如何。

不過(guò)，成都的規(guī)劃利好恐怕和深圳還是沒(méi)法比，因?yàn)槌鞘械亩ㄎ辉趪?guó)家這盤(pán)大棋里是真的不一樣。

為什么深圳的規(guī)劃和政策紅利遠(yuǎn)超成都，但成都樓市漲幅甩開(kāi)深圳一大截？

這算不算“成都之謎”？

成都房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲？

兩大原因：第一，政策不斷松綁。第二，供應(yīng)量在此前斷崖式下跌。

2022年，成都市政府出臺(tái)了一系列的樓市松綁政策，比如說(shuō)父母投靠落戶(hù)購(gòu)房資格，人才購(gòu)房、多孩購(gòu)房資格等等，甚至只需要一年的社保，就可以在成都買(mǎi)房，其實(shí)都在很大程度上刺激了成都的購(gòu)房需求。這是在需求端不斷制造需求，創(chuàng)造新的客戶(hù)。

在供應(yīng)端，2022年成都的新房成交量同比下跌了18%，從2021年到2022年兩年的時(shí)間，成都的新房供應(yīng)量同比下跌了10%左右。

所以，成都房?jī)r(jià)這一輪房?jī)r(jià)上漲并非什么人口、GDP、規(guī)劃的原因，和企業(yè)IPO的數(shù)量也沒(méi)關(guān)系，你如果把限購(gòu)政策收緊，把供應(yīng)量擴(kuò)大幾倍，再來(lái)十個(gè)IPO的企業(yè)也不可能推升房?jī)r(jià)。

說(shuō)到底還是最普通的邏輯與常識(shí)的兌現(xiàn)：政策松動(dòng)到一定臨界點(diǎn)，比較多的客戶(hù)大量涌出，有買(mǎi)房資格了。

想買(mǎi)新房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)新房的供應(yīng)量不太夠，于是房?jī)r(jià)漲。

客戶(hù)數(shù)量的增長(zhǎng)和新房的相對(duì)短缺，造成了短期的火爆。

所以，成都的故事沒(méi)有什么傳奇。

03 成都房?jī)r(jià)和本地人收入關(guān)系不大

那么，成都樓市的數(shù)據(jù)真相是什么呢？

根據(jù)成都住建局公開(kāi)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，3月成都二手房備案成交量超過(guò)2.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比增長(zhǎng)103%，創(chuàng)下近7年來(lái)的月度新高。

其實(shí)最火熱的是150萬(wàn)左右的二手房，基本都是剛需在買(mǎi)。

簡(jiǎn)而言之，這些賣(mài)家基本都是比較窮的，因?yàn)橹恍枰赘稁资f(wàn)即可“上車(chē)”。成都二手房能推到全國(guó)第一的成交量，我們看完成交結(jié)構(gòu)不禁唏噓。

來(lái)自克而瑞·四川的數(shù)據(jù)顯示，從近一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)看，除了天府新區(qū)和高新區(qū)的成交價(jià)是200萬(wàn)以上為主力，其余區(qū)域大部分的成交價(jià)格都在100萬(wàn)—150萬(wàn)之間。

也就是說(shuō)，成都的二手房很多都是剛需在恐慌性買(mǎi)入，他們害怕房?jī)r(jià)上漲，擔(dān)心自己未來(lái)在城區(qū)沒(méi)有立錐之地。

這讓人想起了本文開(kāi)頭的那個(gè)網(wǎng)約車(chē)司機(jī)，他自己供不起樓，只好讓雙方的父母來(lái)幫扶。

2022年11月發(fā)布的《成都市2021年人力資源市場(chǎng)工資價(jià)位和行業(yè)人工成本信息》顯示，2021年成都全行業(yè)企業(yè)從業(yè)人員工資價(jià)位中位數(shù)為6.55w元/年，月薪中位數(shù)約為5458元。

這些人真能撐得起成都樓市？

是的，成都的房?jī)r(jià)和本地人的收入關(guān)系不大了，川渝甚至西南、西北的富裕階層他們?cè)凇皫兔Α睋纹鸪啥紭鞘校?/font>他們有的已經(jīng)在成都買(mǎi)了房，有的在奔向成都的路上。

成都樓市還在持續(xù)虹吸省內(nèi)地級(jí)市、縣城收入穩(wěn)定或富裕人士的資金，因?yàn)槌啥际撬拇í?dú)一無(wú)二遙遙領(lǐng)先的城市。

有成都房地產(chǎn)業(yè)界人士告訴我：“這次賣(mài)二手房，再買(mǎi)新房或者買(mǎi)大點(diǎn)的二手房的客戶(hù)，轉(zhuǎn)化率大概不到一半”。

那么，問(wèn)題來(lái)了，這些錢(qián)去哪里了？

數(shù)據(jù)顯示，成都二手房3月的成交量接近3萬(wàn)套，領(lǐng)跑全國(guó)。二手房成交量激增的同時(shí)，二手房掛牌量也出現(xiàn)了大幅上漲。

鏈家房源信息顯示，截至2023年4月6日，成都在售二手房達(dá)到187842套。

有人在拼命買(mǎi)，有人選擇落袋為安，并且離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，到底誰(shuí)更聰明，時(shí)間會(huì)給出答案。